레이와이트 이중권의 부동산 이야기 ; 부동산 계약의 첫 걸음
뉴질랜드에 온 지도 20년이란 적지 않은 시간이 흘렀다. 그 당시 초년병의 입장으로 뉴질랜드 생활은 막연 했지만 가족과 함께 지내면서 점차 뉴질랜드 생활은 현실적이며 구체화 되었음을 새삼 느낀다. 뉴질랜드로의 이민을 결정하는데 있어 저마다 상황에 따라 조금씩 다를 수 있겠지만 제일 큰 동기는 보다 나은 행복의 질을 찾기 위한 새로운 돌파구에 대한 도전 일 것이다.
뉴질랜드에 도착하면 제일 부담을 느끼는 것은 집 렌트비 일 것이다. 그러다 보면 한 번쯤 생각해 보는 것은 가족들의 안식처인 주택 구입이다. 물론 직접 살기 위해서가 아니라도 투자를 위해 부동산을 사고 파는 일도 생긴다.
주택을 매매할 때 주거용 주택이거나 투자용 부동산을 사고 팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다. 부동산 거래를 할 때 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다.
부동산을 구입하려 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 에이전트를 통해 서면으로 구입의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 맞게 카운터 오퍼를 낸다.
이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오고가는 오퍼를 카운터 오퍼(Counter offer)라 하며 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 바이어는 계약서에 기입한 조건에 맞게 개인의 은행 관계나 집에 대해 조사를 하게 된다. 이를 조건부 계약(Conditional offer)이라 한다. 물론 바이어의 오퍼가 정식으로 구매 계약서(Sale & Purchase Agreement)에 기입되고 쌍방의 이니셜과 사인이 기입되면 부동산 에이젼트는 날짜를 기입되면서 계약서가 완성 된다. 그렇게 마무리 된 계약서는 법적 구속력을 가지게 되기에 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 순조롭게 마무리되기 위한 첫 걸음이 된다.
매매 당사자들은 매매협상의 초기부터 문제가 될 만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 합의한 사항들을 변호사와 각 분야의 전문가를 통해 체크 할 필요가 있다.
보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 쌍방이 합의한 세부사항을 기록하는 포괄적인 매매계약서이다. 어찌 보면 일반 주택 매매 계약서는 의외로 단순하다. 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서에 기입되고 기입된 기간 안에 주택과 은행 관계를 점검한다. 이는 Auction 또는 Uncondtional offer와 같이 아무 조건 없이 부동산을 구입하는 것과는 진행 과정의 차이가 있다.
일단 바이어나 셀러간에 합의 된 계약은 법적 효력이 발생하며 쌍방의 합의 없이 어느 한쪽도 일방적으로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다.
매매 계약에 들어간 컨디션에 따라 조건이 충족하지 못할 경우 파기가 가능하다. 예를 들어 Building Inspection 조항이나 LIM 리포드 조항 또는 파이넨스 조항이 들어어간 Conditional offer로 계약이 되었을 경우 이 조건이 만족 되어야 하는데 이 조건이 만족하지 못할 경우 변호사를 통해 계약을 파기할 수 있다. 하지만 그 기간 동안 셀러가 먼저 계약을 파기 할 수 없다. 다시 말하면 바이어가 용한 점쟁이가 그 부동산을 사지 말라고 했다 거나, 지인의 구입하지 말라하고 충고 또는 기도의 응답이 없어 불안하다 하더라도 쌍방의 합의 없이는 번복 할 수 없다.
한가지 바이어 입장에서 주의해야 할 점은 본인의 마음이 불안하다 하여 무리하게 많은 조건을 달거나 조사 할 기간을 길게 잡아 Conditional offer를 하게 되면 셀러 입장에서 그 오퍼에 신뢰도가 떨어져 계약을 원치 않을 경우가 있으니 주의 해야 하겠다.
다른 의미로 셀러 입장으로는 조건이 없는 오퍼(Unconditional Offer)가 들어 오게 되면 가격이 조금 낮더라도 가격은 약간 높지만 조건(Conditional offer)있는 오퍼보다 유리하게 작용하는 경우도 가끔 있다.
집을 처음 팔거나 사는 경우 부동산 에이젼트를 통해 간단한 전문 지식을 들어 볼 필요가 있다.
