이중권 칼럼; 부동산 이제는 돌아 봐야 할 시간
일요시사
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2016.10.19 09:17
부동산 시장이 가장 활기를 띤다는 봄이 왔다. 하지만 최근 부동산 움직임이 예전과 같지 않은 모습이다. 일반적으로 지난 추운 겨울 잠잠해야 할 주택시장이 숨가쁘게 움직였던 것 또한 특이 사항이라고 할 수 있을 것이다. 뉴질랜드는 보편적으로 9월을 시작으로 10월과 11월이 일년 중 주택매매가 가장 활발히 일어나는 시기다. 이 컬럼을 통해 부동산 상승 요인과 앞으로 움직임을 전망해 보는 시간이 가져보자.
수요와 공급 논리
주택시장의 가격은 기본적으로 수요와 공급에 의해 결정된다. 모든 시장경제가 그렇듯이 부동산도 한가지 요인으로 인해 시장이 움직이진 않는다. 여러가지 요소가 영향을 줌으로서 주택가격이 크게 상승세와 하락세를 반복하기도 하고 때론 부동산 정책으로 인해 단기간 상승 혹은 하락(mini-boom or mini recession) 하기도 한다.
가장 민감한 은행 이자율
대부분의 주택 소유주들과 투자자들이 은행융자를 얻어서 주택을 구입하기 때문에 은행 이자율은 가장 민감한 부분이라 할 수 있겠다. 지난 몇 년간 뉴질랜드 전례 없는 저금리로 인해 부동산 상승에 있어 제일 큰 힘이 된 것은 사실이다. 하지만 최근 미국이 올 연말 금리 인상을 확실시 하고 있는 가운데 뉴질랜드 또한 중앙 금리가 상승 할 것으로 보인다.
은행 이자율이 상승하면 매달 상환금액이 많아져 가계에 부담이 되고 이는 주택매매 시장을 주춤하게 만드는 요인이 된다. 반대로 이자율이 하락하면 다시 주택매매 시장은 상승세를 보이는 경향이 있다.
그러나 2008년 초를 기점으로 이자율이 하락했음에도 불구하고 주택시장은 하락세를 보였다. 이는 글로벌 금융위기로 인해 주택시장에 투자자 진입이 주춤한 시기였기 때문이다. 단순하게 이자율이 아닌 다른 요소로 인해 주택시장이 영향을 받은 경우로 볼 수 있다고 하겠다.
결국, 부동산 시장 역시 다른 시장경제와 마찬가지로 세계 전체 경제상황에 영향을 받을 수 밖에 없다. 이와 같이 뉴질랜드 내 인구 증가율, 실업률, 그외 정부정책 등에 의해 주택시장의 수요와 공급 원리는 돌아가고 있으며 이는 즉 부동산 가격 상승과 하락을 가져온다고 볼 수 있겠다.
그렇다면 현재 뉴질랜드 주택시장은?
뉴질랜드는 인구가 남한의 10분의 1정도 뿐이 안되는 세계 경제의 흐름을 주도 할 만한 경제 구조를 가지고 있지 못하다 고 말 수 있겠다.
만약 미국 금리의 상승 또는 중국 정부가 해외로 빠져 나가는 해외에 유입되는 인구가 유출되는 인구보다 많은 이유가 부동산에 긍정적인 요인이 되고 있다.
중국 자본 유출을 막는다면 뉴질랜드 경제와 뉴질랜드 부동산 상승세는 힘을 잃을 가능성도 무시 할 수 없다. 이는 비단 뉴질랜드 뿐만 아니라 다른 나라도 마찮가지라고 볼 수 있겠다.
뉴질랜드 큰 장점은 브랜드이다. 뉴질랜드의 고립적인 위치가 과거는 단점이 되었지만 유즘 테러와 안전, 자연의 중요성이 커지고 있는 만큼 세계인들의 주목을 받고 있는 나라가 되었다고 볼 수 있겠다.
주택시장 전망
앞으로 시장이 어떻게 될 지 예견하는 것은 굉장히 조심스럽습다. 다만 지난 몇년간의 데이타를 확인해 보면 2012년을 시작으로 부동산 가격의 상승세를 보여 왔으며 부동산 관련 정부나 은행이 내놓고 있는 규제가 하나씩 늘어 가고 있는 것은 확실하다.
요새 은행들이 주택 융자를 까다롭게 하고 있으며 계획하고 있던 아파트 단지 조성이 융자의 어려움으로 인해 연기 또는 취소되는 경우가 발생하고 있다. 물론 부동산 거래량도 투자자들이 융자에 어려움을 겪으면서 지난해 비교해서 상당히 줄었다.
이런 흐름이라면 부동산의 하락세도 조심 스럽게 점쳐 질 수 있겠다.
