[Q] 저는 2019년 2월 임차인과 2년의 전세 계약을 했습니다. 올해부터 제가 이 아파트에서 거주할 일이 생겨서 2020년 11월경 임차인에게 양해를 구하고, 전세 계약 연장을 못하게 됐다고 말했습니다. 임차인은 당시만 해도 순순히 나가줄 것처럼 했지만, 올해 계약만기가 다가오자 제 실거주 목적을 입증하라고 했습니다. 만약 실거주를 안 할 경우 위약금을 내야 한다며 계약서까지 만들어 서명하라고 했습니다. 저는 임차인이 가져온 계약서에 서명을 하지 않았고 집주인이 살겠다는데 무슨 입증까지 하냐며 돌려보냈습니다. 그 이후로 임차인은 아직까지 집을 안 나가고 버티고 있는 상황입니다. 법적으로 어떤 조치가 필요한지 궁금합니다. 

[A] 얼마 전 주택임대차보호법 개정이 있었습니다. 임차인의 임대차계약 갱신요구권이 강화됐고, 임대인이 이를 거절하기 위해서는 법정 사유가 있어야 한다는 게 개정안의 골자입니다.

이와 관련된 법률규정은 주택임대차보호법 제6조의3입니다. 

<주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)> ①제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않는다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 질문자분의 경우에는 위 사유들 중 제8호 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당합니다.

이 법정사유는 다른 사유들과 달리 임대인의 주관적인 거주계획일 뿐이어서 그 입증이 쉽지 않고, 임차인의 경우 따져볼 것도 없이 나가야만 하는 불편한 상황이 발생할 수 있습니다. 

임대인에게 자신의 실거주 목적에 대한 입증책임이 있는지는 법원에서 판단된 바 없으나 주택임대차분쟁조정위원회 대전지부에서 “피신청인이 실거주 목적임을 증명하지 않는 한 피신청인의 주장을 받아들일 수 없다”고 한 조정사례가 있습니다. 

이에 따르면 임대인이 자신의 실거주 목적에 대한 구체적인 입증책임이 있다고 해석할 수 있습니다.

다만 위 조정사례는 당사자 간 합의에 따른 구속력만 가질 뿐이어서 법원에 의해 판단되지 않은 이상 임대인에게 입증책임이 귀속한다고 단언할 것은 아닙니다.

실거주를 입증하려면 이삿짐센터와의 이사계약서나 인테리어를 하고 들어가려는 경우 업체와의 계약서, 그 외 실거주하시려는 목적에 부합하는 증거들, 예를 들면 아파트 주변 직장의 재직증명서, 주변 학교의 재학증명서 등을 준비하시면 되겠습니다. 

이 같은 증거들을 제시했음에도 임차인이 나가지 않는다면 민사소송을 제기하셔서 인도청구와 임대차계약이 해지되었는데도 거주하고 있는 것에 대한 손해배상청구를 하실 수 있습니다.

손해배상청구의 금액은 현 전세가격과 전 전세격의 차이가 있는 경우 그 차액만큼의 월세금액입니다. 여기에서 월세금액은 법원에서 감정평가를 통해 산정할 수 있습니다.