2014년 상반기 결산 & 하반기 전망

올 상반기 부동산 시장은 ‘2·26 주택임대차시장 선진화 방안’의 여파로 냉각됐다. 각종 규제 철폐 등 활성화 정책으로 부동산 시장의 불씨를 살려놓았는데, 이 방안의 발표로 지방보다는 수도권 주택시장이 침체기에 들어섰다. 무엇보다 강남권 재건축단지의 하락세가 결정타라는 반응이다. 여기에 세월호 여파와 지방선거, 월드컵 등으로 신규 주택시장이 5월과 6월 들어 위축되는 모습을 보이기도 했다.

2·26대책 여파로 냉각
큰 변화없이 회복 전망

한 부동산 정보업체에 따르면 2·26 대책 발표 후 3개월(2014년 2월27〜5월26일)간 수도권 아파트 매매가는 -1.45%를 기록했다. 같은 기간 5대 광역시는 0.52%로, 지방중소도시가 0.11% 상승한 것과 대조적이다. 발표 직전 3개월과 비교해 보면 수도권 주택시장이 2·26 대책 이후 얼마나 침체된지 알 수 있다. 발표 직전 수도권 아파트 3개월(2013년 11월 말〜2014년 2월 말)간 매매가는 0.40% 상승했다.

5월 들어 위축
침체기 들어서

이 기간 중 박근혜 정부는 주택시장 거래활성화를 위해 다주택자양도세 중과 폐지, 리모델링 수직증축 허용, 재건축 재개발 조합원 2주택 분양 허용 등 주택시장 규제완화를 공격적으로 펼쳤다. 그래서 지난해 12월 말 양도소득세 취득세 한시적 면제가 종료됐음에도 연초에 매매가가 강세를 보였다. 특히 서울 재건축시장이 움직이면서 강남권에서 강북, 도심권 등으로 매수세가 확산됐다.
하지만 2·26 대책 발표 후 매수자의 관망세가 확산되면서 매매시장은 급격히 냉각됐다. 발표 후 3개월 간 수도권 세부 지역 변동률은 서울 -1.07%, 경기 -1.00%, 인천 -1.10%, 신도시 -1.90% 등 수도권 전역에서 하락했다. 강남구 등 강남3구는 -1.40%로 하락폭이 서울 평균을 웃돌았다.
수도권 주택시장이 2·26 대책에 민감하게 반응하는 이유는 집값이 비싼 수도권 지역에서 안정적으로 전월세 임대소득을 기대했던 다주택자들이 매수를 중단했기 때문이다. 기존 3주택 이상자에만 과세됐던 전세금 과세를 2주택 이상으로 강화했고, 2주택자도 2016년부터 과세키로 하면서 심리적 부담이 커졌다.
2·28 대책 이후 수익형부동산 시장은 희비가 엇갈리고 있다. 투자자들이 세금부담과 소득 노출을 우려해 도시형생활주택, 다가구, 오피스텔 등 임대형 주거시설을 기피하는 것과 달리 이번 대책에 상대적으로 영향을 덜 받는 상가로 눈을 돌리고 있다. 상가가 2·26 대책의 ‘풍선효과’를 얻고 있는 셈이다.
3월 수도권 경매 낙찰가율에 따르면 오피스텔 낙찰가율은 64.6%로 지난달(73%)보다 8.4%포인트 하락한 데 비해 상가 낙찰가율은 65.3%로 2월(62%)보다 3.3%포인트 상승했고 경매 응찰자도 평균 3명에서 3.9명으로 늘었다. 전월세 과세조치가 발표된 후 경매시장에서 오피스텔보다 상가 움직임이 현실화되고 있는 것이다.
다가구주택 3월 낙찰가율도 64.9%로 전달 대비 8.6%포인트 떨어졌고, 아파트(84.2%), 연립·다세대(74.6%)가 각각 0.3%포인트, 0.8%포인트 소폭 상승한 데 비하면 상가 낙찰가율은 3.3%포인트나 올라 상가에 대한 투자수요를 실감케 했다. 실제 오피스텔 수익률은 공급과잉으로 계속 하락 중이다. 서울 오피스텔 임대수익률은 2010년 8월 6.0% 이후 올해 2월에는 5.6%까지 떨어졌다. 게다가 오피스텔은 올해 지난해의 1.5배 수준인 4만1312실이 입주예정이어서 수익률 저하가 예상된다.
