현재 바이어나 셀러는 오클랜드 부동산의 상승세를을 예상하는 이들은 많지 않을 것이며 각 종 언론 매체 또한 이 같은 흐름은 당분간 지속될 것이라 예상하고 있다.

조사에 따르면 지난 10월의 오클랜드 옥션 성공율은 3분의 1 수준에 머물렀으며 이는 다른 타 지역에 비해 저조한 것으로 나타났다. 이 흐름에 오클랜드 신규주택 신청 건수 또한 감소세를 보이고 있다. 

그러다 보니 한 때 요지 부동이었던 셀러 마켓이 지금은 바이어 마켓으로 돌아선 모습이다. 이런 시기에 셀러가 조심해야 할 것은 매매 전략이다. 매매 전략이 다른 어느 때 보다 중요한 시점 이라 볼 수 있다.   

주변 시세보다 비싼 가격에 나온 매물은 어느 때 보다 찬 밥 신세를 면치 못하며 오히려 비슷한 매물들을 위한 들러리를 서주는 경향이 있다. 수요와 공급 상황에 맞춰 어느 정도 가격을 높게 불러 볼 수 있지만 다른 이유로도 오버프라이스에 집을 내놓게 되는 셀러가 있다. 물론 과거 부동산 시장에 바이어가 넘쳐 날 때는 집 분위기나 스테이징을 하면서 오버프라이스 전략이 먹혀 들어 가는 경우가 있다. 하지만 요새 바이어가 은행 융자와 부동산 가격에 부담감으로 한 층 예민하게 부동산을 접근 하고 있다. 가끔은 가격을 먼저 내리는 셀러들이 늘고 있다. 이 또한 더 많은 바이어들에게 관심을 끌어 경쟁을 시킬 수 있는 마켓팅 방법의 하나 일 수 있다. 

다시 말하면 객관적으로 매매 전략을 세워야 불필요한 시간과 에너지를 낭비하지 말아야 한다. 이유야 어찌됐든 가격이 잘 못 측정된 집은 매매하는데 비교적 오랜 기간이 소요된다. 또한 오랫동안 팔리지 않는 매물은 바이어들로부터 불필요한 의심을 사기도 쉽다. 그럼에도 불구하고 조금이라도 높은 가격을 받을 수 있다는 유혹을 벗어 나기는 쉽지 않다.

이 유혹을 벗어나기 위해서 주위의 부동산 시세등을 정확한 파악하는 것이 중요하다. 제일 기본적으로 주택 시세를 알아보기 위해 감정사나 부동산 에이전트들이 가장 먼저 참고하는 자료가 있다. 바로 주변에서 최근 거래된 주택 중 비슷한 조건을 갖춘 주택의 매매가격 자료이다. 이 자료를 바탕으로 내놓으려는 집의 가격을 정하는 것이 가장 일반적인 리스팅 가격 산정 절차다. 하지만 비교 대상 주택과 너무 세세한 것까지 비교해 가면서 가치를 따지려고 들면 오버프라이스의 오류에 빠지기 쉽다. 바이어들은 사소한 매물 조건으로 주택 구입을 결정하는 경우는 극히 드물다 라는 걸 알아야 하겠다. 대신 건물 위치, 크기, 침실 갯수, 욕실 갯수, 실내 구조 등 주요 조건이 주택 구입을 결정하는 경우가 대부분이다.

여기에 도움이 될 만한 몇가지 경우들을 적어 보도록 하겠다.

■ 밝으면 공간감이 생긴다

집을 내놓기 전에 실내를 하얀색이나 중성적인 색상의 페인트로 칠하면 도움이 된다는 조언에는 나름의 이유가 있다. 집을 보러 온 바이어가 마치 자기 집인 것처럼 상상하고 관심을 갖게 하는데 도움이 되기 때문이다. 너무 튀는 색상의 페인트나 디자인은 바이어의 상상을 방해하고 부정적인 인상을 심어 주기 쉽다. 하지만 셀러는 반대로 컬러풀한 내부가 집의 가치를 높여준다고 생각 할 수 있으며 이런 독특함이 득이 된다고 생각할 수 있다. 에이젼트 또는 전문가의 조언에 귀를 기울일 필요가 있겠다.

■ 내 집 가격에 객관적으로 접근하라.

집을 내놓는 순간부터 내집이라는 생각을 버려야 한다. 내 집에 대한 집착이 강하면 가격 선정에 어려움이 생기며 집 매매가 어려워진다. 주택 가격은 셀러가 아닌 바이어에 의해 결정된다는 걸 알아야 할 것이며 주택 시장의 원리를 이해해야 적정한 가격에 집을 내놓을 수 있다.

살면서 리모델링 등으로 집에 투자한 돈, 집을 살 때 지불한 금액 등까지 따져가면서 그만큼의 가치를 받겠다는 생각은 이해 될 수 있으나 이는 오히려 오버 프라이스의 원인이 될 수 있다.

■ 커스텀 메이드 하우스

집주인이 건축 회사를 통해 원하는 집을 직접 디자인(커스텀 하우스)해서 짓는 경우 오버 프라이스 가격이 정해지기 쉽다. 비교 대상이 될 만한 매물 자료를 찾기도 힘들지만 자신의 정성을 쏟았다는 집착 때문에 커스텀 하우스 셀러들은 높은 가격을 받고 싶어 한다. 물론 에이젼트 입장에서도 정성이 들어 간 집은 가격을 더 받는 것이 당연하다고 생각한다. 자재를 써도 더 고급의 것을 썼을 것이고 관리 또한 애착을 가지고 했을 것이기 때문이다. 그런 집은 꾸준한 관리를 해야만 빛이 발하기에 주의해야 하겠다.

■ 부동산 시장의 접근 방법

일단 높은 가격에 내놓고 바이어의 가격 흥정을 대비하겠다는 것이 가장 흔하게 일어 나는 제일 큰 실수다. 이 같은 방법을 사용하려면 주택 시장을 상황을 감안해 오버프라이스 폭을 잘 결정해야 한다. 주택 거래가 미미한 지역에서 오프프라이스 전략을 구사하면 오히려 제값에 팔기가 더 힘들어진다.

위험이 크다고 판단될 때는 아예 처음부터 시세에 맞는 가격에 집을 내놓는 편이 주택 판매에 훨씬 유리하다. 반대로 시세보다 낮은 가격에 집을 내놓을 경우 때로는 바이어들 간 경쟁심을 유발해 오히려 높은 가격에 팔리기도 한다.  다른 집 가격에 비해 저렴하다는 생각을 들게 하면서 바이어를 더 많이 유인해 가격을 올리는 방법이라 할 수 있겠다.