기대반 우려반 ‘부동산 3법’ 약발 먹힐까

일요시사 정치/경제 0 1887 0 0 2015.02.23 13:55

▲ 구로디지털 효성해링턴 타워 오피스텔

‘명절 이후…’ 큰장 서는 분양시장 열전

설 명절 이후 분양시장에 큰 장이 선다. 오는 4월 민간 택지 분양가 상한가 폐지 등 ‘부동산 3법’시행을 앞두고 회복세를 보이고 있는 서울·수도권 분양시장이 활기를 띄고 있어 실수요자나 투자자의 관심이 여느 때보다 높아지고 있다. 다음달부터 서울·수도권 청약 1순위 자격 요건이 가입 후 2년에서 1년으로 대폭 단축돼 분양시장은 더욱 활기를 띨 것으로 예상되고 있다.

서울·수도권 회복세 보이면서 활기

청약 자격요건 단축돼 더욱 더 관심

지난달 현대엔지니어링이 서울 강서구 마곡지구에 분양한 ‘마곡13단지 힐스테이트 마스터’(전용 59∼84㎡·1194가구)는 평균 27.6대 1의 높은 청약 경쟁률로 1순위 마감된 후 나흘 만에 계약까지 모두 마쳐 시장을 달궈놓았다. 업계에 따르면 설 연휴 이후 4월까지 서울·수도권에서 분양될 물량은 11개 단지, 총 9248가구에 달한다. 공급지역은 위례신도시, 경기 하남미사강변도시, 동탄2신도시, 김포 한강신도시 등 택지지구와 서울 금천구 독산동 등 도심 재개발 지역이 총망라됐다.

부동산 정보업체 관계자는 “부동산 3법 통과와 청약제도 개편 등의 여파로 올해 분양시장은 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다”며 “서울·수도권 1순위 자격요건이 완화되는 3월부터는 청약 경쟁도 한층 치열해질 전망”이라고 말했다.

3월부터 청약경쟁

“한층 치열해진다”

설 연휴 이후 가장 먼저 선보이는 단지는 GS건설로, 2월27일 김포시 장기동에 ‘한강센트럴자이 2차’아파트를 분양한다. 이 단지는 598가구 규모로 전용 84㎡형 497가구와 100㎡형 101가구 등으로 구성됐다. 지난해 분양해 100% 계약이 끝난 1차 물량(3481가구)과 함께 총 4079가구 규모의 미니신도시급 브랜드 타운을 형성하게 된다.

서울 금천구 독산동에서는 3월 대규모 복합단지 개발사업의 3차 분양이 예정됐다. 롯데건설은 지난해 완판된 1·2차 분양에 이어 ‘롯데캐슬 골드파크 3차’아파트를 선보일 예정이다. 이 아파트는 지하 5층∼지상 47층, 6개동, 1236가구(전용 59∼84㎡)의 대단지로, 별도 상업시설과 스카이라운지 등이 조성된다. 지하철 1호선 금천구청역을 걸어서 이용할 수 있어 교통도 편리하다.

▲ 동탄역 반도유보라

동탄2신도시에서는 3월 반도건설이 광역비지니스콤플렉스 내에 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크’5.0과 6.0을 각각 공급한다. 5.0은 A37블록에 지하 2층∼지상 29층, 5개동, 545가구(전용 59∼96㎡) 규모로 조성된다. 6.0은 A2블록에 지하 2층∼지상 29층, 6개동, 532가구(전용 59∼96㎡) 규모로 분양한다.

하남 미사지구에서는 GS건설이 3월 ‘미사강변리버뷰자이’아파트의 모델하우스를 연다. 미사지구 A1블록에 공급되는 이 아파트는 총 555가구(전용 91∼132㎡) 규모로, 한강수변공원을 끼고 있어 풍부한 자연녹지를 누릴 수 있다. 일부 가구는 한강 조망이 가능하다.

위례신도시에서는 대우건설이 올해 상반기 중 C2-4·5·6블록에 ‘위례 우남역 푸르지오’를 공급한다. 이 아파트는 지하 2층∼지상 20층, 13개동, 총 630가구 규모로 전용 83㎡형 단일 평면으로 구성된다. 지하철 8호선 우남역(예정)이 도보 5분 거리인 초역세권 단지다. 남향 위주 단지 배치로 남한산성 조망권이 우수하고 수변공원, 휴먼링 산책로 등과 연계돼 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다.

신흥 대학상권

상가투자 바람

신학기가 다가오면서 상가 투자의 영원한 1순위로 꼽히는 대학상권도 주목을 받을 전망이다. 특히 희소성이 높은 수도권 신도시나 택지지구 등지에도 조성되는 신흥 대학가 상권에 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

신흥 대학가는 대학생이나 교직원 등 상권을 형성하는 배후수요가 풍부한데다 개발에 따른 시세차익까지 기대할 수 있어 투자가치가 높다는 평가를 받고 있다. 대학가 인근은 역세권, 터미널 등 교통여건을 잘 갖춘 곳이 많아 접근성이 좋고 다른 상권에 비해 소비층이 젊어 불황을 쉽게 타지 않는다는 점도 유리하다.

실제 대학상권 상가투자 수익률이 타 상권에 비해 좋은 편이다. 실제 한국감정원이 조사한 2014년 3·4분기 매장용 빌딩 투자수익률 자료에 따르면 홍익대, 서강대 등 다수 대학이 있는 홍대·합정 상권의 투자수익률은 1.67%, 성균관대, 한성대 등이 몰려 있는 혜화상권은 1.38%로 서울 평균 투자수익률 1.33%보다 높았다.

