이중권 칼럼; 투자 매물 관리는 어떻게?
일요시사
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2016.12.13 09:33
투자용 부동산 관리는 장기적으로 매우 중요하다. 관리는 크게 부동산 관리 매니져에게 위탁하여 관리하는 방법과 매니져를 통해 테넌트 만을 찾고 그 후 관리는 본인이 하는 Casual letting의 두 가지가 있다고 할 수 있겠다. 기본적으로 정기적인 임대료 관리, 정원관리, 건물수리, 부동산 광고 등 일상적으로 진행되는 임대관리 업무를 순조롭게 관리하는 것이 중요하다. 그러나 모든 업무를 본인이 직접 관리할 필요는 없다. 관리책임을 어떻게 배분하느냐는 본인의 결정사항이다.
수동적으로 부동산을 관리하고 싶어 하는 투자자에게는 부동산 관리회사에 위탁하는 것을 추천한다. 일반적인 부동산 관리회사는 수백 개의 임대 세대를 관리하고 수십 명의 부동산 소유자들을 상대로 하고 있어 문제가 발생하기 전과 후의 대처 사항이 능숙하여 관리에 수월하다. 물론 이들은 임대 시장에서 활발하게 활동하고 있고 임대인과 의사소통을 하기 때문에 현지 시장에 대한 생생한 정보와 이해를 갖고 있다. 제일 중요한 관리 인 건물수리, 세입자 선별, 임대료 수납, 공정한 주택관리 규정 등 검증된 방침과 업무 프로세스를 갖고 있다.
부동산 관리회사는 모든 임대 관련 업무에 관여하기 때문에 본인이 부동산에 투여하는 시간을 많이 줄일 수 있다.
하지만, 부동산 관리회사를 선택하기 전에 꼭 알아야 할 점이 몇 가지 있다.
부동산 관리회사들은 대부분 복수의 소유자들을 위해 임대 관리를 하고 있기 때문에 당신의 부동산만을 위한 특화된 관리 전략을 디자인 하지는 않을 것이다. 오히려 본인들의 이익을 늘리기 위한 방침과 업무 프로세스를 개발할 가능성이 높기 때문에 특별한 대우를 받을 것에 대한 기대는 하지 않는 것이 좋다. 부동산을 테넌트로 부터 관리하기 위한 제일 중요한 부분은 정기적인 방문을 통해 상태를 점검하여 테넌트로 부터 궃이 언급을 안하더라드 보이지 않는 부담감을 줄 필요가 있다. 결국 관리 매니져를 통해 넘치지 않는 정기적인 방문 관리가 필요하다. 지속적인 관리는 공실율을 낮게 유지하는데 있어 제일 중요하다 할 수있기에 이런 관리 시스템을 잘 구축하는 부동산 메니져를 선택해야 하겠다.
부동산 관리회사의 수익은 부동산 소유자에게서 받는 수수료에서 발생하며 때로는 공실에 새로운 임대인을 구할 경우 관리 매니져가 전담하여 테넌트를 찾는다.
대신 부동산 관리회사에 의존하는 투자자들은 특정 부동산에 대한 수익을 극대화하지 못 할 수 있으나 다른 관심사에 시간을 활용할 수 있는 기회가 생긴다. 특히 개인 투자자의 경우 부동산 관리에 대한 전문 노하우가 부족하거니 개인 사정에 의해 관리를 못 할 경우 부동산 관리 매니져에 의존하는 경우가 많다. 대신 개인 소유 부동산이라도 꼼꼼하게 관리해 줄 수 있는 회사를 선택하는것이 중요하다.
부동산 관리 회사를 선택하기에 앞서 회사로부터 제안서를 받아 검토하여 본인에게 유리한 점을 잘 파악해야 겠다. 제안서에는 운영플랜, 구체적인 관리 일정, 대규모 수리계획, 목표수익, 공실율 등이 포함되어 구체적인 계획을 세워 유지 해야 하겠다.
