이관옥 변호사의 법률 칼럼 - 비지니스 매매(2)
PhilipLeeLaw
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2013.12.12 16:35
비즈니스 매매는 매도인과 매수인 이외에 건물주가 직간접적으로 크게 영향을 미칠 수 있음이 지난 호의 주된 내용이었습니다. 이 번호에서는 비즈니스 매매를 위해 일반적으로 작성하게 되는 표준계약서에 대한 설명을 보실 수 있습니다.
표준계약서
비즈니스 매매계약을 체결할 때 뉴질랜드에서 일반적으로 사용하고 있는 계약서는 다름 아닌 뉴질랜드 공인중개사 협회와 오클랜드 변호사협회가 인정한 비즈니스 매매계약서(제4개정판, 2008년)(이하 ‘표준계약서’라 함)입니다. 표준계약서의 제1면에는 Agreement for Sale and Purchase of a Business라는 제목과 함께 계약의 필수요소를 적을 수 있습니다. 본문을 이루는 일반계약내용(General Terms)은 깨알 같은 글씨로 쓰여있으며 별첨1 (Schedule 1)에는 매매와 함께 소유권을 넘기기로 약정한 자산(지적재산권 포함)의 목록을 적게됩니다. 그리고 특별조항에는 계약쌍방이 특별히 원하는 계약내용으로 적어 넣을 수 있습니다.
계약자 확인
비즈니스 매매계약서는 주택매매를 위해 사용하는 표준계약서와 공통된 부분이 많으므로 필자의 ‘부동산 매매계약서 작성’을 함께 읽으시면 이해하시는데 많은 도움이 될 것입니다. 계약쌍방이 모든 계약조건에 동의를 했을 때에 비로소 이를 계약이 성립한 날로 간주합니다.
주택매매와 달리 비즈니스는 회사가 사업체를 운영하는 경우가 많습니다. 회사법에 따라 만들어진 주식회사 또는 신탁법에 따라 만들어진 신탁 등을 모두 함께 ‘법인’이라 부름니다. 법인이 계약의 주체가 될 때에는 반드시 법인을 대신하여 서명을 할 수 있는 권한이 있는지를 확인해야 합니다. 뉴질랜드에서 설립된 회사는 관련법에 따라 등록이 되어야 하며 등재된 이사(Director)가 누구인지 24시간 그 내용을 확인해 볼 수 있습니다. 예를 들어, ‘갑’회사에 등재된 이사가 3명인데 단 1명의 이사만이 계약서에 서명을 했다면 비즈니스 매매를 위해 합당한 권한이 있었는지를 확인해야 합니다.
매매가 결정
일반주택의 매매와 달리 비즈니스 매매금액은 세부분으로 나누어 명확히 기재합니다. 우선 시설과 설비에 대한 유형의 자산(Tangible Assets), 권리금과 같은 무형의 자산(Intangible Assets) 그리고 상품재고분(Stock in Trade)으로 나눕니다.
상품재고분에 대한 인수금액은 비즈니스의 인수인계일 하루 전에 계약쌍방이 참여하여 재고액을 결정합니다. 일반적으로 계약당시에는 정확한 재고액을 파악할 수 없기때문에 발생할 수 있는 증감액을 감안하여 증감액의 범위(stock value adjustment)를 백분율로 정해두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 상품재고분에 대한 금액을 $50,000.00로 정하고 증감액의 범위를 20%를 정하였다면 $40,000.00에서 $60,000.00 사이에서 인수금액이 결정될 것입니다. 만약 처음 예상했던 것과 달리 상품재고 인수액이 위의 범위를 넘어서는 경우는 제5.3항에 따라 매수인이 원하면 추가된 모든 부분을 인수받을 수 있습니다. 결국 이 말은 매수인이 원치 않으면 증감액의 범위를 넘어 매도인이 억지로 매수인에게 떠넘길 수 없다는 말과 같습니다.
GST 가산
상품과 서비스에 붙는 정부세금은 일반적으로 12.5%을 적용합니다. 하지만 매도인과 매수인이 GST등록이 되어 있는 경우 비즈니스 매매 이후에도 같은 업종으로 영업이 계속될 것과 서로 GST등록번호를 맞교환 하는 조건으로 12.5%가 아닌 0%를 적용할 수 있습니다. 이는 결과적으로 GST를 가산하지 않는 결과를 낳습니다. 또한 매도인은 매수인에게 비즈니스 인수인계일에 0%를 적용한 계산서(GST Tax Invoice)를 발행하게 됩니다. 이와 같이 GST를 산정하는 것은 다름 아닌 상품과 서비스 세금에 관한 법률에 관한 법(Goods and Services Act 1985)에 따른 것입니다.
