전문가들, 주택가격 상승에 깊은 우려 표명

일요시사 0 234 2016.07.21 10:51

주택 가격 지난 4년 간 85% 상승

중앙은행, 주택담보인정비율(LVR) 규제 정책 발표

오클랜드 주택가격이 소득대비 전세계에서 가장 높은 가격을 유지하고 있지만 계속 가격이 오른 것으로 나타났다. 주택가격이 충분히 높다고 생각했지만 계속 오른 것이다. 이에 관련하여 전문가들은 깊은 우려를 나타내고 있고 중앙은행은 규제 정책을 발표했다.

부동산협회(REINZ) 자료에 따르면 오클랜드 주택가격이 지난 4년 동안 치솟으면서 지난 달 오클랜드 지역 중간 주택가격이 82만1천 달러를 기록했다고 한다. 지난 4년 동안 낮은 금리, 공급 부족, 이민으로 인한 인구 증가 등으로 인해 85%나 상승 한 것이다. 이는 오클랜드 평균 가계 실소득의 9배 정도 되는 액수다.

REINZ는 지난해부터 오클랜드 주택시장 열기가 다른 지역으로 확산하면서 지금은 지방 주택가격이 오클랜드보다 더 빠른 속도로 오르고 있다고 밝혔다. 지난 달 전국의 중간 주택 가격은 한 해 전보다 11% 올라 50만 달러로 조사됐으나 오클랜드 지역은 이에 못 미치는 8.7% 오르는 데 그쳤다. 전문가들은 사상 가장 낮은 수준으로 떨어진 금리가 집값 상승의 주요 원인이라며 이 밖에도 공급 부족과 이민으로 인한 인구 증가가 한 몫하고 있다고 진단하고 있다.

전국적으로 매물이 감소하고 있어서 전국적인 매물은 일년 전보다 40% 하락하였고 6개 지역에서는 50%가 넘게 하락했다고 한다. 웰링턴, 혹스베이와 같은 곳은 매물이 매우 낮았다고 한다.

데이비드 히스코 ANZ 최고 경영자는 주택시장에 대한 보다 강력한 대책이 필요다고 주장했다. 뉴질랜드의 집값이 너무 과열돼 있어 혼란으로 막을 내릴 수도 있다고 ANZ 은행 최고경영자는 경고한 것이다. 그는 중앙은행(RBNZ)이 내놓은 대책도 충분하지 않다고 지적했다.

중앙은행(RBNZ)이 오는 9월부터 뉴질랜드 전역에서 부동산 투자 대출의 디포짓을 대부분 40%로 하는 등 부동산 투자 대출에 대한 규제 정책을 19일 발표했었다. 현재는 오클랜드 지역에 한해 투자 대출의 디포짓을 30%로 하고 있는데 이를 높인 것이다.

새 정책에 따르면 뉴질랜드 전역에서 주거용 부동산 투자를 위한 은행 대출의 5% 이하만 주택담보인정비율(LVR: loan to value ratio)이 60%가 넘을 수 있도록(40% 이하 디포짓) 했다. 또 자기가 살 집을 사는 사람들에 대한 대출도 10% 이하만 LVR이 80%가 넘을 수 있도록(20%이하 디포짓) 했다. RBNZ은 새 계획이 오는 9월까지는 시행되지 않을 것이지만 시중은행들은 정책이 시행되기 이전이라도 새로운 규제의 정신을 준수해주기를 바란다고 밝혔다. RBNZ은 지난 2013년 부동산 시장에 대한 고삐를 조이기 위해 LVR을 20%로 하는 정책을 도입했다가 지난해는 오클랜드 지역 투자가들에 대해 그 한도를 30%까지 높였었다.

ANZ과 웨스트팩 은행 등은 중앙은행이 투자가들을 위한 대출의 주택담보인정비율(LVR)을 40% 선으로 올리도록 하는 것을 골자로 하는 새로운 정책을 내놓자마자 이를 실행에 옮겼다.

ANZ의 히스코 행장은 영업에 차질이 생긴다 해도 중앙은행이 LVR을 60% 선으로 올리는 것이 좋다고 말했다. 히스코 행장은 RBNZ의 대출규제와 관계없이 시중은행들이 현재와 같이 엄청난 규모의 대출을 계속할 수 없을지 모른다고 경고했다. 그는 은행들이 자발적인 대출규제를 추가적으로 시행해야할 것이라며 경제가 실업률 고조로 나빠진다면 많은 사람들이 모기지를 갚을 수 없는 사태가 발생할 수도 있다고 경고했다.

그는 이어 부동산 투자를 하는 베이비붐 세대들이 더 이상 세입자를 구하지 못하거나 그들이 받는 렌트로는 모기지 비용을 감당할 수 없는 사태에 직면할 수도 있다며 뿐만 아니라 해외 투자가들이 일시에 자신들이 보유한 부동산을 팔아넘길 가능성도 있다고 예상했다. 그는 정부가 가능성을 부정하고 있지만 뉴질랜드 이민정책을 재검토할 필요가 있다는 RBNZ의 주장을 지지한다고 덧붙였다.

뉴질랜드 주택시장의 위험성에 대해 히스코 행장과 비슷한 견해를 표명하는 인사들로는 개브리얼 마크로프 재무부 사무국장, 아서 그라임즈 전RBNZ 의장, 재벌 스티븐 제닝스 등이 대표적이다.

언론들은 새로운 규제 계획이 중앙은행의 추가적인 금리인하로 이어져 내달 11일쯤에는 기준금리가 2%로 0.25% 포인트 내려갈 것으로 보인다고 밝혔다. 그레이엄 휠러 RBNZ 총재는 은행들이 주택 모기지에 은행자산의 55%까지를 사용하는 등 지나치게 부동산 시장에 노출돼 있다며 규제 필요성을 역설했다. 그는 “투자용 대출이 급격하게 증가하면서 현재 부동산 시장을 떠받치는 커다란 요인이 되고 있다”며 새로운 규제는 그런 대출에 따른 위험성이 점점 커지고 있는 데 따른 것이라고 설명했다.

이제 뉴질랜드의 높은 주택가격은 큰 위험요소가 되고있고 이에 대한 대책과 대비가 필요한 시점이다. 주택거래와 투자에 관한 조심스러운 관망이 요구 되고 있다.