제대로 된 테넌트를 찾는 것은 임대형 부동산 사업을 하는데 중요한 성공 요소다. 좋은 테넌트는 정해진 때에 정확하게 렌트비를 내고, 이용하고 있는 부동산을 아끼며 오너 입장에서 함께 하기에 좋은 사람이다. 본인이 소유한 임대형 부동산에 적합한 올바른 테넌트를 구할 수 있는 방법을 소개한다.

 * 커뮤니 케이션이 좋은 프로퍼티 매니져 구하기

프로 퍼티 매니져와 지속적인 관계를 싸아가는 것이 장기적으로 부동산 투자에 매우 중요한 출발이라고 할 수 있다. 오픈홈 중 새로운 세입자 후보들에 대해 아는 것 또한 중요하지만 기존의 세입자와 무리 없이 집 뷰잉을 유도하는 것 또한 중요하다. 대부분의 문제점은 시작과 끝 지점의 변환점에서 발생하기 때문이다.

사람들이 임대에 관심이 있다고 곧장 보여주겠다 서두르면 문제가 발생하기 싶다. 믿을 수 있는 프로 퍼티 매니져를 통해 테넌트에 대한 정교한 조사는 이때부터 시작되는데 진지하지 않거나, 자격이 되지 않는 사람들과 시간낭비를 할 필요는 없다.

개인적으로 테넌트를 구 할 경우 질문에도 정성을 드릴 필요가 있다.

오너로서 질문을 하는 방법에 따라 세입자들의 대답은 크게 달라질 수 있다. 만약 오너가 “이 아파트는 2명이 살기에 적합한데 몇 명이서 살 계획이냐?”고 묻는다면 예비 테넌트 입장에서는 소유주가 원하는 바를 정확히 알게 되고 거짓말을 하게 할 수도 있다. 대신 “몇 명이서 살 집을 구하냐?”고 묻는다면 상대편의 정보를 먼저 얻을 수 있으니 더 이득이다.

*부동산 보여주기

이 단계를 건너뛰면 안 된다. 아무리 예비 테넌트가 훌륭해도 직접 만나는 것은 항상 중요한 일이다. 일단 리스 계약서에 서명이 된 이후에는 테넌트와 함께 해 나갈 일이 많기 때문에 그들의 개성이 매우 중요하게 작용한다. 좋은 랜드 로드와 테넌트의 관계는 장기적으로 많은 문제가 없는 것이 가장 이상적이다.

개인적으로 초대하는 형식 보다는 정식으로 렌탈 오픈 하우스를 하는 것이 낫다. 이때는 예비 테넌트 입장에서 보면 서두르지 않으면 경쟁자에게 뺏길 수 있다는 위기감이 커질 수 있고 그만큼 소유주 입장에서는 유리해질 수 있다.

*신청 자격 조사하기

신청자에 대한 나쁘거나, 좋은 선입견이 일단 생기면 차후에 차별이나 퇴거와 관련해 곤란한 경우에 처할 수도 있다. 이런 불상사를 방지하기 위해서는 첫 걸음인 신청서 작성의 모든 칸을 채우도록 하는 것이 좋다. 많은 비용이 드는 것도 아니고 인터넷 검색해서 무료 렌탈 애플리케이션 폼을 다운받아 사용하면 된다.

부동산은 오너 소유로 어떤 테넌트를 들일지 판단하는 것도 오너의 마음대로지만 Tenancy agreement에 적혀 있는 관련 법을 준수해야 한다.  가끔 계약을 연장하는 과정에서 실수를 종종하는데 변경 상황이 있으면 쌍방이 가지고 있는 계약서에 기입해야 나중에 일어 날 수 있는 문제를 사전에 방지 할 수 있다.

어떤 테넌트는 잘못된 정보를 기재하기도 하는데 소유주가 더블 체크를 하지 않을 것으로 예상하기 때문이다. 따라서 크레딧과 레퍼런스 체크를 마치기 전에는 관련 정보가 맞을 것이라고 예단해서는 안 된다.

*레퍼런스, 크레딧 체크하기

임대 관련 서류가 완벽해 보여도 멈추지 말고 렌퍼런스 체크를 완료해야 한다. 양심불량인 사람들이 있을 수 있기 때문인데 레퍼런스 체크는 후보자의 재정 상황과 렌트 히스토리를 보여줄 것이다. 이 때 전 프로 퍼티 매니져 또는 전 랜드로드에게 레터를 받아 확인하여 전 거주지에서 문제가 있었는지를 꼼꼼히 살펴 봐야 할 것이다.

크레딧 리포트는 불성실한 테넌트들이 말하기 싫어하거나 거짓으로 이야기하는 부분들까지 객관적으로 보여준다. 페이먼트 히스토리, 파산 여부는 물론, 간혹 범죄 관련 기록도 보여주고 과거 퇴거를 당했던 전력까지도 확인시켜 준다.

*결정하기

테넌트의 신청서와 레퍼런스와 크레딧 리포트를 검토한 뒤 최종 테넌트를 선정해야 한다. 일단 선정하면 리스와 렌털 계약서에 서명을 할 타이밍이다.

테넌트에게는 서명하게 될 계약서에 적힌 내용을 잘 숙지하도록 안내하고 특히 Pet, Somking, Gardening, Heat Pump 관리 그리고 Carpet cleaning 등 나중에 생길 수 있는 문제를 미리 언급해야 논쟁 거리를 방지 할 수 있다. 

서명하기 전에 본드나 첫 주 또는 2 주치 렌트비를 받아두는 것이 좋다. 계약서는 2부를 작성해서 1부씩 나눠 가지면 된다.