우리 교민들도 이제 이민생활을 한지 꽤 오래 되어 여러모양으로 주위에 사업을 하시는 분들이 많다. 그래서 상가를 계약하여 매월 Rent료와 관리비를 임대인인 건물주에게 납부하고 영업활동에  사용한다.  

이번 호는 임차인이 매월 납부하여야 하는 월Rent료와 관리비용을 납부하질 못했을 시 생길 수 있는 법률적인 면을 살펴 보기로 한다. 보통 이러한 법률사항을 자세히 들여다 보고 Lease 계약을 하는 분들이 많질 않다. 이러한 계약사항은 건물주와 마지막 약정서인  Deed of Lease 에 기재되어 있으나 작은 영어 글씨로 빽빽히 적혀 있는 글을 읽기에는 누구라도 시간이 부족하고 익숙하질 않아 여기에 개략적으로 설명을 드리고자 한다.  

첫째 임차인은 매월 납부하여야 하는 월렌트료와 관리비를 언제 납부하느냐 하는 사항이다. 뉴질랜드에서는 임대차 계약시 Rent료 선납하는 조건이 대부분이다.  건물주와 임차인간에 계약하는 Deed of Lease 에 보면 월Rent료는 렌트를 시작한 날,  또는 특정한 날, 또는 매월 1일에 내도록 되어 있다. 

그러나 임차인이 영업이 부진하거나 불가피하게 렌트료와 관리비를 연체하는 경우가 있다. Deed of Lease 조항을 살펴보면 매월 선납하는 월 Rent료와 관리비를 하루라도 연체하면 계약위반 사항이 된다. 또한 이로 인해 결과적으로 발생하는 임대인 비용도 임차인이 부담하도록 되어 있다. 더욱 주위를 요하는 사항으로 월 Rent료와 관리비를 매월 납부 일로 부터 10일 이상 연체하는 경우이다. 이때 주인은 Lease 를 취소할 수 있으니 매우 주의하여야 한다. 

때론 건물하자 이유로 월 Rent료와 관리비를 납부일에 지급하질 않는 임차인이 있다. 그러나 월 Rent료는 어떤 이유와 관계없이 독립적으로 건물주에게 납부토록 Deed of Lease 의 1.1조항에 분명히 규정되어 있으므로 일단 납부 후 건물주와 분쟁 해결하여야 한다. 

건물주의 Lease 취소 과정을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 월Rent료와 관리비가 10영업일 이상 연체시 건물주는 Notice of Default 를 통보해 온다. 즉 임차인이 월Rent료와 관리비를  10영업일 이상 연체했으므로 Lease 계약 위반이고 또한 통보받은 날로부터 향후 10영업일 이내 연체 월Rent료와 관리비를 납부 조치바란다는 내용이다. 이 경우 연체납부료는 월 Rent료와 관리비외에 Penalty사항으로 연체이자와  이로 인해 발생한 건물주 변호사 비용 등 기타 비용까지 내야한다. 이때 주목할 사항으로 연체 월 Rent와 관리비를 설사 전액을 또는 일부 납부하더라도 자동적으로 Lease계약이 회복되는 것이 아니다. 전적으로 건물주가 깨어진 Lease를 원상회복 한다고 선언하질 않는 이상 임차인으로 Lease가 취소될 입장에 처해 있는 것이니 월 Rent료와 관리비 납부를 10 영업일 이상 연체하질 않도록 매우 주의하여야 한다. 

다음 단계로 임차인이 주어진 10 영업일 이내 연체 월 Rent료와 관리비 그리고 기타 비용을 내질 않으면 건물주는 Lease를 취소한다.  이 과정을 보면 건물주는 본인 또는 변호사를 통해 먼저 Lease취소(Termination of Lease)를 통보해 온다. 이 과정에서 임차인이 상가에 접근하질 못하도록 접근금지 통보(Notice of Trespass)까지 보내 오고 상가 출입구에 붙인다. 그리고 건물주는 임차인이 건물을 사용하질 못하도록 상가문을 닫고 자물쇠로 채워 버린다. 그리고 변호사를 통해 건물주 변호사 비용까지 임차인에게 비용을 청구하고 변호사를 통해 민사상 법적 조치를 취한다. 

만약 임차인이 자물쇠를 부수고 건물에 진입하게 되면 건물주는 건물칩입 및 재산파손 혐의로 경찰을 불러 형사고소하고 또한 민사상 손해배상 소송까지 하므로 주의를 하여야 한다. 

(글쓴이: 박성진 변호사, Kidd Legal, Mob: 021 356413, E-mail: park.kiddlegal@gmail.com)