지방도 예외는 아니다. 부산도 경성대와 부경대 상권은 2.97%로 가장 높게 나타났고, 광주는 전남대 상권이 1.38%로 광주 지역에서 두 번째 높은 투자 수익률을 보였다. 수도권에 당분간 신도시나 택지지구 공급이 없는 것도 상가의 희소성을 높이기 때문에 상가 투자를 고려하고 있는 수요자라면 이미 조성돼 입주가 시작되거나 임박한 신도시·택지지구를 눈여겨 볼만하다.

한 상가 전문가는 “정부의 저금리 기조가 한동안 지속될 전망이기 때문에 안정적인 수익이 기대되는 대학가 상가 분양시장의 분위기 또한 이어질 가능성이 높다”며 “다만 대학교가 이전해오는 경우나 새롭게 조성되는 경우에는 업종 선점이 매우 중요하고 다소 상권형성은 빨라진다고 하더라도 3년 이상의 장기적인 안목의 투자가 요구된다”고 말했다. 다음은 수도권의 신흥 대학상권 분양상가 현황이다.

3∼4월 11개 단지 9248가구 분양

주요 신도시·재개발 지역에 공급

▲ 위례 드림시티

▲위례 드림시티 = 위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양 중이다. 지하 3층∼지상 5층, 연면적 8088㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 3층∼지하 2층은 주차장 48대(법정:43.86대), 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 770만∼4500만원 선이다. 계약금 10%에 40% 중도금 무이자 조건이라 입점 시까지 자금 부담을 덜었다.

입지는 상주인구 10만여명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 강남으로 연결되는 지하철 8호선 우남역(2017년 개통 예정)과 위례신도시를 관통하는 트램이 만나는 초역세권 상가이자 풍부한 배후수요가 확보된 항아리 상권이다. 교통여건 또한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정에 있다. 인근에 동서울대학·가천대학·을지대학 등이 있다.

▲인천 라피에스타 = 인천 남동구 논현동 747-1에 랜드마크 스트리트몰인 ‘라피에스타’상가가 분양 중에 있다. 지하 2층∼지상 7층, 총 점포수 172개, 연면적 3만7000㎡ 규모로 3.3㎡당 분양가는 1층 2800만∼3500만원 선이다. 아파트 밀집지역의 중심사거리에 위치한 실속형 상권으로, 한화지구 주민들의 휴게공간인 ‘한화지구공원’바로앞 메인 사거리코너에 위치하고 있다.

500m 내 7개 단지가 인접한 약 7000세대의 고정고객을 확보하고, 멀티플렉스 영화관 입점으로 쇼핑, 음식, 문화, 판매시설등과의 시너지효과를 기대할 수 있다. 시행과 시공은 (주)정우건설산업, 자금관리는 KB부동산신탁이 각각 맡았다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 인근에 연대국제캠퍼스 등이 있다. 준공은 2015년 10월 예정.

안정적 수익 기대

장기적 안목 요구

▲광교 월드스퀘어 = 대우건설은 지하철(신분당선·2016년 개통 예정) 경기도청역 인근에 건립하는 ‘광교 푸르지오 월드마크’내 상업시설인 ‘광교 월드스퀘어’를 분양 중이다. 광교신도시내 중심, 경기도청권역 내 위치한 테마상권으로 신분당선 연결 시 강남까지 약 30분 거리다. 경기도청역 중심상권이며, 파주 아울렛처럼 유럽형 이미지 타원형 로드 상가로 중앙시계탑 공원이 약 750평인 5개의 테마 상가이다.

분양가는 3.3㎡당 지하 1층 1200만∼3600만원, 지상 1층 1500만∼4000만원, 2층 1600만∼1800만원 선이다. 이 상업시설은 타 주상복합상가와 달리 복합쇼핑몰 형태의 대형 중앙광장을 조성한 테마형 복합상가로 개발한다는 점이 특징이다. 경기도청·법조타운 근무자들과 수원컨벤션시티21, 광교테크노밸리 등 기업체 관계자가 밀집한 지역이다. 인근에 경기대·아주대 등이 있다. 입점은 2015년 9월 예정.

▲ 시흥 배곧프라자

▲시흥 배곧프라자 = 경기도 시흥시 배곧신도시 상 2-3-1에 근린생활시설인 ‘배곧프라자’가 분양 중이다. 지하 2층∼지상 8층 연면적 1만5138㎡ 규모로, 총 82개의 점포로 구성된다. 배곧신도시 내 최초로 들어서는 3면 도로로 접한 근린상가다. 2015년 7월 대규모 시범단지 아파트의 입주가 예정돼 있다. 3.3㎡당 분양가는 1층 2400만∼2800만원 선이다.

배곧프라자의 입점이 가장 빠른 만큼 대형 프랜차이즈나 병원, 학원 등 상권 선점효과를 누릴 수 있을 뿐만 아니라 향후 입주하는 대규모 아파트들을 배후상권으로 가질 수 있을 것이라는 게 회사 측의 설명이다. 배곧신도시는 총사업비 2조4000억원이 투입되는 초대형 프로젝트로, 시흥시 정왕동 일대 총 490만7148㎡에 조성된다. 인천 송도국제도시와 바다를 사이에 두고 맞닿아 있으며 2만1541가구가 건설돼 총 5만6000명이 거주하게 된다.

서울대학교 시흥캠퍼스(201 8년 개교 예정)를 중심으로 각종 연구시설이 들어서고, 서울대와 연계한 초·중·고교가 조성돼 국내 최고수준의 ‘교육특화 주거단지’가 될 전망이다. 잔금대출 50%와 보증금을 감안하면 실투자금 2억∼3억원대로 투자가 가능하다. 준공은 2015년 8월 예정.