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부동산 시장 붕괴로 가나, 아니면 조정국면인가

일요시사 0 142 0 0

뉴질랜드 부동산 시장이 하강 국면으로 들어갈 가능성이 매우 높은 것으로 나타나고 있다고 뉴질랜드의 한 경제 전문가가 주장했다. 슬레이드 로버트슨 데븐펀드 대표는 1일 뉴질랜드 헤럴드에 기고한 글에서 부동산 시장이 하강 국면으로 접어들고 있다고 진단하면서 문제는 이게 조정 국면으로 가는 것인지 아니면 붕괴로 이어질 것이냐 하는 것이라고 지적했다.

 

다음은 그의 기고문 요약이다.

 

세계금융위기 이후 10여 년 동안 대부분의 자산 가치가 크게 올랐다. 전 세계 중앙은행들이 금리를 사상 최저 수준으로 낮추고 엄청난 양의 돈을 찍어내면서 세계 경제는 성장을 거듭할 수 있었다. 그러나 돈이 풀리면서 투자가들의 주식, 채권, 주택 가격도 사상 최고 수준으로 상승했다.

 

최근 몇 달 동안 변동성이 다시 나타나면서 투자가, 기업, 소비자의 신뢰도도 시험대에 오른 형국이다. 지난 달 자산 시장 전반에 극적인 변화가 나타났지만 그 중에서도 가장 우려할만한 것들은 주거용 부동산과 관련된 것들이다. 최근 자료는 부동산 가격이 시드니, 멜버른, 런던, 뉴욕, 밴쿠버를 비롯해 세계 주요 도시에서 크게 떨어지고 있음을 보여주고 있다.

 

뉴질랜드는 주택시장에 영향을 미치는 요인들은 많다.

강력한 이민 행렬과 지난 2008년 6월 8.25%였던 기준금리를 현재 1.75%까지 내려놓은 중앙은행 덕분에 가격 인플레와 과도한 자금조달 현상이 나타나는 결과를 가져왔다. 소득 대 가구당 부채 비율은 1991년 124%에서 올해는 166% 수준으로 치솟았다. 위험이 심각한 수준이다.

 

경제전문가들이 미래를 예측할 때 봉착하는 어려움은 이런 사이클이 언제 끝나느냐 하는 것을 아는 것이다. 이것은 모두 자산 버블과 관련이 있기 때문이다.

 

뉴질랜드가 처하게 될 상황을 이해하는 데 이용할 수 있는 가장 좋은 참고 자료 중 하나는 호주 주택시장 상황을 들여다보는 것이다. 역사적으로 볼 때 오클랜드는 시드니를 12~18개월 정도 차이를 두고 따라가는 데 현재 호주 부동산 시장은 급속하게 떨어지고 있다. 올 6월 분기 시드니 주택 지수 자료를 보면 4분기 연속으로 주택 가격이 떨어졌다. 지난 12개월 동안 공식적인 중간 가격은 6%정도 하락폭을 보이고 있다.

실제적으로는 많은 부동산 가격이 10~15% 정도 떨어졌고 계속 떨어지고 있다. 이런 결과를 가져온 데는 여러 가지 요인이 있다. 지난해 지방과 연방 정부는 주거용 부동산에 대한 외국인 소유권을 겨냥한 정책을 시행했다.

 

외국인 부동산 구입자들에 대해 인지세와 토지세 추가 과세를 인상하고 신규 주택 개발에 대한 외국인 소유권 상한제 도입한 것 등이 그런 정책들이다.

여기에 호주 금융 규제당국(APRA)은 은행 대출 기준도 강화했다.

이런 영향 등으로 호주 부동산 시장은 크게 위축되는 양상을 보이고 있다. 시드니의 최근 경매 성공률은 거의 붕괴 수준으로 떨어져 지난달은 세계금융위기 수준인 30%대에 머물고 있다.

 

이런 현상들이 뉴질랜드에는 어떤 의미가 있는가? 뉴질랜드 경제는 세계금융위기 이후 부동산 시장에 나타나는 상황에 크게 영향을 받고 있는 것으로 나타나고 있다. 그리고 부동산 시장에 영향을 미치는 요인들을 보면 가짓수도 많고 뚜렷하다. 최근 정부가 시행한 외국인 부동산 매입 금지 조치도 있고 그와 동시에 중국 규제당국이 외환반출 규제를 강화한 것도 영향을 미칠 수 있는 요인이다.

게다가 이민도 점차 줄어들고 있고 내년 4월부터 세제가 바뀌면 지난해 오클랜드에서 거래된 주택의 45% 이상을 사들인 부동산 투자가들도 영향을 받을 수밖에 없을 것이다.

 

이런 여러 가지 상황을 감안할 때 뉴질랜드 주택시장이 하락세로 돌아설 가능성은 매우 높다. 하지만 그 폭이 얼마나 될지는 알 수 없다. 

 

뉴질랜드 투데이  nztoday@hotmail.com

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