장경철의 부동산테크 필승전략 <98>주택거래 활성화 대책
‘가을 대목용’3개월 시한부 땜질 처방
<일요시사=장경철 르포라이터>정부가 지난 10일 주택거래 활성화 카드를 또 꺼냈다. 이번에는 세금인데 주택을 살 때 내는 취득세를 50% 더 줄여주고, 미분양 주택을 사서 집값이 올라도 5년간 오른 차익은 양도소득세를 면제해 주겠다는 게 주요 골자다. 취득가 9억원 이하 1주택자에 대해 금년 말까지 한시적으로 취득세를 다시 1%로 낮추겠다는 대책은 당장 저가 소형주택 등 매입을 망설이고 있던 실수요자들을 자극할 것으로 보인다. 9억원 이하 1주택자가 아니더라도 취득세가 4%에서 2%로 줄어 기대효과가 크다.
올해 말까지 한시적 취득세 감면·양도세 면제
9억원대 주택 2000만원 비용 절감 효과 기대
과거 주택거래량에 있어 취득세의 감면 효과는 탁월했다. 정부는 취득세를 1%로 한시적으로 낮췄다가 올해 1월 다시 2%로 환원했는데, 그 사이 주택거래량은 지난해 12월 10만5975건에서 올 1월 2만8694건으로 급감했다. 취득세 감면혜택 종료를 앞두고 거래량이 반짝 급증했던 것이 푹 가라앉은 탓이다. 이후에도 5·10 대책 등 여러 가지 부양책들이 나왔지만 올 상반기 거래량은 46만4727건으로 글로벌 금융위기 직후인 2009년 상반기 49만7083건보다 훨씬 줄어든 상태다.
내수부진 탈출 초점
“꼬인 실타래 푼다”
국토해양부 관계자는 지난 10일 정부의 취득세 감면 조치와 관련 “이번 정부의 취득세 감면 조치는 지난해처럼 소급 적용되지 않는다”며 “이르면 이달 하순 열리는 국회에서 법안이 통과되는 대로 시행될 것”이라고 말했다.
정부는 이날 제5차 경제활력대책회에서 주택거래활성화를 위해 취득세를 올해 말까지 50% 감면하고, 올해 말까지 미분양주택을 취득할 경우 향후 5년 동안 발생하는 차익에 대한 양도소득세를 전액 감면해주기로 했다. 정부는 시도지사협의회를 통해 지자체와 협의한 뒤 최종안을 확정하고 국회에 제출할 예정이다.
국토부 관계자는 “다주택자 중과세 등 정기국회 입법예고 중인 개정안과는 별도로 국회의결을 추진해 신속히 진행할 것”이라며 “정치권에서도 어느 정도 컨센서스를 형성한 부분이 있는 것으로 법안 통과가 조속히 이뤄질 것으로 본다”고 예상했다. 이어 “취득세 감면은 신규 주택 등기일을 기준으로 한 것”이라며 “통상적으로 거래에서 등기가 이뤄지는 기간이 1∼2개월 소요되는 점을 감안하면 지금 주택을 구입하더라도 세제 혜택을 볼 수 있을 것으로 본다”고 덧붙였다.
“MB정부 마지막 카드 이번엔 과연…”
국토부 측은 향후 주택거래활성화에 대한 세제감면 조치가 상당한 영향을 발휘할 것으로 내다봤다. 이 관계자는 “경제활력대책회의는 내수부진 탈출에 초점이 맞춰진 것”이라며 “내수부진의 가장 큰 원인이 주택거래 부진에 따른 현금 흐름 가뭄현상에 기인한 것으로 이번 조치로 인해 꼬인 실타래가 풀릴 것으로 기대한다”고 말했다.
다만 취득세 등 세제감면 혜택 연장 가능성에 대해서는 유보적인 입장을 취했다. 그는 “이번 조치로 주택가격 급등기에 제한이 걸렸던 조치 대부분이 풀렸다”며 “취득세 감면 조치 연장은 향후 주택거래 상황 등을 면밀히 살펴보고 결정할 부분”이라고 전했다.
서울 동작구의 한 아파트에 전세로 살고 있는 허창(42)씨는 내집 마련 시기를 저울질하고 있다. 재계약 시점이 돌아왔지만 오히려 전세가격이 큰 폭으로 뛰어 차라리 돈을 조금 더 보태 급매물로 나온 아파트를 싸게 잡는 게 낫다고 판단한 것이다. 허씨는 급매물로 나온 서울 노원구 상계동 주공4단지 전용 56㎡에 관심을 가지고 있었는데, 2억원을 웃돌던 집값이 최근 1억8000만원대에 나왔다.
최근 정부가 9억원 이하 주택을 살 때 현재 2%인 부동산 취득세율을 올해 말까지 50% 감면키로 하면서 허씨와 같은 실수요자들은 집 사기가 훨씬 수월해졌다. 지금 허씨가 주공4단지 56㎡ 아파트를 산다면 396만원을 취득세로 내야 하는데, 9억원 이하 주택을 사는 1주택자는 현재 집값의 2.2%(취득세 2%+지방교육세 0.2%)를 부담하게 되어 있다.
그러나 이번 조치로 허씨가 내야할 취득세는 198만원으로 절반 줄어든다. 이사비용은 거뜬히 챙길 수 있는 금액이다. 9억원 초과 주택 역시 현행 4.4%의 취득세율이 2.2% 줄면서 취득세 감면 비용이 적지 않다.
