[Q] 저는 환산보증금을 초과한 상태에서 상가건물에 임대차하고 있는 임차인입니다. 임대차 계약을 하고 지금껏 재계약 없이 장사했는데, 얼마 전 계약 해지를 통보받았습니다. 계약 갱신을 요구할 수 있을까요?

[A] 먼저 보증금액을 초과해 상가건물임대차보호법을 적용받지 못하는 임차인은 어느 법에 적용받는지부터 살펴봐야 합니다. 상가건물임대차보호법 제2조제1항에 보면 ‘이 법은 상가건물의 임대차에 대해 적용하고 제14조의 2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 그렇지 않다고 규정하고 있습니다.

그런데 동법 제2조 제3항에 의하면 ‘제1항의 단서에도 불구하고 제3조, 제10조의1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의 2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용한다고 규정하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항) 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임차인은 위 규정에 적용받을 수 없으므로 민법에 적용받습니다.

민법 제639조 묵시의 갱신에 의하면 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 민법 제635조의 규정에 따라 해지할 수 있습니다.

민법 제635조 기간 약정이 없는 임대차의 해지통고에 의하면 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고 상대방이 통고를 받은 날로부터 토지 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대해서는 5일 뒤 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

따라서 보증금을 초과해 상가건물임대차보호법을 적용받지 못하는 임차인은 적용범위 예외조항인 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대치기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 규정을 적용받더라도, 위 사안은 계약기간 만료 시점이 없으므로 실질적으로 제10조의 제1항에 따른 계약갱신을 청구할 수 없습니다.

기간 약정이 없는 보증금을 초과해 상가건물임대차보호법에 적용받지 못한 임대차 사건에 대해 대법원은 “임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차 기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다”고 판단해 계약갱신요구권이 없으므로 건물을 명도하라는 판결을 했습니다.