20년전 공실율 조사가 시작된 이래 최저수준을 기록하면서 오클랜드 시내 업무중심지구(CBD) A급지와 B급지 모두의 사무실공간에 대한 세입자의 수요가 늘고 있다. 현재, 오클랜드 CBD내에 6만3천 평방미터의 사무실 공간이 건설되고 있으며, 추가로 8천 평방미터의 공간이 재 단장중에 있다. 이러한 프로젝트는 (국가대항 아메리카컵 요트대회가 오클랜드에서 열리는) 2021년 (3월 이전)까지 완공될 예정이다. 약 72%가 판매계약이 완료됐다.    

Occupier demand for CBD office space continues to grow with vacancy the lowest rate recorded since surveys began two decades ago. Both prime and secondary rates are low. There is 63,000 sqm of office space in the Auckland CBD currently under construction and an additional 8,000 sqm under refurbishment. These projects are expected to be completed by 2021. Approximately 72% is pre-committed. 

세입자의 높은 사무실 수요와 제한된 공간(공급)이 A급지의 렌트비를 끌어 올리고 있다. A급지의 렌트비는 향후 2년간 부동산 공급이 늘어날 때까지 매년 3~4퍼센트씩 올라갈 전망이다. 저금리와 국내외에서 불붙은 투자활동이 2019년에도 수익율을 더 올리는 압력으로 작용할 것이다.     

Strong tenant demand and limited space has pushed rents higher for Premium grade assets. Prime rental rates are forecast to increase by 3% to 4% p.a. over the next few years until additional supply enters the market over the next two years. Low interest rates and investment activity fuelled by local and offshore activity will see pressure on prime yields to edge down further over 2019. 

늘어난 렌트비와 기업의 수익전망은 투자자와 총수익에 좋은 징조를 보여주고 있다. 2018년 9월의 CBD사무실의 부동산 지표는 2008년 글로벌 금융위기(GFC: Global Financial Crisis) 이전의 연간 최고 수익율 수준인 연 총수익율 12.6퍼센트를 나타낸다.  

Increased rents and a firm yield outlook bode well for investors and total return profiles. MSCI’s Property Index for September 2018 shows a total return of 12.6% for CBD office, the highest annual return since pre-GFC. 

2018년 12월 기준, 평방미터당 평균 렌트비($/m2)는 A급지 $415~$534, B급지 $238~$316 수준인 반면, 평균 수익율(Yields)은 A급지 5.6~6.5%, B급지 6.8~7.6% 수준이다. 또한, 평방미터당 평균 순 자본가치($/m2)는 A급지 $6,573~$9,595, B급지 $3,164~$4,710 수준인 반면, 공실율은 A급지 3.0%, B급지 6.8%이다. 

Based on December 2018, average net face rents $/m2) ranges from $415 to $534 for prime area and $238 to $316 for secondary area, while average yields(%) ranges from 5.6% to 6.5% for prime area and 6.8% to 7.6% for secondary area. Also, Average net capital valus ($/m2) range from $6,573 to $9,595 for prime area and $3,164 to $4,710 for secondary area, while average yields(%) range from 5.6% to 6.5% for prime area and 6.8% to 7.6% for secondary area.

'Due diligence' 기간 동안 고려해야 할 이슈 

Issues to consider during your due diligence 

구매자의 구매 전략상, 매매계약서안에 많은 복잡한 특약을 넣는 것은 현명하지 못하다. 그 모든 행동은 매도자를 달아나게 하기 때문이다. 항상 심플하게 하라. 아주 표준 특약 리스트는 당신의 오퍼를 더 강력하게 보이게 만든다. 본질적으로, 구매자는 부동산가치를 평가하고, 리스와 렌트를 체크하고 엔지니어링 레포트를 얻고, 융자조건을 가질 권리를 가지기를 원한다. 구매자가 ‘Due diligence’ 특약을 수행하는 이유는 모든 문제점들을 찾아내기 위해서이다.  

From a strategic point of view where purchasing, it is not wise putting a lot of complicated clauses into your Sale and Purchase agreement – all that does is scare the vendor off. Keep it simple. Using a fairly standard list of clauses makes your offer look stronger. Essentially, buyers want the right to do a valuation on the property, check the leases and tenants, get engineering reports and have a clause for finance. The reason buyers are carrying out ‘due diligence’ is to find out all the problems. 

1. 세입자를 만나라 Meet the tenants 

어떤 리스계약서는 건물주가 세입자의 재무제표 사본을 얻도록 허용하고 있다. 그렇다면, 그 서류를 받아라. 건물에서 나오는 (수입과 지출의) 현금흐름의 의존성은 세입자의 비즈니스 성공에 달려있기 때문이다.  

Some leases allow the landlord to get copies of their tenants’ financial accounts. If so, get them. Because the dependability of your cash flow from the building is tied to the success of your tenants’ businesses.  

2. 리스관련 편지 일체를 요구하라 

Ask for copies of all lease-related correspondence

예를 들면, 지난 2년간의 재무제표를 요구하라. 이 서류는 그동안의 렌트 할러데이나 렌트비 연체에 대한 분규를 적나라하게 보여줄 것이다. 건물 구매자로서 임대료 지불내역을 보여주는 은행거래 내역서를 요청할 수 있다. 임대차계약서만으로는 세입자의 렌트 지불 내력이나 세입자가 실제로 현재 지불하는 금액을 알 수 없기 때문이다.  

Ask for, say, the last two years. – this should show up any rent holidays or disputes about arrears or payment. As a buyer, you can request copies of bank statements showing rent paid - remembering that tenancy agreement doesn’t show you the tenant’s rent payment history or amounts the tenant is actually currently paying.  

[매물광고의 예] 

시내 법률사무실 빌딩 매물로 – 2 Princess Street 

Office building in city’s legal quarter is for sale

대지 1,121m2의 Feehold. 비즈니스 시티센터 존. 1967년 건립된 시내 법률 사무소 4층짜리 상업용 건물. 지하에 체육관과 빈 사무실 한 개(57m2) 포함 23명의 세입자 입주 중. 전용면적 2,804m2, 연간 순 렌트수입 $670,202 (= 상업 리스/렌트비 수입 $560,850 + 지하주차장 29개 수입 $109,352). 중개회사: Colliers International. 판매방식: Private treaty, 사전에 팔리지 않으면 8월15일 목요일 오후 4시 오퍼 마감. 

The property is situated on about a 1121sqm freehold site. The Business City Centre-zoned property. Built in 1967, it comprises a four-level commercial building plus a basement with a net lettable area of approximately 2804sqm. The building is split into 23 tenancies, including the basement gym and a single office vacancy of 57sqm. Princess Court returns around $670,202in net annual rent, made up of $560,850 from commercial leases and $109,352 from the 29 car parks. Freehold property in Auckland’s CBD. Colliers International is marketing the property. Princes Court is for sale by way of deadline private treaty, with offers closing at 4 pm on Thursday, August 15, unless it sells earlier.