매매계약서 바로알기 (2)

지난 호에 이어 부동산 매매계약을 위해 작성하게 되는 표준계약서의 내용, 작성방법 그리고 주의사항에 대한 서명을 보실 수 있습니다.

GST 포함유무: 매도자(Vendor)가 GST(Goods and Service Tax) 등록을 한 사업자라면 매매가에 GST의 포함유무를 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, 전문적으로 주택을 지어 분양하는 부동산 개발사업자 또는 임대사업자는 일반적으로 GST등록을 마친 사업자로 소유한 부동산의 매각에 있어 반드시 GST를 매수자(Purchaser)에게 받아 국세청에 납부해야 합니다.

하지만 만일 매도자 또한 GST 등록을 마친 사업자이고 매도자와 동일한 사업을 계속하여 유지할 경우, 예를 들어, 주택을 구입하여 임대사업을 위해 계속하여 임차인을 두거나 계속적으로 같은 사업용도로 계속 사용코자 원하면 매도자와 매수자가 GST 번호를 맞교환하는 등의 절차를 거쳐 15%가 아닌 0%를 적용받게 됩니다.

영어로는 이를 “Going Concern (GST zero rated)”라 부릅니다. 만일 매수자가 GST를 지불하는 경우 제13.0조에 따라 합의한 날, 일반적으로 명도가 바뀌는 날에 매도자에게 일괄적으로 지불합니다.

계약금(Deposit): 계약금을 지불하지 않아도 계약은 성립하지만 개인간의 거래에 있어 일반적으로 통용되는 금액은 매매금액의 약 10% 내외입니다.

설령 매수자가 계약금을 지불하지 않았다고 하여 매도자가 일방적으로 (unilaterally) 계약을 취소할 수 없습니다. 취소할 권리는 매도자가 계약서의  제2.2조에 의거하여 매수자에게 계약금이 지불되지 않았음을 서면으로 통보하고 3일(working days)이 경과해야 가능하게 됩니다. 이때서야 비로서 매도자는 원하면 계약을 취소할 수 있게 됩니다. 

잔금지급일: 명도(소유권이 매수인으로 변경되는)가 변경되는 날 모든 잔금을 현금으로 지급하는 것이 일반적입니다. 하지만 쌍방이 원하면 중도금을 받거나 혹은 쌍방이 동의하면 명도일 이후부터 주택융자의 형태로 전환하여 잔금에 대해 일정한 기간동안 합의한 이자와 함께 원금을 지급하기도 합니다.

명도일: 일반적으로 점유일(Possession Date)과 명도일(Settlement Date)은 같은 날에 발생합니다. 하지만 엄격히 말하면 점유일은 매수자 또는 매수자와 임대차계약을 맺은 임차인이 매수자가 새로 구입한 주택으로 이사를 들어가는 날입니다.

이와 달리 명도일이라 함은 매수자는 매매금액을 모두 매도자에게 지불하고 매도자는 명의변경을 위해 필요한 모든 서류를 매수자에게 전달함을 의미합니다. 만일 매수자가 명도일까지 잔금을 지급하지 않으면 매수자는 약정한 계약조건에 따라 현행 은행의 금리보다 약간 높은 이자율을 적용하여 잔금이 완납될 때까지 이자를 계산하여 매도자에게 지불해야 합니다.
계약조건(Conditions): 계약 쌍방은 본인이 유리한 방향으로 많은 계약조건을넣고자 원하지만 모든 것은 인지상정(人之常情). 상대방 또한 같은 마음을 품고 있으므로 적절히 절충해야 합니다.
 
매수자를 위한 계약조건들 중에서 가장 보편적으로 계약서에 추가하는 것이 바로 네모박스 안에 있는 충분한 주택구입자금의 확보를 위한 융자조건, 건축물에 대한 상세보고서인 LIM보고서 확인, 외국인 투자승인(OIA Consent) 조건입니다.  외국인 투자승인 조건은 새로이 정비된 외국인투자법(Overseas Investment Act 2005)에 따라 일정한 투자금 이상 또는 특정한 토지를 취득하기에 앞서 정부로 부터 사전승인을 받아야 합니다.

외국인투자법에서  ‘외국인’이라 함은 뉴질랜드 시민권자가 아니거나 영주권자로 일정한 기간을 체류하지 않은 자 또는 뉴질랜드 내에서 설립되지 않은 법인을 말합니다. 

세입자(Tenant): 세입자는 세입자보호법(Residential Tenancies Act 1986)의 제정으로 법적보호를 받기 때문에 매도자(집주인)은 세입자에게 주택이 매도됨을 알리고 적어도 42일 이상의 기간적 여유를 주어 세입자가 새집을 구하여 이사를 나갈 수 있도록 배려해야 합니다.

동산(Chattels): 표준계약서에 나열된 동산(Chattels)은 부동산의 매매와 함께 매수인에게 주택과 함께 소유권이 양도됩니다. 차고의 자동개폐기(Garage Automatic Door Opener), 도난경보기(Burglar Alarm) 등을 부동산과 함께 양도받고자 원하면 추가로 이들의 목록을 계약서에 기입해야 합니다.

동산의 반대개념인 고착물(Fixture)은 계약서에 따로 언급하지 않아도 부동산에 포함되어 있다고 간주합니다. 예를 들어, 정원수나 정원을 아름답게 꾸며 놓은 커다란 바위 등은 토지에 고착된 고착물로 간주합니다. 만일, 매도자가 나무와 같은 고착물을 주택과 함께 팔지 않고 옮겨가길 원하면 특별조항에 이를 명확히 기재해야 합니다.
 (다음 호에 계속됩니다.)

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀드립니다. 따라서 필자는 글의 내용에 대한 일체의 법적책임을 지지 않습니다.