반면 상가 및 지식산업센터 등 일부 수익형부동산은 풍선효과를 받고 있는 것으로 나타났다. 수천만원에서 최고 1억원의 프리미엄이 붙는 등 거래가 활발히 진행되고 있다. 서울 강남구 역삼동 센트럴 애비뉴 상가의 경우 지난 2월 대비 3월의 문의는 3배, 계약률은 2배가량 증가했다. 입지가 양호한 상가는 최대 1억원의 프리미엄이 형성됐다. 송파 문정지구 문정 법조프라자 1층 상가는 거래가격이 3000만〜4000만원 상당 웃돌고 있다. 인근 지식산업센터에도 투자자들이 몰렸다.
2014년 상반기 수도권 분양시장은 강남과 동탄2, 위례 등 신도시를 중심으로 분양시장이 뜨거웠다. 특히 강남권과 위례신도시는 2013년부터 호조세를 보이며 올해 상반기 분양물량이 집중되는 모습을 보였다. 지방은 작년 상반기 청약성적이 우수했던 대구, 부산, 경남이 올 상반기에도 높은 청약경쟁률을 기록했다. 특히 대구는 2013년 상반기 7.29대1이었던 경쟁률이 16.21대1로 크게 솟구쳤다. 부산시장도 저렴한 분양가와 입지적 장점이 청약시장을 후끈 달궜다. 이밖에 ▲전북 전주완주혁신도시 ▲광주 전남혁신도시 ▲경남 양산물금지구 등 혁신도시 및 택지지구 내 공급된 단지들은 높은 청약률로 수요자들에게 사랑 받았다.
상반기 분양물량은 전국 14만1584가구로 작년 상반기(10만1914가구) 대비 약 39%가량 증가했다. 이 중 수도권은 6만278가구로 2013년 상반기(4만703가구)에 비해 물량이 증가했다. 서울에서는 ‘아크로힐스논현’(368가구) ‘역삼자이’(408가구)를 비롯해 강동 ‘고덕래미안힐스테이트’(3658가구) 강서 ‘마곡힐스테이트’(603가구) 등 재개발·재건축 사업장을 중심으로 총 1만7237가구가 분양됐다. 경기에서는 총 3만8513가구가 공급돼 수도권 전체 물량의 약 64%를 차지했다. 동탄2신도시 5414가구, 미사강변도시 3086가구 등 작년 청약성적이 양호했던 남동권 신도시 및 택지지구에 공급이 집중 공급됐다.
지방은 2013년 상반기(6만1211가구)보다 33% 증가한 8만1306가구가 공급됐다. 대구(1만2097가구), 부산(1만599가구), 경상(1만6985가구), 울산(994가구) 등 영남권에서만 총 4만585가구로 물량이 집중됐다. 부산은 중국과 일본 등 해외투자가 증가했다. 대구는 작년 상반기 수성구 일대를 중심으로 한 외부투자수요의 증가, 지하철3호선 개통예정 호재로 신규 분양시장이 약진을 이어가면서 공급량이 급증한 것으로 파악된다.
도시별 공급물량은 ▲전남(9845가구) ▲충남(7004가구) ▲광주(6637가구) ▲충북(4942가구) ▲대전(3891가구) ▲세종(3726가구) ▲ 전북(2695가구) ▲강원(1981가구) 순으로 공급됐다.
상반기 전국 청약경쟁률은 4.63대1로 작년 상반기(2.69대1)보다 크게 상승했다. 전국 청약경쟁률의 상승은 대구(16.21대1), 전북(12.41대1), 부산(8.65대1) 등 지방 청약 단지들이 청약 불패를 보였기 때문이다. 반면 수도권은 1.48대1의 경쟁률로 전년동기 대비(3.64대1) 낮아졌다.

