부동산, 특히 일반주택을 구입시 그 과정이 대륙법 국가인 한국하고는 매우 다르다. 그러나 뉴질랜드에서는 매도인 중개사가 Open Home을 통해 일단 집을 보고 가격을 맞는 사람을 선정하거나 또는 경매과정을 거쳐 매입자를 결정하여 계약을 한다. 경매(auction)를 제외하고 대부분 조건부 계약하고 조건이 충족되는 경우 계약이 완성되는 것이 보통이다. 조건부 계약을 하고 조건완성 통보기한 까지 조건이 충족되는 지, 법적 하자가 있는 지를 조사한 후 최종적으로 계약이 완성되는 여부를 매도자인 Vendor에게 통보하는 것이다. 

이 통보는 매입자 법률대리자인 변호사가 담당하고 매도자 변호사에게 통보하는 형식으로 이루어 진다. 조건부로 계약한 후 기한 내에 조건이 충족되면 조건이 없는 무조건 계약(Unconditional Agreement) 이 되어 매입자는 계약을 이행하여야 할 책임이 생긴다. 여기서는 대표적인 조건들을 살펴 보기로 한다.  

첫째 금융기관 융자(Finance) 조건이 있다. 보통 5영업일 또는 7영업일 기한을 정하고 금융기관으로부터 매입자가 원하는 융자 (Finance) 를 얻었는지 통보하는 것이다. 물론 여기에는 융자금액이 모자란다거나 원하는 이자율 또는 만기일 등이 본인의 계획대로 금융기관으로부터 얻어지질 않으면 금융(Finance) 조건이 충족이 안되었다고 하여 이를 통보하여 융자(Finance) 조건부 계약을 취소할 수 있다. 

둘째  건물 보고서(Building report) 조건이 있다. 조건부 계약 후 10 영업일 내에 건물을 검사한 후 건물보고서를 보고 매입자가 원치 않으면 조건부 계약을 취소하는 것을 말한다. 매수자가 건물 검사인에게 의뢰하여 건물검사를 한다. 만약 건물보고서에 수리할 것이 많다든지 불법적으로 건축된 사실이 있다면 매입자가 임의로 이 조건이 충족이 안되었다고 하여  조건부계약을 취소할 수 있다. 이때 매도자 측에서 건물보고서가 합리적 근거로 작성되었는지 확인을 요구할 수 있으니 반드시 자격있는 건물검사자(Building Inspector) 나 회사에 의뢰하여 건물보고서(Building report)가 작성되어야 하므로 무자격자에게 건물 검사를 의뢰해서는 안될 것이다.   

세째  LIM Report 조건인데 LIM은 Land Information Memorandum 의 약자로서 시청(Council) 각 부서에서 보유하고 있는 건물에 대한 정보를 수집, 요약한 기록이라고 할 수 있다.  이것은 침식 가능성 여부, 홍수, 위험물질 여부, 강수 흐름 정보, 수도관 흐름 정보, 하수정보 , 토지세 (Rates) 정보, 건물 인허가 정보, 문화재 지정여부 등이 있다. 합리적 근거로 15영업일 이내 매도자에게 수정을 요구하고 매도자가 5 영업일내로 매입자 요구를 들어 줄 수 없다면 이 조건을 들어 매입자는 LIM조건부 계약을 취소한다. 

다섯째 OIA (Overseas Investment Act)조건이 있는데 주로 거대한 농장을 외국인이 살 때 붙이는 조건인데 해외투자청이 승인하는 조건으로 계약을 하여 이 조건이 충족될 시 계약이 완성되는 것이다. 일반 주택도 해당이 되나 현재 해외투자청으로부터 거의 승인이 안되므로 해당되질 않는다고 보아도 무방하다. 

여섯째 변호사 승인 (solicitor approval)조건이 있다. 매입자 변호사가 법률적 측면을 조사하여 승인하는 경우 동 조건부 계약이 완성되어 조건없는 계약(Unconditional )계약이 되어 계약이 완성되는 것을 말한다. 

부동산 계약시 위의 조건들은 매입자를 위한 조건이다. 매입자가 계약시 후일 만약에 모를  취소 가능성이 있다면 위의 조건중 융자(Finance) 조건과 Building Report조건을 붙이는 것이 바람직해 보인다. LIM Report조건은 건물 인허가 사항( CCC사항 등) 등을 제외한 객관적인 하자사항을 찾길 어려워 이 조건으로 계약을 취소하는 것에 대해서는 실무적으로 좀 애매모호한 면이 있다. 

뉴질랜드를 포함, 보통법 국가에서는 계약이 Unconditional이 되면 매입자는 부동산 예정 인수일에 settle 할 책임이 있다.  Unconditional Agreement가 된 후 계약을 이행하질 않는 다면 상대방은 피해를 입은 측은 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있다. 즉 시효, 6년 동안 상대방에게 피해액에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 만약 매입자가 배상할 자산이 없다 하더라도 매도인은 매입자를 부도처리 소송까지 하여 사회적으로 매장 시킬 수 있으니 계약시 반드시 조건부 계약하고 신중을 기하여 손해배상 청구소송 대상자가 되질 않길 간절히 바래본다.

( 글쓴이: 박성진 변호사 연락처: 021356413, email: park.kiddlegal@gmail.com)  

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