지난 칼럼에서 특별조항으로 평가보고서와 융자조건에 대해 살펴보았습니다.

이번 칼럼에선 주택 구입시, 계약을 하기 전에 살펴 보아야 할 내용인 특별조항으로 해당 시청에서 요청할 수 있는 LIM (Land Information Memorandum)과 PIM (Project Information Memorandum)에 대한 추가 설명을 보실 수 있습니다.

특별조항

△ LIM (Land Information Memorandum)
LIM을 조건으로 달 경우, 두 가지 방법으로 신청이 가능한데, 구매자가 직접 해당 시청에 가서 신청을 하거나 인터넷을 통해 간단하게 신청이 가능합니다. 물론 변호사에게 신청의뢰를 할 수도 있습니다. 참고로 LIM을 신청할 경우 시청에서 발급받기까지 3일에서 10일 정도가 소요되기 때문에 계약서에 제시한 15 working days(영업일)를 유지하는 것이 바람직합니다.

LIM을 통해 검토 가능한 사항은 준공검사 확인에 관한 내용을 포함해 구입하는 주택의 용도가 어떻게 구분이 되어 있는지, 시청에서 시정명령 등을 받았는지 등을 확인할 수 있습니다.

주택의 용도란 만약 집을 구입해 증개축을 한 후에 비즈니스로 사용코자 할 경우, 구입하려고 하는 주택의 영역이 어떤 용도로 묶여 있는지를 확인해야 합니다. 비즈니스로 사용할 목적이 아니더라도 증개축이 가능한지를 해당 시청에 미리 확인해 봐야 합니다.

주의해야 할 사항은 구입하려는 주택이 증개축을 했더라도 해당 관청에서 허가를 받지 않은 경우라면 무허가에 해당하며 원상복구 명령을 받을 수 있어 큰 금전적 손실을 감내해야 할 수 있습니다. 따라서 LIM이나 Property File을 열람하여 방은 몇개인지 거실과 차고는 시청에 신고된 도면상에 기재되어 있는지 등을 확인해야 합니다. 변호사는 구입을 원하는 주택을 직접 방문하는 경우가 거의 없음으로 오픈홈 등을 통해 구석구석 잘 살펴본 후 관련 서류를 열람하여 변호사 또는 공인중개사와 대조 확인하는 것이 좋습니다.

또한 수영장이 있는 주택을 구입할 경우는 LIM을 반드시 확인할 것을 권장합니다.

△ PIM (Project Information Memorandum)
PIM이란 주로 땅을 구입하여 주택을 짓고자 하는 경우에 해당 시청에 요청하게 됩니다. 그러므로 PIM을 통해서 지반 안정도와 지반 조건, 상수도와 하수도의 설치, 주택을 짓기에 가능한 지역인지, 지역구획과 관련해 설계하고자 하는 목적에 적합한지 등을 검토할 수 있습니다. 건물을 짓기 전에 허가를 받기 위해 신청을 할 경우, 카운실에서 PIM을 받도록 하는 것이 통상적인 절차입니다.

△ 건축평가보고서 (Builder’s Report)
건축평가보고서란 말 그대로 전문적 지식과 자격을 갖춘 평가사가 주택을 면밀히 검토하고 주어지는 보고서를 말합니다. 주택을 구입하려 할때 많은 분들이 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 계약서상에 조건으로 Builder’s report를 넣을 경우 조건의 내용으로 어떤 것을 명시해 놓았는지에 따라 구입자가 만족이 되지 않을 경우 계약을 취소할 수도 있지만, 취소가 가능하지 않는 경우도 발생합니다.

구조적인 사항에 결함이 있는지의 여부를 검토한다는 내용으로 Builder’s report를 달아 놓을 경우, 구조적으로 결함이 없다고 판단이 되면 다른 작은 하자들을 이용해 조건이 만족되지 않으니 계약을 취소하겠다고 하기가 쉽지 않는 경우가 다반사입니다. 그러므로 구입하기 전에 구입자가 특별히 우려되는 부분을 Builder에게 알려주고 상세한 보고를 받는 것이 바람직하며 그렇지 않을 경우에는 전반적인 사항만을 검토하고 육안으로 식별할 수 있는 문제만을 검토한 보고서를 받게 됩니다. 또한 해변 절벽가에 지어진 주택을 구입할 경우를 본다면 지반의 안정성과 건물의 구조적인 것이 가장 우려가 될 수 있을 것입니다. 이 경우는 builder가 아닌 engineer에게 의뢰해서 평가 보고서를 받는 것이 더 바람직할 것입니다.

자료제공: Philip Lee Law
대표변호사 이관옥 [상담: 8800 777]

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀 드립니다.