결함이 발견된 매물

작은 결함 하나 없는 주택은 없다. 주택도 일반 소모품처럼 일상적인 사용에 의해 낡고 때로는 결함이 발생하기도 한다. 

사소한 결함이든 심각한 결함이든 결함이 있는 매물은 바이어에게 좋은 협상 도구다. 결함 상태가 심각할수록 리스팅 가격과 동떨어진 헐값 오퍼를 받기 쉽다.

헐값 오퍼를 피하기 위해서는 집을 내놓기 전 상태를 철저히 점검해 발견된 결함은 깔끔하게 수리하는 것이 도움이 된다. 또 가구 재배치나 페인트칠, 인테리어 소품을 활용해 실내 공간을 재단장하는 홈 스테이징을 실시하면 헐값 오퍼를 사전에 차단해 주는 효과가 있다.

유효 기간’ 지난 매물

수퍼마켓에서 판매되는 야채나 고기마다 각각의 유효 기간이 있듯이 매물도 유효 기간이 있다. 주택 시장에 나온 지 오래된 매물은 ‘신선도’가 떨어져 시간이 지날수록 바이어의 관심도도 떨어지기 마련이다. 매물 상태가 멀쩡함에도 불구하고 단지 오랫동안 안 팔린다는 이유로 바이어들은 매물 상태를 의심하기 시작한다.

수퍼마켓의 식품이 유효 기간이 다가오기 전 할인가로 판매되듯이 나온 지 오래된 매물은 ‘싸게 구입할 수 있을 것’이란 생각이 바이어들 사이에서 형성된다. 결국 오퍼가 들어오더라도 셀러의 기대에 미치지 못하는 오퍼일 때가 많다. 어떤 오퍼라도 자존심을 앞세워 진지하게 고려하지 않으면 결국 바이어들의 관심이 완전히 사라져 집을 파는 일이 물거품이 될 수 있다.

 시세보다 비싼 매물

집을 팔 때 집을 내놓는 가격인 리스팅 가격을 산정하는 일이 무척 중요하다. 리스팅 가격이 적정하지 않으면 영문도 모른 채 집이 오랜 기간 팔리지 않을 수 있다. 적정 리스팅 가격을 산정할 때 가장 많이 사용되는 방법이 인근 지역에서 팔린 매물의 매매가를 기준으로 삼는 방법이다. 

비슷한 조건을 갖춘 매물 중 최근에 팔린 매물의 가격을 참고해서 리스팅 가격을 결정하게 된다. 그러나 인근 지역에서 팔린 매물이라고 해서 무조건 비교 대상에 포함시키면 적정 가격을 산정할 수 없다.

주택 매매 가격은 주식처럼 항상 변동하기 때문에 가장 최근에 팔린 매물의 가격을 참고하는 것이 중요하다. 주택 매매가 빠르게 이뤄지는 주택 시장에서는 불과 2~3개월 전 매매 가격도 현재 시세를 제대로 반영하지 못한다. 이미 정한 리스팅 가격이 빠르게 변동하는 주택 시세를 반영하지 못할 경우 가격이 비싼 ‘오버 프라이스’ 매물로 시장에 나오기 쉽다. 이는 결국 적정 주택 시세가 반영된 오퍼만 받게 되는 이유다.

내놓은 집이 팔리지 않으면 원인을 분석해야 한다. 분석 결과 가격도 적정하고 건물 조건에 큰 문제가 없는 것으로 판단됐다. 그래서 조금 더 기다려 봤지만 시장의 반응은 여전히 차갑기만 하다. 도대체 집이 팔리지 않는 원인이 어디에 있는 것일까? 집을 내놓은 지 꽤 됐지만 보러 오는 사람이 없다면 분명 어딘가에 원인이 있다.     

트랜드에 뒤쳐진 매물

건물 조건이 아무리 양호해도 디자인이나 각종 시설이 낙후된 집은 제값을 받기 힘들다. 

적어도 인근 주택과 비슷한 수준의 시설을 갖추고 있어야 시세 하락을 막을 수 있다. 

주택 감정 평가업체에 따르면 이웃 주택들이 갖춘 시설을 갖추지 못한 주택은 감정가가 떨어지는 것을 피하기 힘들다.   물론 여기에는 페인트 컬러라든지 디스플레이 되어진 가구가 될 수 있겠다.  만약 가구가 집의 분위기를 망친다고 생각하면 과감이 치워버리고 스테이징 업체에 문의 해보는 것을 고민해 봐야 하겠다.

앞마당 관리 상태

집을 내놓기 전에 실내보다 실외를 먼저 점검해야 한다. 건물 외관과 앞마당 조경이 죽어 있으면 주택 가치에 ‘마이너스’ 요인으로 작용한다. 

집을 보러 온 바이어의 트집을 다 커버할 수는 없겠지만 앞마당의 조경이 어찌 보면 첫 인상이 될 수 있다는 것을 유념해야 하겠다.  외관에 실망해 가격 네고에 있어 작지 않음을 알아야 하겠다.  물론 키위들의 조경 실력을 따라가기는 쉽지 않겠지만 셀러가 사는 동안 꾸준히 관리해 온 집이라는 느낌을 조경에서 준다. 이를 살리기 위해서는 앞마당 잔디 상태, 조경 관리, 외벽 전등, 출입문 청결 상태, 외벽 페인트 상태, 앞마당 청소 상태 등을 점검해야 한다.

 수영장

뒷마당에 수영장을 설치하려면 많은 비용이 들어가지만 수영장이 있다고 해서 꼭 주택 가치가 오르는 것은 아니다. 수영장 시설에 대한 바이어들의 ‘호불호’가 정확하게 나뉘기 때문이다. 수영장 시설을 선호하지 않는 바이어들에게는 관리비만 좀 먹는 시설에 불과하다. 

또 이미 은퇴 후 노후용 주택을 찾는 노년층 바이어들에게도 수영장은 뒷마당 면적을 낭비하는 불필요한 시설이다.