미분양주택 취득 시
5년간 양소세 감면
정부는 위축된 주택시장 활성화를 위해 올 연말까지 구입한 미분양아파트의 양도소득세를 향후 5년간 면제키로 했다. 이는 최근 주택거래가 2006년 관련 통계 집계 이후 최저 수준을 보이고 있는 가운데 서울 등 수도권을 중심으로 준공 후 미분양이 증가추세를 보이고 있어 대책마련이 필요하다는 판단에 따른 조치다.
업계에 따르면 이번 조치로 전국 6만7060가구의 미분양아파트가 수혜를 입을 것으로 보인다. 이중 수도권 내 준공 후 미분양은 1만241가구다.
정부가 내놓은 이번 미분양 양도세 감면방안을 살펴보면 우선 취득 후 5년 이내 되파는 경우 해당 기간 중 발생하는 양도소득액이 전액 감면된다. 예컨대 총 양도소득이 3억원이고 5년내 발생한 양도소득이 2억원인 경우 1억원에 대해서만 과세한다는 것이다.
대책은 주택거래 정상화에 어느 정도 도움이 될 것으로 전망된다. 실제 지난해 4∼12월 취득세를 낮추자 월평균 주택 거래량(8만2000건)이 전년보다 22% 늘었다. 국토부 관계자는 “다주택자 양도세 중과와 분양가 상한제 폐지 등의 법안이 국회를 통과하면 세금 감면 정책과 맞물려 시너지 효과를 낼 것으로 기대한다”고 말했다.
양도세, 국회 의결 이후 취득분부터 적용
시장 “어느 정도 효과 있겠지만 역부족”
전문가들은 집값 하락폭이 적은 중소형 주택이면서 교통이나 기반시설이 잘 갖춰진 곳에는 수요가 늘어날 것으로 예상한다. 수도권 택지지구 중에서 서울 접근성이 우수한 경기 김포 한강신도시, 고양 삼송지구, 남양주 별내신도시 등이 양도세 감면의 수혜지역으로 꼽히고 있다.
그러나 시장 활성화 효과를 거둘지는 미지수라는 평가도 있다. 전국적으로 6만7000가구가 넘는 미분양아파트를 해소하기엔 매입 기간이 올해 말까지 3개월에 불과한 시한부 정책인 데다 법이 언제 통과될지 몰라서다. 정부 내에서조차 회의적인 시각도 적지 않다. 양도세 감면 정책도 집값이 올라야 효과를 볼 수 있기 때문이다.
한 부동산 전문가는 “법 시행 전까지 매매 거래가 스톱될 가능성이 크다”면서 “감면 기간이 지나면 내년 이후 거래가 더 얼어붙을 수도 있다”고 우려했다. 또 다른 전문가는 “현재 전세금 상승 등으로 실수요 대기자가 많아 추석 이후 거래가 몰리면서 일시적으로 집값이 오르는 ‘역풍’이 일어날 수도 있다”고 전망했다.
부동산 업계는 이번 조치로 주택거래 활성화를 위해 나올만한 대책은 모두 나왔다는 반응이다. 분양가상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지 등이 국회에 계류돼 있고 DTI(총부채상환비율) 일부 완화도 예고돼있는 상황에서 양도세와 취득세 감면마저 가능해짐에 따라 부동산시장에 호재가 될 수 있을 것으로 보고 있다.
내년 더 위축 지적
집값 상승 역풍도
반면 이번 조치가 기존주택 거래 활성화와 신규분양시장 활기로 이어지기는 역부족일 것이란 분석도 있다. 극도로 위축된 소비심리 때문에 단기간에 효과를 보기는 어렵다는 것이다.
한 건설사 관계자는 “IMF 외환위기 당시 취·등록세와 양도세 감면으로 시장을 살린 학습효과가 있기 때문에 시장에는 분명 호재이지만 미분양아파트가 대부분 중대형인데다, 소비자의 의사결정을 뒤집을 정도의 호재는 아니다”라고 말했다.
오히려 소비자들이 실제 대책 시행시기를 기다리며 대기수요로 돌아설 수 있다는 우려까지 나오고 있다. 한국주택협회 관계자는 “분양가상한제 폐지, DTI 일부 완화 등 여러 대책들이 발표만 됐을 뿐, 실제 시행에 들어간 게 거의 없다”며 “자칫 가을 분양시장이 본격 시작되고 있는 상황에서 소비자들이 대책 시행시기까지 구매를 미루는 상황이 발생할 수 있다”고 지적했다.
정부는 마지막으로 LH에 분양대금을 미납한 토지·주택계약자의 연체이자율을 0.5(1개월 미만)∼1%p(1개월 이상) 인하를 추진한다. 현재 LH는 분양계약을 체결한 택지, 상업용지, 주택 등에 대해 미납시 납부 촉진 등을 위해 9∼13%의 지연손해금(연체이자)을 부과하고 있다. 하지만 부동산 경기침체에 따라 유동성에 어려움을 겪고 있는 토지·주택계약자의 부담완화와 경기 활성화를 위해 연체이자율 인하를 9월 중 시행한다. 또 연체이자율 인하로 약 410억원(토지 370억원, 주택 40억원)의 인하효과가 있을 것으로 보고 있다.
