[Q] 투자할만한 땅을 알아보다가 지방에 괜찮은 땅이 있어서 당일 바로 계약을 하고 올라왔습니다. 그런데 아무리 생각해도 주변 땅에 비해 시세가 싸고 목도 좋아서 혹시나 매도인이 계약을 취소하지는 않을까 걱정이 됩니다. 계약금은 계약 당일에 지급한 상태입니다. 이런 경우 3가지가 궁금한 점이 있습니다. 

1) 매도인이 지금이라도 계약을 무효시킬 수 있나요? 
2) 중도금기일이 아직 한달 남짓 남았는데 미리 지급해도 문제가 없을까요?
3) 중도금 없이 잔금기일만 있는 경우에는 어떻게 하는 것이 좋을까요?

[A] 부동산을 싸게 구입하면서 사기는 아닐까, 상대방이 취소하진 않을까 걱정이 된다면 우선 부동산 등기부등본을 발급해보길 권해 드립니다. 계약 상대방과 입금받은 계좌의 예금주 명의를 대조할 수 있고, 근저당권 설정 여부도 확인 가능합니다.

민법 제565조에는 계약금을 해약금으로 해 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 매도인이라면 계약금의 2배인 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인이라면 매도인에게 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

다만 여기서 중요한 것은 일방이 ‘이행에 착수’하기 전 까지만 해약금 해제를 할 수 있다는 것입니다.

그렇다면 이행에 착수한 때는 언제를 의미하는 것일까요?

대법원은 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다고 판시하고 있습니다. 

통상 매매계약의 경우 중도금의 지급 여부를 이행에 착수 여부로 보시면 됩니다. 즉, 중도금을 이미 지급했다면 더 이상 해약금 해제를 할 수 없고, 중도금 지급 이전이라면 해약금 해제가 가능합니다.

상담해주신 내용을 보면 상담자가 아직까지 중도금을 지급하지 않으셨기 때문에 매도인은 지급받은 계약금의 2배를 상담자에게 지급하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 매매계약을 어떻게든 성사시키고 싶으시다면 중도금을 미리 지급하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 

대법원은 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한, 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다고 판시하고 있습니다. 즉, 매도인 입장에서 중도금을 미리 지급받으면 안될만한 사정이 있고 이를 특약사항으로 계약서상 기재한 경우가 아닌 이상 중도금 기일 이전에 중도금을 지급하더라도 유효합니다. 

그렇다면 중도금 없이 계약금과 잔금으로만 계약한 경우에는 어떻게 해야 할까요?

중도금이 없는 경우라도 이행에 착수한 것으로 볼만한 이행행위나 이행에 필요한 전제행위를 했다면 해약금 해제를 할 수 없게 됩니다. 이 경우 매도인에게 잔금의 일부에 대한 지급을 통보하고 거절하지 않는 이상 잔금의 일부를 지급하는 등 이행행위를 미리 하는 것을 권해드립니다.
 

자료제공 : 김기윤 변호사