최근 유질랜드 대도시인 오클랜드를 중심으로 건축부지가 부족하고 그리고 건설사들이 한꺼번에  많은 집을 지어 이익을 남길수 있어 그런지 아파트나 Unit건물들이 많이 들어선다. 

일반 주택구입과 다르게 아파트나 복합건물인 Unit을 구입시  계약시에는계약서외 Pre-contract Disclosure Statement, 그리고 잔금을 치르는 settle시  Pre-settlement Disclosure Statement  가 첨부된다. 이것의 배경은 복합건물이라 공용면적이 있고 소유자별 권리와 의무가 지워지는 개별 면적이 있고 누수관련  관련 분쟁이 많아 이러한 규정이 생겨난 이유에서다. 

Pre-contract Disclosure Statement와 Pre-settlement Disclosure Statement는 Unit Title Act의 Section 146과 147에 규정되어 있다. 

Pre-contract Disclosure Statement는  Body Corporate에서 반드시 발행할 필요는 없지만 Pre-settlement Disclosure Statement는  Body Corporate 의 최종 책임자인 Director이름으로 발행되어야 한다. 물론 Pre-settlement Disclosure Statement의  A4 용지 1장 또는 2장의 양식이지만 비용은 일반적으로 $300-$400정도로  매도자가 부담토록 되어 있다. 

이들 서류는 여러 사항을 기재해서 매입자가 아파트나 Unit구입 시 참고하도록 되어 있다. 물론 매수자를 대리하는 매수자 변호사가 검토를 하며  무슨 내용이 담겨있고 또한 이것의 기능이 무엇인지 알아본다 .  

Pre-contract Disclosure Statement에는 비교적 간단히 호수별 부담금 및 법적 소송사항등이 기재하도록 되어 있어 계약과정 중 매수인이 참고하도록 되어 있다.  만약 이것을 보고 부담금이 많거나 복잡한 소송사항이 있다고 판명될 시 매수인은 계약시 걸어 놓은 조건을 충족하지 않는 것으로 하여 계약을 취소하면 된다. 

계약이 성립된 후 Pre-settlement Disclosure Statement가 중요하며 매도자는 적어도 settle 5일 전에 매수자 또는 매수자 변호사에게 반드시 전달하여 매도인이 settle시 참고토록 되어 있다. 그러나 이 서류가 매도인에게 또는 매도인 변호사에게 법률에 규정된 settle 5일 전까지 제공이 안되거나 늦어졌다면 매도인은 제공된 날로 부터 최대 5일 만큼 settle을 연기할 수 있으니  주의하여야 한다.  심지어 동법 Section 151에 의하면 매도인이 Pre-settlement Disclosure Statement를 제공하지 않았고 또한 매수인은 settle을 연장하지 않았을 시  매수인은 매도인에게 10일 간의 서면통지를 통해 계약을 취소할 수 있으니 매우 주의하여야 한다.  이에 따른 배상책임은 책임은 매도인에게 있다. 

그러면 Pre-settlement Disclosure Statement에는 법률에 규정된 어떤 내용이 들어가는 지 알아본다. 여기에는 Unit번호, body Corporate 번호,각 Unit별 부담금액, 전체 Unit이 연간 부담한 금액, 그 금액이 사용된 용처, 건물 수리상항 ,지불된 금액 및 미지불 금액 사항, 법률적으로 소송진행 사항, Body Corporate rule 변경사항 등등이다. 

이중 눈여겨 보아야 하는 것이 있다. 첫째 각 호수별 연간 부담금이다. 이것은 수도세 전기세 기타 일반 비용을 포함한 utility 용역비용이다. 이비용으로 연간 전기, 수도세 부담을 단독주택과 비교하여  적은 금액인지  큰 금액인지 판별할 수 있다. 물론 이것은 계약 당시       Pre-contract Disclosure Statement 상으로도 알 수 있다. 

두번째는 소송진행 상황이다. 여기에는 소송이 끝난 경우 얼마나 부담금이 지불되었는지 이에대한 내용이 나타나 있고 만약 소송이 진행중이면 어떠한 소송건인지 나와 있다. 일반적으로 건물누수로 말미암아 City Council 또는 건설회사들에 대해 소송하는 내용들이 많이 나와 있다. 그러므로 매수인들은 이 법률적 진행사항들에 대해 향후 얼마나 비용비담을 해야 하는 지 알고서 settle을 하여 향후 자금계획등을세워야 한다.  추가정보가 필요시  매도인에게 요청할 수 있다.

 (글쓴이: 박성진 변호사, Kidd Legal, email: park.kiddlegal@gmail.com, 

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