이관옥 변호사의 법률칼럼 – 상업용 임대차 계약(1)

PhilipLeeLaw 0 2558 2013.09.26 13:39

비즈니스 운영의 시작부터 지속적인 운영을 위해 필연적으로 거쳐야 하는 사업장의 임대차 계약에 있어 염두에 두어야 할 사항들에 대해 살펴봅니다.

임대차 계약서

사업장에 대한 임대차 계약서(Agreement to Lease)는 일반적으로 임대차 계약에 대한 날인증서 (Deed of Lease)를 작성하기에 앞서 작성합니다. 임대차계약서 이외에 날인증서를 왜 꼭 작성해야 하는지에 대한 질문을 여러 번 받았습니다. 이유인즉, 일반계약은 일반적으로 계약쌍방에 대해서만 법적 의무와 책임을 물을 수 있습니다.

만일 건물주 ‘갑’과 임대차 계약을 맺은 ‘을’이 ‘병’에게 비즈니스를 팔았다면 임대차계약도 함께 승계가 되어야 함은 당연한데 이때 임대차 계약에 대한 일반계약은 계약쌍방인 ‘갑’과 ‘을’ 사이에만 존재하며 ‘병’과 건물주 ‘갑’에 대한 의무조항까지 연장할 수 없게 됩니다. 따라서 이에 대한 해결하는 방안은 날인증서를 받아 임대차계약을 양도받는 것(Deed of Assignment of Lease) 입니다.

날인증서에는 건물주, 비즈니스 매도자인 양도자(Assignor)와 양도인(Assignee)이 모두 서명토록 되어 있습니다. 따라서 처음 맺은 임대차 계약에 대한 계약의무가 수 십 번 제3자에게 양도되어도 건물주와 양도인(또는 새임차인)의 법적 관계는 새로이 형성될 수 있습니다. 임대차 계약을 맺을 때 확인해야 할 사항들은 많으나 특히 아래의 사항들에 대해 정확히 알고 있어야 합니다.

우선, 상업용 임대차 계약서에 사업장에 대한 정확한 표시를 해야 함과 동시에 부동산 등기부 등본을 발급받아 건물 소유권자가 누군지 확인합니다. 그리고 건물에 대한 사용용도를 변경할 시에는 관련 시청에 허가를 받아야 합니다. 임대기간과 함께 임대기간이 끝난 후 갱신할 수 있는 권리(Right of Renewal)가 임차인에게 주어지는 것이 일반적입니다. 예를 들어 2+2 (2년의 임대기간을 2번 갱신할 수 있는 권리)의 권리가 주어졌다면 임차인이 원하면 2년 후에 임대차계약의 갱신을 건물주에게 요청하여 관련 서류(Deed of Renewal)를 작성하여 보관합니다.

임대차 계약서에는 매월 선지불하는 건물 또는 사업장에 대한 임대료 이외에 부대비용(Outgoings)를 지불하는 경우가 대부분입니다. 부대비용에는 건물에 부과되는 세금(Rate) 뿐만아니라 관리비, 전기, 가스, 수도요금 등이 포함될 수 있으므로 정확한 내역과 금액을 사전에 확인합니다.

비즈니스 구입에 있어 임대차 계약서를 세밀히 살펴보는 것이 그 무엇보다 중요한 요소입니다. 뉴질랜드에서는 거의 모든 사업이 소규모로 운영되고 있음을 감안할 때 사업장에 대한 임대료가 가장 큰 지출항목이라 할 수 있습니다. 임대료 조정은 일반적으로 임대차 계약의 갱신이 있는 해에 함께 이루어 집니다. 예를 들어 매 2년 마다 임대료 조정을 통해 임대료를 인상하기로 계약을 맺었다면 인상률은 지난 2년 동안의 물가상승률 또는 주변 상권의 변화 등을 고려하여 건물주와 임차인이 협상을 통해 결정하게 됩니다. 임대료를 많이 인상하여 받고 싶은 건물주와 보다 적은 인상을 원하는 임차인이 경우에 따라서는 극렬하게 대립하여 협상이 난항을 겪기도 합니다.

협상은 임대차 계약서에 명시된 절차를 따르며 이에 대한 상세한 설명은 필자의 ‘임대료 재조정’에서 보실 수 있습니다. 처음 약정했던 모든 임대기간이 끝나면 임차인에겐 어떠한 권리(임대의 연장, 갱신 등)가 없으므로 임대기간이 끝나기 전에 건물주와 협상을 통해 임대기간 이 후에도 영업을 계속할 수 있도록 임대기간의 연장을 확보해야 합니다. (다음 호에 계속됩니다.)

본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀드립니다. 따라서 필자는 글의 내용에 대한 일체의 법적책임을 지지 않습니다.