“누이 좋고 매부 좋고”

고대 한국 역사에 “나제동맹”이 있었다. 이는 427년 고구려 장수왕이 남진 정책을 펴기 위해 평양으로 천도하자 이에 위협을 느낀 신라와 백제가 433년 동맹을 맺었다. 고대 역사에서 신라와 백제의 동맹을 뜻하는 말로 신라의 “라”와 백제의 “제”를 따서 붙여진 이름이라고 한다. 

신라와 백제는 고구려의 남침 저지라는 교집합에서 만나 동맹이라는 결과물을 도출해 낸 것이다. 함께 하여 서로의 이득을 보기 위한 전략적 제휴라는 요즘의 말과 일치하는 것이라 생각된다.

뉴질랜드에서 비즈니스 경영 중 가장 큰 부분이 임대차 계약이다. 잦은 임대료 인상이라든가 불경기에 너무 긴 임대기간이 남았다든가 하는 경우가 이에 해당이 될 수 있을 것이다.

필자가 이전 칼럼에서 밝혔듯 상업적 목적의 건물은 과거 봉건 시대의 “지주” 개념에서 출발하였으므로 건물주는 임대권에 부속되는 모든 비용을 세입자에게 전가한다. 여기에는 기본적인 임대료 이외에 각종 제반 비용들, 심지어 그다지 필요치 않은 것 같은데도 굳이 건물관리용역을 주어 이것까지 세입자에게 부담시키는 경우도 있다. 한마디로 건물주 뱃속 편한 장사를 하는 것처럼 여겨질 수 있는 부분이다.

이렇다 보니 소규모 비즈니스의 경우 어느 정도 자리를 잡을 때까지 장기간 높은 임대료를 부담하는 것 보다 전대(轉貸)임대 (Sublease)를 고려해 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 전대(轉貸)의 사전적 의미는 “빌린 것을 다시 빌려 줌”이며 편의상 전대임대를 ‘재임대’로 표기 하도록 하겠다.

일반적으로 효과적인 공간 활용을 원하는 임대 세입자와 저렴한 임대를 원하는 잠재 세입자 간에 이러한 재임대는 각자 임대료 부담을 줄일 수 있다는 매력이 크게 다가올 것이다. 이와 더불어 업종에 따라 서로 한 지붕 다 가족으로써 사업적 도움을 서로에게 줄 수 있는 장점도 있을 수 있다. 전략적 제휴가 되는 셈이다. 이와 같은 이유로 재임대 세입자로써 사업을 준비 중이라면 아래의 내용들을 살펴 보는 것이 도움이 될 것이다. .

l  원(原) 임대권 증서 확인

뉴질랜드에서 임대 계약은 두 단계를 거쳐 마무리된다. 첫 단계가 건물주와 세입자간 임대 계약서 (Agreement to Lease)이고 두 번째 단계가 이러한 임대 계약서 내용을 바탕으로 임대권을 확인하는 임대권 증서 (Deed of Lease)이다. 이 임대권 증서의 내용에 재임대에 관한 내용이 일반적으로 담겨 있다.

종종 재임대 계약 시 임대증서는 없고 임대 계약서만 있으니 이거 믿고 그냥 재임대 세입자로 계약을 맺자고 하는 경우가 있다.

법적으로 굳이 따지자면 아직까지 임대권이 정리된 것이 아니다. 이러한 내용만 그냥 믿고 재임대 계약을 하기 보다 원임대 증서를 먼저 마무리 짓기를 요구하거나 최소한 원임대 계약 건물주로부터 내용 확인을 받는 것이 안전한 방법이 될 것 이다.  

l  원(原) 임대권 내용 확인

재임대의 모든 권한은 원임대권으로부터 발생한다. 쉽게 말해 파생 권리인 셈이다. 그러므로 건물주와 현 세입자간의 원임대권에서 허용하는 범위 안에서만 재임대 권리와 의무를 설정할 수 있다. 가령 또한 원 임대권 내용 중 세입자는 5년에 한번씩 건물 내부 및 외부 보수 공사를 반드시 해야 한다면 이러한 비용은 재임대 세입자에게 고스란히 전가될 것이다.

만약 원 임대권이 2016년 9월 1일 만기 종료된다고 기재되어 있다고 하자. 그렇다면 재임대권도 원임대권 종료에 따라 자동으로 종료된다. 이러한 자동 종료를 원치 않는다면 원임대권 만료 시 우선 협상 대상자로 사전에 지정 받는다면 원임대권이 종료되더라도 새로운 세입자로써 임대 권리 유지가 가능할 수 있을 것이다. 

그러므로 재임대 세입자로써 권리 보호를 위해 원임대권 내용을 충분히 확인하여 필요한 사전 조치를 취해 놓는 것이 바람직하겠다.

l  변호사 비용

상법 관행상 임대권 관련 건물주의 변호사 비용에 대해서는 세입자가 부담하는 것이 원칙이다. 이러한 재임대권의 경우 이러한 일반적인 방법이 적용되나 요즘 추세는 재임대 세입자 측으로 모든 변호사 비용을 전가하기 보다 각자 자기 변호사 비용은 알아서 처리하는 것도 충분히 협의 할 수 있다는 것이다. 또는 처음부터 최대 상한 금액을 지정하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

앞서 살펴 본 대로 재임대권은 전적으로 원임대권 내용으로부터 파생된 권리이다. 만약 원임대 세입자가 계약 위반을 하거나 임대료 지불을 제 때 못하는 등의 중대 과실을 범한다면 연쇄적으로 재임대 세입자에게 그 피해가 고스란히 넘어 오게 된다는 것을 의미한다. 즉, 원임대권이 중도 해지될 경우 재임대 세입자는 자신의 임대권 보호를 받을 수 없게 된다는 것이다.

영어 단어 중 “Win-Win”는 단어가 있다. 우리 말로 해석하자면 “누이 좋고 매부 좋고”의 속담과 같다. 이 속담은 나이 든 누이는 매부를 만나 시집을 가니 좋고, 장가를 못 간 매부는 누이를 만나 장가를 드니 양쪽 다 좋다는 말이다. 즉, 어떤 일을 실행하였을 때 서로간에 이득을 보는 경우에 이 속담을 사용한다.

이 속담처럼 재임대 당사자들이 누이와 매부가 되어 좋은 비즈니스 관계를 유지함으로 서로 “윈윈 (Win-Win)” 할 수 있기를 바라는 마음이다.

S.J. Lawyers

변호사 장 용 주

이민/자산관리 전문