비지니스를 시작할 때 사업체를 파는 매도인(Vendor)과의 계약외에 건물주 (Landlord)와 예상되는 중요한 절차를 다뤄보기로 한다.

첫째 건물주 승인(Landlord Consent) 절차가 있다. 이는 건물주가 새로 들어 올 임차인에 대해 자격심사를 하는 것이다. 즉 신규 임차인이 건물 사업을 운영할 능력이 있는지, 또한 임차료를 밀리지 않을 재정능력을 가지고 있는 지 검토하고 임차인 인가를 하는 절차이다. 만약 건물주가  보기에 사업능력이 없다거나 재정상태가 미비하다고 판단하는 경우 승인을 거절하거나 또는 몇 개월치 월임차료에 해당하는 Bond를 부과해서 사업이 종료할 때까지 건물주가 보관하는 경우도 있다. 

건물주 승인 절차는 비지니스를 양도하는 변호사와 건물주 변호사 사이에서 이루어 지므로 비지니스 매수자 본인의 재정상태를 포함한 간단한 이력사항을 비지니스 매수자 변호사를 통하여 매도자 변호사에게 제출한다. 비지니스 매도자 변호사는 건물주 변호사에게 승인신청한다. 건물주가 신규로 건물을 임대하는 경우도 임차인이 동일한 서류를  변호사를 통해 건물주 변호사에게 제출하여 건물주 승인절차를 받아야 한다.

그 다음 절차로 건물주 승인이 나면 건물주와 임대차증서를 작성하는 단계가 있다.  상가 건물이 새로 지어 처음으로 임차인이 되거나 기존 건물에 세들어 있던 임차인이 임차가 만료되어 새롭게 작성하는 경우 임대차 증서(Deed of Lease) 를 작성하고 기존에 임차하고 있는 사업장을 인수 시 임차기간이 남아 있는 경우 임대차양수도 증서(Deed of Assignment of Lease)를 작성하게 된다.

만약 임대차양수도 증서 (Deed of Assignment of Lease)를 작성하게 된다면 특별히 알아야 할 사항은 다음과 같다.

첫째 사업장을 인수하는 비지니스 매수자는 양수인(Assignee)으로서 기존의 임대차증서 (Deed of Lease)에 있는 권리뿐만 아니라 임차조건과 의무사항도 함께 인수하는 책임을 가지게 되므로 꼼꼼히 살펴야 한다. 여기에는 렌트료 뿐만 아니라 건물주 앞으로 나오는 재산세, 건물에 대한 보험, 수도료, 전기세, Body Corporate 비용 등의 납부 의무사항이 그대로 양도된다. 이를 납부시 임대차 증서에 나와있는 납부 기일을 꼭 지켜야 한다. 또한 임대차갱신(Renewal of Lease) 권리도 양수되니 만료 전 3개월 전 건물주에게 반드시 요청하여 사업장에 대한 재임대차(Lease)할 권한을 잃어 버리지 않도록 주의를 하여야 한다.  

그러나 비지니스를 매도하고 상점이나 사업장을 양도자(Assignor)는 이를 양도했다고 해서 원래 건물주하고 책임관계가 완료된 것이 아니다. 매우 의아하게 생각되겠지만 대륙법계통의 한국과는 달리 뉴질랜드나 미.영국가의 보통법(Common Law) 국가에서는 임대차증서(Deed of Lease) 또는 임대차양수도증서(Deed of Assignment of Lease)의 의무사항이 현재 임차인뿐만 아니라 과거 임차인에게도 책임이 동일하게 있다는 사실이다.

즉 현재 임차인이 렌트료를 못내고 사업장을 폐업하고 몰래 숨어 버렸다면 건물주는 비지니스를 팔고 떠난 이전 임차인에게 렌트료를 청구하고 받을 권리가 있다.  가령 처음 상가 임차인에 대해 임대차증서(Deed of Lease) 가 있었고  그후 비지니스 매도가 3회가 일어나 임대차양수도증서(Deed of Assignment of Lease)가 3회 작성된 사실이 있다고 가정하면 마지막 임차인이 렌트료를 내지 못했다면  건물주는 과거 임차인 4인 중  아무나에게 렌트료를 청구할 수 있다.

이는 건물주와 과거 임차인과의 관계는 현재 직접적인 계약(Contract)는 없어도  아니지만 현 임차인이 의무사항을 못할 시 대체되는 별도 존재하고 있는 보완적  “계약관계” (Privity of Contract) 라고 하는 것이다.  그래서 우스운 소리로 비지니스를 팔 때 매도인은 매수인을 잘 골라야 된다는 말도 있다.  임대차(Lease) 계약에 있어서는 과거 임차인에게 특별히 또 다른 이차적 보완계약이 되는 계약관계(Privity of Contract)가 있음을 비지니스 매도 시 매도인들은 꼭 기억하고 있어야 한다.

.(글쓴이: 박성진 변호사, S J Lawyers,연락처 021 356 413)