컬럼을 쓰기 시작한지 2019년 기해년을 맞아 어느덧 7년 째가 되면서 세월 흐름이 화살과 같음을 다시 한번 느끼게 됩니다.  올 새해에도 항상 건강과 댁내 화목하시고 성공적인 비즈니스를 이루어 나가시길 기원합니다.

Letting Fee의 변화

2018년 12월 12일부터 그전까지 새로 입주하는 텐넌트에게 부과하던 1week plus GST의 렛팅(letting) 비용을 이제는 집 오너 {landlord}가 지불 하도록 법규가 계정 되었다. 이는 국회에서 의결하여 그전까지 지불 방식이 공정하지 못하다는 것에 국회 의원 다수가 동의하였기 때문이다. 이로써 예상되는 부작용은 렌드로드가 예상치 않은 비용 부담을 피하고자 개인적으로 세입자를 구하려는 시도 늘 것으로 예상된다. 그러면서 세입자의 Reference와 Credit Check 등 법적인 사항들을 등한시할 수 있으니 주의해야 하겠다.  

렌트 매물에 대해 권리와 의무

가장 먼저 랜드로드가 됨과 동시에 져야 할 책임을 받아들일 준비가 됐는지 체크해야 한다. 랜드로드가 되면 얻을 수 있는 이점은 많다. 빈 집을 그냥 방치해 고장이 나거나 파괴되는 것을 막을 수 있고 매매 과정에서 몫 돈을 챙 길 수 있다. 여기에 렌트로 추가 수입이 생기고 이런저런 빌을 낸 뒤에는 어느 정도의 이익까지 챙길 수 있다.

그러나 다른 한편으로는 살아보면서 가져 보지 못한 책임까지 동시에 생기는 것을 의미한다. 특히 랜드로드로서의 책임은 가끔 생각처럼 잘 되지 않는 돌발 상황들을 동반하게 마련이다. 랜드로드는 해당 주택의 수리와 유지에 책임이 있다. 렌트비도 직접 챙겨야 하며 더 늘어난 집 보험료도 내야 한다. 여기에 마음에 들지 않는 테넌트일지라도 잘 유도해서 집을 팔 때를 대비해 바이어에게 매력적인 매물로 보일 수 있게 집을 대신 관리하도록 기술도 갖춰야 한다.

테넌트 맞을 준비를 하라

현재 주택을 있는 그대로 내놓으면 렌트하겠다는 이들은 나올 수 있다 하지만 렌트 수익을 높이려면 나름 집 선택에 있어 눈에 뛰는 장점을 잘 살려야 하겠다. 요즘 테넌트는 능숙하고 안목이 높다. 다시 말하면 갈수록 까다로워 지고있다. 특히 이곳저곳을 많이 다녀본 테넌트라면 웬만한 수준의 주택은 안중에도 두지 않는다. 따라서 현재 주택을 깨끗이 청소하고 보수해야 하며 작동하지 않는 가전 등은 수리해서 잘 작동되는 상태로 설치해 둬야 한다. 만약 방 한칸이나 집의 일부를 렌트하기로 했다면 본인이 살 집이나 공간과 분리해서 운영될 수 있는지 확실하게 해야 한다.

집을 개선 보수할 계획이면 세탁기와 건조기, 힛 펌프 등 매력적으로 보일 수 있도록 해야 한다. 그래야만 흔하게 사용할 수 있는 용어들인 첨단의, 세련 된, 난방 시설 등으로 테넌트에게 어필할 수 있다.

프로페셔널을 고용하라

집을 렌트로 내놓는 것은 간단한 일 같아 보이지만 전문가들을 통해 세법을 준수하는 등 계정 된  렌트 임대 준수 수칙 등을 이해하여 운영해 나갈 채비를 마쳐야 한다.

실제로 국세청(IRD)은 렌트비로 벌어들인 수입을 반드시 신고하도록 규정하고 있다. 물론 세금 공제 에 있어 어떤 부분을 공제받을 수 있는지 세무사 등 전문가를 통해 미리 점검하는 것이 좋다.

변호사 또는 렌트 매니져를 통해서는 랜드로드와 테넌트 사이에 적용되는 법에 대한 자문을 얻을 수 있다. 전문가를 통해 렌트 용 부동산에 대한 각종 룰을 이해하는 것이 필요하다. 특히 긴급 상황이 발생 할 경우 필히 전문가와 상담 하는 것을 추천한다.

경쟁력 있는 가격을 제시하라

적정한 렌트비 수준을 알아 보는 것이 중요하다. 일반적으로 개인의 주관적인 입장이 강하다 보면 뜻밖의 공실율이 길어져 손실이 발생하기 쉽다. 경쟁력을 갖출 수 있는 가격 수준은 인근 부동산에 문의를 통하거나 렌트 관련 웹싸이트를 조사해서 시세를 알아볼 수 있다. 테넌트는 반드시 주변 시세를 쥐 잡듯 알아보고 올 것이기 때문에 집의 상태를 냉철하게 살피고 거래가 이뤄질 수 있는 가격 수준을 정하는 것이 중요하다.

테넌트를 철저히 스크린하라

집이 준비되면 바로 테넌트를 확보할 수 있는지 알아봐야 한다. 그리고 테넌트는 매우 주의 깊게 엄선해야 한다. 테넌트는 렌트비를 제때 낼 수 있는지 여부도 중요하지만 더 중요한 것은 당신의 재산인 주택을 잘 사용할 수 있는 사람이어야 한다. 만약 동거하는 수준으로 집을 나누어 써야 한다면 테넌트의 습관까지 파악해서 불편함을 겪는 일이 없도록 미리 신경을 써야 한다.

그리고 테넌트의 레퍼런스와 크레딧 히스토리도 체크해야 한다. 불의의 상황이 생길 경우를 대비한 피해 예방책도 마련해야 한다. 테넌트라고 하지만 사실 본질은 낯선 사람일 뿐이기 때문이다. 철저한 검증 절차를 거쳐 적합한 테넌트를 찾아냈다면 상호 협의하에 법의 한도에서 디파짓을 결정하고 렌트비를 내는 날짜 등을 정하면 된다.

모기지 회사와 보험사에 알려라

모기지 회사와 보험사에 연락해 더 이상 본인이 살지 않음을 알리는 것은 중요하다. 개인 살 경우와 세입자가 거주 할 경우 보험에는 차이가 있다. 렌트비를 받는 것으로 상황이 바뀐다면 곧장 알려서 논의해야 한다.

홈오너 보험에서 랜드로드 보험으로 변경해 테넌트가 범하는 실수나 과실, 자연재해나 화재 등을 커버할 수 있도록 해야 한다.