집 구입의 경험이 있는 분이라면 그 당시 집 구입을 하게 되는 동기가 있다.   집 땅이 넓거나 또는 평지, 자녀들에게 맞는 스쿨 존이거나 가격이 싸든 또는 렌트 놓기에 좋은 구조를 가졌던지 등 구입하게 된 이유는 대부분 합격 점을 받은 후 일 것이다. 이런 경험을 바탕으로 집을 팔 경우 역지사지의 자세로 바이어가 좋아할 부분을 부각시켜 본다면 부동산 가격과 매매 기간이 한 층 업그레이드될 것이다. 하지만 그와 반대의 경우 예를 들면 가든이 아름답게 잘 정리되고 집 내부가 깨끗이 관리된 집을 구입 후 렌트를 놓을 경우는 반대의 결과를 가질 수 있다. 

일반적으로 집을 내놓은 지 첫 한 두 주가 가장 중요하다고 할 수 있다. 새로운 매물에 대한 기대감으로 인해 바이어의 리액션이 가장 크기 때문이다.. 오픈 하우스를 개최해도 한, 두 명 다녀간 후 에는 아무도 찾는 이가 없다. 이쯤 되면 셀러는 물론 리스팅 에이전트의 마음이 타 들어가기 시작한다. 뭐가 잘못 된 걸까? 요새 날씨의 변화가 심한 계절이라 오픈 홈 영향을 받기 일쑤다.  만약  오픈 홈 등 시장의 반응이 시큰둥하다  싶으면 이럴 때 일 수록 발 빠른 대처가 필요하다. 마음을 차분히 가라앉히고 곰곰이 생각해보면 집이 안 팔리는 원인이 보일 것이다.

■  첫인상

온라인 사이트가 보편화된 것처럼 대 부분의 경우 바이어들과 매물의 첫 만남도 인터넷을 통해 이뤄진다. 다수의 바이어들이 주택 매물을 찾기 위해 가장 먼저 방문하는 곳이 인터넷 매물 검색 사이트다. 인터넷 싸이트를 통해 꼭 한번 가보게 끔 인상을 주는 것은 첫째가 매물 사진 그리고 둘째가 Wording이다. 

인터넷을 통해 이뤄지는 첫 만남에서 매물의 첫인상을 좌우하는 것이 바로 매물 사진이기 때문이다. 매물 사진이 엉망이거나 큰 인상을 주지 못하면 힘겹게 연결된 바이어를 놓치는 것은 시간문제다. 관심이 있는 집이라면 바이어 입장에서 몇 번이고 관련 싸이트를 찾을 것이고 가까운 지인에게 보여주어 의견을 묻기도 한다. 이 때 일반적으로 사진 촬영은 매물 사진 전문 촬영 업체에게 의뢰하면 된다.  사진 중에는 그 집을 각인 시킬 수 있는 포인트가 필요하다. 요새는 대 저택이나 땅이 넓거나 또 위치가 부각되야 할 경우 드론을 뛰어 촬영하는 경우도 많다.

■ 스테이징

매매를 할 때 집은 여자로 생각해야 한다. 화장도 하고 본인에 맞는 베스트 드레스를 입어 맞선에 나서는 모습을 상상해 보자.  하물며 손님을 집에 초대할 경우 이리 저리 정리하고 청소하고 하루 종일 난리 법석을 치른다. 재산 목록 1호인 집을 매매 할 때 그만한 고통을 감소 할 필요가 있다.

주택 나름의 매력이나 잠재력을 갖추고 있다면 최대한 돋보이도록 하는 과장된 장식법이 필요하다.

주택의 매력을 살리는 장식법이 바로 스테이징이다. 매물의 단점은 최대한 감추는 대신 장점만 부각되도록 돕는 실내 디자인이다. 만약 주방의 크기가 다른 주택에 비해 작은 편이라면 장식을 최소화하는 식으로 단점을 보완한다. 전문 업체의 스테이징을 거쳐 매물이 재탄생 될 경우 관심 바이어가 늘어나고 이는 곧 매매 가격과 매매되기까지 걸리는 시간과 직결 된다.

■ 집이 너무 ○○하다?

집이 너무 ○○한 경우도 빨리 팔 기 쉽지 않다. 빈칸에는 어떤 단어든 다 들어갈 수 있다. 예를 들어 셀러 개인적인 취향이 너무 강하다, 실내 페인트 색상이 너무 튄다 등등 너무 독특한 요소를 지닌 매물이 해당된다. 집을 팔기 위해서는 대다수의 바이어들에게 어필할 수 있는 요소가 필요하다. 일부 바이어에게만 관심을 끄는 요소로는 주택 판매 기간을 단축하기 힘들다. 페인트 색상이 너무 튄다고 판단되면 파스텔톤의 중성적인 색상으로 다시 칠한다. 밋밋해 보일지 몰라도 바이어들에게 너무 튀는 색상은 주택 판매에 도움이 되지 않는다. 너무 간섭하는 셀러도 주택 판매를 방해하는 요소다.

바이어를 손님으로 착각해 집을 보러 온 바이어를 마치 손님 대접하듯 대하려는 셀러는 바이어들의 집 구경을 방해할 뿐이다. 바이어가 집을 보러 오기 전 잠시 외출해 바이어의 집 구경이 방해 받지 않도록 돕는다.

■ 결국 가격

여러 방법을 다 동원했지만 그래도 집이 팔리지 않는다면 이유는 단 한가지다. 리스팅 가격을 다시 점검해 볼 차례다. 다른 조건이 아무리 뛰어나도 리스팅 가격이 너무 비싸면 바이어의 발길이 뜸해지기 마련이다. 리스팅 가격을 점검하려면 시세와 비교해야 한다. 시세는 셀러도 바이어도 아닌 시장 상황이 정하는 가격이다. 리스팅 가격이 항상 변동하는 시세를 반영해야 바이어들의 관심을 받게 된다. 시세보다 높게 내놓은 것으로 판단되면 지체 없이 가격을 낮춰서 바이어들 주의를 환기시켜야 한다.

■ 리스팅 에이전트의 관계

빠른 주택 판매를 위해서 에이전트의 역할이 가장 중요하다. 주택 판매의 성공은 리스팅 에이전트 선정에서부터 시작된다고 해도 될 정도다.

집을 내놓기 전부터 에이전트 선정에 각별히 주의를 기울여야 한다. 리스팅 에이전트를 선정하고 집을 내놓은 다음에도 에이전트와의 관계가 중요하다. 집이 팔리지 않는 이유가 여러 가지인데 주택 시장 상황 때문이라면 아무리 유능한 에이전트라도 어려움을 겪기 마련이다. 에이전트와 긴밀한 연락을 주고받으며 주택 시장 상황 변동에 맞는 적절한 전략을 수시로 상의해야 주택 판매 지연을 막을 수 있다.

■ 셀러의 소극적인 자세

바이어의 반응에 셀러가 어떻게 대응하느냐 에 따라서 주택 판매 성공 여부가 결정된다.

아무리 실망스러운 반응이라도 적절히 대응해 바이어를 협상 테이블로 이끌고 나오려는 셀러의 자세가 필요하다. 주택 거래는 처음부터 끝까지 셀러와 바이어간의 팽팽한 협상의 연속이다. 어느 한쪽이라도 협상에 협조적이지 않은 태도를 보이면 주택 거래가 무산되기 쉽다.