최근 들어 코비드19 영향 및 경기 침체에도 불구하고, 부동산 시장이 뜨겁다.  

따라서, 뉴질랜드 중앙 은행에서 부동산 시장가의 상승폭과 과열된 부동산 투자에 제동을 걸기 위하여 정책 변화를 꾀하고 있고, 

이는 금융권 정책에 어떻게 반영 되고 있는지에 관하여 이야기 하고자 한다.

다수의 경제 학자들에 따르면, 부동산 가격 상승의 주된 요인 은 다양하지만, 그 중 하나인 ‘저금리’가 현재 가장 큰 영향을 미치고 있는 것으로 보여진다. 

두가지 예를 들 수 있는데,

대부분의 예금 투자자들은 최근 낮은 예금 금리로 더 이상 예금을 진행하지 않고 예금 인출을 하여, 이를 종자돈으로 이용하고, 저 대출 금리가 힘을 실어주면서,  투자 수익이 더 높은 부동산 투자에 뛰어들고 있다.

또한 첫 주택 구매자들은 First home loan ( 구 Welcome home loan) 을 이용하게 되면 5%의 deposit 으로 95%까지도 융자를 받을 수 있어, 부동산 시장가가 더욱 상승 되기 전에 주택 구매를 하기 위해 과열 되었지만 어쩔 수 없이 부동산 시장에 뛰어들고 있다.

이에 투자자들과 첫 주택 구매자가 부동산 시장으로 몰리며 부동산 시장의 과열 현상을 만들고 있다는 분석이다.

물론 코비드 19 사태로 인하여 뉴질랜드로 돌아오는 키위들이 집을 구매하는 등 여러가지 이유가 있겠지만, 상기 두가지의 주 요인들을 바라 보았을때, 실질적인 부동산 시장 상승가의 주된 드라이빙 포스는 투자자로 중앙 은행 및 금융권은 판단 하고 있다. 

금융권 대출 통계로 나타난 바에 의하면, 투자용 부동산 구매 관련  총 대출 건은  첫주택 구매자의 대출건의 3배 이상이 되는 것으로 파악 하고 있다.

따라서 투자자들의 마켓 점유율을 낮추기위해 투자용 부동산 구입관련 LVR (Loan to value ratio; 담보가치 대비 대출비율)을 예전과 같이 다시한번 낮추려는 움직임이 있었다.

시중 은행 중 ANZ 은행이 가장 먼저 투자용 부동산 구매 관련 최대 융자 비율을 60%로 하향조정 하였고, 타 은행은 몇일 전까지 70%를 고수하고 있는 상황이었으나, 최근 몇일 전 중앙은행의 정책 발표 후, 타 은행들도향후  60%로 하향 조정을 시행한다는 발표를 하였다.

기준금리를 보자면, 작년 3월 중앙은행 기준 금리는 0.25%로 떨어 졌으며, 현재까지 동결 되고 있다. 올해안에 0% 또는 그 아래로 (마이너스 금리) 까지도 하락 할 수 있을 것이라고 경제학자들은 전망하고 있다. 하지만 현 0.25%가 가장 낮은 기준금리라고 예상하는 경제 학자들도 최근들어 지속적으로 생겨나고 있는 추세이다.

이는 시중 은행 융자 금리에 지속적으로 반영 될 것으로 보여지며, 코비드 19 및 세계적인 경기침체와 맞물려 저금리 시대는 한동안 지속 될 것으로 전망된다.

참고로, 올해 안에 은행 1년 고정 대출 금리가 2%아래로 떨어질 것이라고 예상하는 경제학자들도 많다.

간단하게 주 포인트를 정리 하자면,

1) 투자 용 주택 구입 시 40%의 deposit 필요.

2) 본인 거주용 주택 구입 시 90% 최대 융자 (95% 융자도 가능하나, 이는 첫 주택 구매지에게만 적용).

3) 주택대출 금리의 지속적인 하향 조정 가능성.

이 새로운 정책은, 이미 큰 폭으로 상승 된 집 가격으로 인해 새로운 Equity (순수 부동자산=집 가치 – 부채) 가 발생 된 사람들에게는 큰 영향이 없을 것이며,

Equity 없이 시작하는 새로운 투자자에게 영향이 있을 것이다. 따라서 전체 그림을 보았을 때는 큰 영향이 없을 것 이라는 의미 인데,

사실, 이는 기존에 작은 투자자본으로 (20%Deposit) 집을 살 수 있었던 상황과 비교해본다면, ‘투자용’ 부동산 취득 거래수가 떨어 질 수 있는 가능성은 충분이 있어 보이고,

이는 투자용 부동산 구입을 제한하여 집값상승을 억제해보려는 정부의 의지와 맞물려 떨어지는 것을 볼 수 있다.

한편에서는 이러한 정책이 ‘빈익빈 부익부’를 초래하는 정책이 될 수 있다는 의견도 있다.

그도 그럴 것이, 현금 자산이나 부동산 자산 (Equity)이 많은 사람들에게는 희소식이 될 수 있기 때문인데,

기존에 deposit 20%를 준비 할 수 있는 사람은 많았지만, 새로운 정책이 된 40% deposit 을 준비 할 수 있는 사람은 많지 않기에, 부동산 시장에서의 경쟁이 줄어 들 것이고, 그러면  기존의 자산가들은 줄어든 투자 경쟁자들의 숫자를 등에 업고 꾸준히 더욱 쉽게 투자 할 수 있을 것 아니냐는 이야기다. 사실 큰 자본 없이 안목으로 부동산 시장에 뛰어 들어 부를 창출 했던 사례는 지속적으로 줄어 들 수 있다는 지적이다. 소자본으로 부동산을 통해 부를 창출하고자 노력하는 사람들에게는 반갑지 않은 소식임에는 틀림이 없다.

금융가는 부동산 시장 과열 현상 관련, 정책 변화에 민감하게 반응하며,  중앙은행의 발표에 촉각을 곤두세우고 있는 모습이다.

중앙은행에서  어떠한 정책이 더 펼쳐 질지 귀추가 주목 된다.

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저자: 써미트 파이넨셜  (SUMMIT FINANCIAL PLANNER GROUP) 대표 최원준 (Principal)

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