상가·지식산업센터 웃고
오피스·다가구주택 울고

위례, 동탄2…
신도시는 치열

다만 수도권 중 서울 강남권, 위례, 동탄2신도시 등에 공급된 단지들은 여전히 경쟁이 치열했다. 지방에서는 대구의 평균 청약경쟁률이 16.21대1로 치열했던 것으로 나타났다. 북구 ‘오페라삼정그린코아더베스트’는 평균 76.86대1의 경쟁률로 상반기 분양물량 중 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 이외 침산화성파크드림(38.48대1), 범어화산샬레(37.90대1) 등이 상위권에 랭크됐다.
2014년 상반기 오피스텔 시장은 지속적인 공급물량의 증가와 정부의 임대소득 과세방안의 영향으로 수익성 하락이 지속됐다. 2014년 상반기 입주물량(1만4549실)은 작년 동기(1만4486실)와 유사하지만 분양물량은 2만4448실로 작년 동기(1만5358실) 대비 59% 증가했다. 공급물량 증가세 속 상반기 오피스텔 매매가격 변동률은 전국 기준 -0.07%를 나타냈다. 월세가격은 새학기 임차수요 영향으로 2014년 1분기 동안 하락세에서 벗어나는 모습이었지만 4월 들어 하락하며 -0.02%의 변동률을 보였다.
2014년 하반기에는 1만3681실이 늘어난 2만8230실이 입주를 시작할 예정이어서 이 같은 양상은 지속될 것으로 전망된다. 2014년 상반기에 분양한 오피스텔은 총 2만4448실로 전기 대비 약 3% 증가했다. 분양 물량의 약 62%가 수도권(1만5078실)에 집중된 것으로 나타났다. 수도권은 서울 1만1712실, 경기 3300실, 인천 66실이 분양됐고 지방은 대구(2437실), 부산(2231실), 전남(1666실), 광주(1241실) 등의 순으로 분양됐다.
서울은 강서구 마곡지구와 용산구에 분양물량이 쏠렸다. 강서구 마곡지구에서는 마곡디엠시티(1031실), 동익미라벨마곡(911실) 등의 대규모 물량이 분양됐고 용산은 래미안용산 전면3구역(782실), 용산푸르지오써밋(650실) 등의 분양 물량이 공급됐다. 전기 대비 분양물량이 2.6배 이상 증가한 대구는 수성구 범어동, 북구 침산동·칠성동 등에 공급이 몰렸다. 부산은 해운대구에서 타워마브러스해운대(616실), 해운대투모로우(540실) 등 중형 단지의 오피스텔이 분양되면서 물량이 증가했다.
전국 입주물량은 전기 대비 약 25% 감소한 1만4549실로 서울(4105실), 경기(4239실), 부산(2873실) 등의 지역에서 입주물량이 집중됐다. 전기 대비 입주물량은 대부분의 지역에서 감소했으나 부산, 광주, 충남, 세종 등의 지역은 입주물량이 증가했다. 충남, 세종시는 공공기관 이전에 따른 수요로 인해 입주 물량이 증가한 것으로 보인다.
공급의 증가와 임대수익률 하락 추세로 오피스텔 거래가 부진한 가운데 매매가격은 0.07%의 하락세를 보였다. 정부의 임대소득 과세방안이 발표되면서 신규 투자자들의 수요가 감소한 것도 매매가격 하락세에 영향을 준 것으로 분석된다. 전기(-0.20%) 대비 월세가격 하락폭은 줄었지만 지속적인 공급 증가로 인한 치열한 임대경쟁 속에서 월세가격 변동률은 -0.02%로 나타났다.
전국 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년 상반기(6.86%) 이후 현재까지 지속적인 하락세를 보였다. 수익률 하락세 속에 2014년 상반기 임대수익률은 전기 대비 0.01%포인트 하락한 5.78%로 나타났다. 오피스텔 및 도시형생활주택의 신규 공급이 증가하고 있고, 정부 임대차선진화방안 발표 이후 관망세를 유지하는 수요자들이 늘어나 임대수익률 하락 추세는 지속될 것으로 전망된다. 지역별로는 서울(5.34%), 경기(5.78%)를 포함한 대부분의 지역에서 전기보다 하락했고 ▲광주(7.72%) ▲대전(7.66%)은 소폭 상승했다.
6·4 지방선거가 끝나면서 2014년 하반기 부동산 시장의 일대 변화가 예고되고 있다. 2·26 대책의 국회통과 여부에 따라 하반기 부동산시장의 향방이 결정될 것이란 전망이 우세하다.
올해 하반기 부동산 시장에서 아파트 가격과 거래량은 큰 변화 없이 유지되거나 조금씩 회복세를 보일 것으로 전망된다. 먼저 시장이 회복세를 찾기 위해서는 정부의 2·26 대책에 대해서는 조세 기준 완화와 과세 유예기간 연장이 필요해 보인다. 위축된 주택시장은 6월 들어 조정기에 들어간 것으로 보이고 여름 비수기까지 이어질 것으로 전망된다. 9월 성수기에 접어들면 물가상승률 정도의 회복세를 보일 수 있지만 2·26 대책의 보완이 없으면 관망세는 지속될 수 있다.

