주택은 팔 때보다 구입할 때 더욱 신중해야 한다는데 과연 어떤 점에 유의해야 할지 살펴보도록 하겠습니다.

신중한 결정

주택은 제품에 하자(瑕疵)가 발생하면 쉽게 교환이 가능한 공산품이나 일용품과 달리 구입한 주택의 건물에 하자가 발생했거나 지반이 낮아 장마철이면 도로에서 몰려드는 빗물로 수해를 입는다 하여 교환을 쉽게 요구할 수 없는 유일성의 성격을 띠고 있습니다.

특히 처음 주택을 구입하는 경우 주택의 외관만을 보고 쉽게 판단하는 경우가 많습니다. 외관상으론 건물에 문제가 없어 보이지만 관청에서 허가를 받지 않고 증개축보수가 이루어진 경우도 있으며 건물의 안전성에 심각한 영향을 미칠 만큼 지반이 견고하지 못하거나 건물을 받치고 있는 나무기둥이 스며드는 빗물로 인해 썩어 있어 교체가 요구되는 등 쉽게 보이지 않는 부분까지 꼼꼼히 살펴보고 확인해야 할 사항들이 많습니다.

이와 같은 문제점들은 짧게는 수 개월에서 길게는 수 년이 흐른 후에야 발견됨으로 인해 전(前)주인을 찾아 보상을 청구하기가 쉽지 않습니다. 전 주인을 찾을 수 없는 경우도 많습니다. 처음 하자를 발견하기 전에는 아무 일 없는 듯 생활했지만 이제 하자를 발견한 이상 불안하여 잠을 편하게 청하지 못하는 것이 사람의 마음으로 힘들게 전 주인을 찾았지만 수리비를 순순히 내놓지 않는 것 또한 인지상정(人之常情)이기에 법정싸움으로 치닫기도 합니다.

이렇듯 불필요한 마음고생과 경제적 손실을 막을 수 있는 방법은 다름 아닌 계약을 맺기 전에 꼼꼼히 살펴보는 것입니다.

특별조항

△ 평가보고서
전자제품을 하나 사더라도 제품설명서를 꼼꼼히 읽어 보거나 타사 제품과 비교한 제품평가서를 참고하기도 합니다.

주택에 대한 제품설명서는 다름 아닌 주택을 짓거나 증개축보수를 했을 때 시청에서 허가를 받아 이를 보관하는 자료(LIM 또는 PIM)입니다. 관련 서류를 받아본 후 이에 대한 승인을 계약조건으로 계약서에 넣을 수 있습니다. 주

택에 대한 합당한 가격은 감정평가서(Valuation Report)를 통해 그리고 주택의 현상태에 하자가 없는지에 대한 전문가의 평가보고서는 Builder’s Report입니다. 관련 서류에 대한 상세한 설명은 다음 호에서 보실 수 있습니다.

△ 융자조건
간혹 부동산의 가격이 본인의 생각보다 저렴하다는 이유 하나로 매매계약시 반드시 넣어야 하는 융자조건을 넣지 않는 경우를 볼 수 있습니다. 심지어 구입대금이 충분히 확보되지 않았는데도 어떻게 되겠지라는 안일한 마음으로 이 점을 망각하기도 합니다.

필자의 소견으로는 충분한 자금이 확보되었다 하더라도 주택융자의 확보를 계약조건 (Finance Condition)으로 넣는 것이 좋습니다. 이유인즉, 생각했던 만큼 대출한도가 높지 않아 자금확보에 어려움을 호소하는 경우가 의외로 많기 때문입니다.

둘째 이유는 처음 주택을 보았을 때 보지 못했던 점들이 뒤늦게 발견되어 계약을 취소하고 싶어도 합당한 이유가 없어 지급한 계약금을 포기하는 일까지 발생할 수 있기 때문에 충분한 시간의 확보를 위해서입니다. 하지만 기억해야 할 점은, 일부 매수인은 단지 구매의사를 상실했다는 이유만으로, 융자를 받기 위한 어떠한 노력도 기울이지 않고, 계약조건을 만족할 수 없으니 이제 계약은 무효로 할 수 있다고 쉽게 생각합니다. 하지만 매도자의 요구가 있을 시 계약조건에 명시한 융자조건을 충족시키기 위해 주거래 은행뿐만 아니라 최소한 3~4개 은행에 문의를 했음을 증명해야 합니다. (판례연구 Connor v Pukerau Store Limited [1981] 1 NZLR 384) (다음 호에 계속됩니다.)

자료제공: Philip Lee Law
대표변호사 이관옥 [상담: 8800 777]

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀 드립니다.