도움기간
매도인은 매수인에게 비즈니스를 양도한 이후에 약 1주일 기간 동안 영업을 원만히 운영할 수 있도록 도움을 주는 것이 일반적입니다. 표준계약서를 살펴보면 영어로 Vendor’s assistance period라 적혀있습니다.
동종사업금지
많은 권리금을 주고 비즈니스를 구입했는데 느닷없이 가까운 곳에 같은 업종의 비즈니스를 운영한다면 매수인의 매출액에 지대한 영향을 미칠 것은 불 보듯 뻔한 일임으로 계약서에 일정한 기간과 거리 내에 동종의 사업을 할 수 없도록 할 수 있습니다. 이를 영어로 Vendor’s restraint of trade라 하며 표준계약서 제7.0항에 따라 매도인은 직간접적으로 같은 또는 비슷한 사업을 (제1면에 명시한 기간과 거리 내에) 할 수 없게 됩니다. 만일 이에 대한 규정을 어기고 동종업종에서 취업을 하거나 비슷한 사업을 운영했다면 매수인은 영업폐쇄와 함께 피해액에 대한 보상을 요구할 수 있게 됩니다.
임대차계약의 양도
비즈니스 매매에 있어 어려운 점이 바로 현재의 사업장에 대한 임대차계약의 양도입니다. 이유는 비즈니스를 매매하는 계약당사자가 아닌 건물주의 승인을 받아야 함으로 계약당사자 간의 의지와는 상관없음으로 난간에 부딪칠 때가 많습니다.
임대차계약의 양도를 설명하기에 앞서 과연 임대차 계약서에는 일반적으로 어떠한 내용이 있는지 간단히 살펴보면 다음과 같습니다. 우선 누가 건물주(Landlord)인지 알 수 있으며 임차인(Tenant)인 매도인(Vendor)이 영업장을 임대하여 영업을 개시한 날과 임대기간이 언제까지 유효한지 알 수 있습니다. 뿐만 아니라 약정한 임대기간이 끝나면 얼마나 많은 갱신할 수 있는 권리(Rights of Renewal)가 주어지는지 그리고 현재의 임대료와 임대료를 재조정하는 시점은 언제인지 등 건물주와 세입자 간의 세세한 계약내용과 조건 등을 확인할 수 있는 귀중한 자료입니다.
매도인은 건물주로부터 임대차계약의 동의를 받아야 합니다. 표준계약서 제8.2조항에 따라 매도인은 이때 발생하는 모든 비용을 지불합니다. 매도인은 제9조항에 따라 매수인 또는 매수인의 변호사에게 임대차계약서 사본을 보내어야 합니다. 승인하지 못하는 부분이 있다면 사본을 받은 날로부터 5일(공휴일 제외) 이내에 이를 검토하여 매도인에게 통보해야 합니다. 정해진 기간 내에 통보를 하지 않으면 이의 없이 모두 승인했다고 간주됩니다. 매도인은 통보를 받은 날로부터 10일(공휴일 제외) 이내에 매도인의 요구를 들어줄 것인지를 서면으로 통보해야 합니다. 만일 답변을 주지 않거나 비즈니스 양도일까지 요구를 들어줄 수 없다고 통보하면 매수인이 15일 이내에 요구사항을 철회하지 않는이상 계약자체가 무산될 수 있습니다.
예를 들어, ‘갑’이 평생 일군 장어음식점을 ‘을’에게 팔려고 비즈니스 매매계약을 맺었다 가정했을 때 ‘을’이 ‘갑’에서 받은 임대차계약서를 살펴보니 2년 후에 사업장에 대한 전면적인 보수를 하도록 규정하고 있어 ‘갑’에게 2년이 아닌 4년 후에 하도록 건물주와 조율해 줄 것을 요청했는데 ‘갑’이 이에 응하지 않았다면 ‘을’은 계약서를 취소할 수 있을까요? 답변은 그리 간단치 않습니다. 우선 요구사항이 합당해야 합니다. 간혹 매수인은 있지도 않은 권리를 내세워 매도인이 들어주기 힘든 상황으로 몰아 종국엔 매매금액을 깎기 위한 도구로 사용하기도 합니다. 무엇이 합당한 요구인지는 상황에 따라 크게 다를 수 있음으로 계약의 취소를 논하기에 앞서 전문가와 상의하시길 권합니다.
본 칼럼은 뉴질랜드 법률에 대한 이해를 돕기 위한 글이며 독자 개개인을 위한 법률자문이 아님을 밝혀드립니다. 따라서 필자는 글의 내용에 대한 일체의 법적책임을 지지 않습니다.