활기 되찾을까
회복 기대감↑

리모델링의 경우 수직증축 혜택을 볼 수 있는 지역이 많지 않고, 수혜단지는 이미 가격이 올라 생각보다 효과가 크지 않을 것으로 전망된다. 아직 사업 속도가 붙지 않고 있어 수직증축 영향력이 현재까지는 미미해 올 하반기 뚜렷하게 상승효과를 보긴 힘들다. 내년 정도에 사업 속도가 붙으면 분당, 평촌, 강남구 일부 지역에서 효과가 있을 것이다. 수직증축으로 차익을 실현하기 위해서는 3.3㎡당 분양가가 1600만원 이상 돼야 한다. 분당 및 서울에서도 가격이 평균 이상이어야 하므로 효과가 제한적이다.
재건축 시장 활성화에 따른 부동산 시장 회복 기대감도 크지 않다. 2·26 대책이 걸림돌이 돼 초과이익 환수제 폐지 등 규제완화 효과가 적다는 분석이다. 이로 인해 재건축 시장이 일부 하락세를 보여 회복되기까지는 시간이 필요하다. 다만 재건축 시장 기대치가 수직증축 시장보다 조금 더 높다. 재건축은 과세 방안에 따른 투자 위축이 있지만 개포, 반포 등 저층 재건축과 강남권 중층아파트 수혜는 있을 것으로 보인다.
리모델링은 인기 있는 재건축 아파트 분양이 끝난 후에 수요가 커질 것으로 예측되고 있다. 수익형 부동산 시장중 아파트 인기지역 상가와 규제가 완화되는 지식산업센터의 인기는 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 다만, 지식산업센터는 역세권의 접근성 여부에 따라 분양률의 변수는 있겠다.
올해 전국적으로 13조원 이상의 토지 보상금이 풀릴 전망이라 하반기 부동산 시장의 변수로 떠오르고 있다. 이 보상금이 침체된 토지 시장에 활기를 불어넣을 수 있을지 주목된다.
2014년 하반기 아파트 분양시장에는 상반기 대비 약 12% 정도 증가한 15만9257가구를 선보일 예정이다. 수도권은 총 8만9576가구가 공급될 예정. 서울은 성동구 텐즈힐(왕십리뉴타운3구역) 2097가구, 서대문구 북아현e편한세상(북아현1-3구역) 1910가구 등 강북권 재개발 물량이 주를 이룰 예정이다.
수도권에서는 시흥 은계지구(5651가구), 동탄2신도시(2871가구), 송도국제도시(2590가구), 위례신도시(2374가구) 등에서 공급이 이뤄진다. 지방은 상반기 대비 14% 감소한 6만9681가구가 공급될 예정이다. ▲경남(1만5974가구) ▲부산(1만3413가구) ▲세종시(1만261가구) 순으로 분양 예정 물량이 많다.
하반기 오피스텔 입주 예정 물량은 총 2만8230실로 상반기 대비 1만3681실이 증가할 예정이다. 지난 2004년 상반기(4만8975실) 이후 가장 많은 물량이 입주 대기 중이라 오피스텔의 임대 경쟁은 당분간 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 2013년 분양된 3만여실에 2014년 상반기 분양 물량(2만4448실)까지 더해져 당분간의 수익성 회복은 어려울 것으로 전망된다.