레이와이트 이중권의 부동산 이야기 ; Unit title 정보
한국에서는 택지의 부족과 편리성을 이유로 아파트를 구입해 생활하는 것이 보편화되어 있다. 물론 단지를 중심으로 학교와 편이 시설이 밀집해 있고 그래서 주택의 선호도가 떨어지기도 한다. 아파트 생활에 익숙한 한국인은 뉴질랜드에서 전원 주택이나 택지가 넓은 집에 대한 동경심도 있지만 다른 한편으론 얼마 생활하다 보면 주택 관리 경험 부족으로 인해 정원이 엉망이 되기도 하며 관리에 어려움을 겪는다.
요새 뉴질랜드 전역으로 아파트, 유닛 등 집 주인들이 공동으로 타이틀을 가지는 형식의 주거지가 점 점 일반화 되고 있다. 이는 지방 정부의 계회 아래 택지의 가파른 가격 상승과 편리성 그리고 일반 주택에 비해 저렴한 가격 등으로 인해 호응도는 점점 높아지고 있기 때문이라고 할 수 있다. 또한 아파트, 타운하우스 종류 즉 Unit Title부동산 가격의 상승률은 일반 주택의 가격에 비해 떨어지질 않을뿐더러 여러 가지 장점을 가지고 있다. 그 중 편리한 주거 공간과 난방 및 보수 수리는 일반 주택에 비해 수월하여 젊은 구매자 또는 중년층에게도 인기가 있다. 또한 대체로 좋은 위치를 점하고 있어 장기 렌트 수익을 목적으로 투자자들에게도 큰 장점으로 작용한다.
다음은 Unit title에 대한 기본적인 정보를 알아 보도록 하겠다.
Unit Title의 부동산을 구입 할 경우 구입 후부터 모든 집 주인은 Body corporate 멤버가 된다. 이는 소규모 또는 대규모 단지라도 같다.
이 멤버들은 모든 단지 내에 관리 시스템이 갖춰져 있든 그렇지 안든 공동으로 소유하는 지역, 예를 들어 공용 주차장, 가든 지역, 드라이브 웨이, Gym, 수영장 등의 운영과 재정을 결정 할 책임과 권리를 가지고 있다.
세부적인 운영 사항은 Unit title Act 84항에 명시되어 있으며 그 내용은 다음과 같다.
• 공용 지역과 단지 내 기반 시설 그리고 공영 시설과 연결 되는 사유 시설을 공동으로 관리, 유지 그리고 수리 할 책임이 있다.
• a long-term maintenance plan을 유지 할 의무
• 모든 유닛 집주인을 기록, 유지 할 의무
• general meeting을 고지 할 의무
• 정확한 재정 보고서를 보유 해야 할 의무
• 단지 내 보험을 들어야 할 의무
• the body corporate를 운영하기 위해 운영 자금을 확보 해야 할 의무
• 모든 유닛 주인들에게 financial statements, meeting minutes 그리고 보험 사항에 대한 서류를 공유 해야 할 의무
• 단지 내의 the body corporate operational rules을 고지하여 통제 할 의무
대체로 단지를 운영하기 위해 전문 업체에게 의뢰, 대행하도록 하고 있으며 집 주인들은 그 서비스를 적당한 비용을 지불하며 받고 있다. 그 업체들은 전문적인 서비스를 제공하는데 그 내용은 다음과 같다.
• Common area를 관리 유지
• 집 주인들간의 모임 장소를 계획 준비
• the body corporate의 재정 활동을 조직, 운영
대행 전문 업체의 활동은 개인 한 사람 또는 집 주인의 개인 권리를 위해 이용 될 수 없다.
The body corporate operational rules
단지 내 공동으로 사용하는 지역이나 단지 이미지를 위해 주민들간의 합의하에 규칙이 정해져 있으며 이 규칙은 집 주인이나 세입자는 반드시 준수해야 한다.
물론 잘못 된 규칙이 있을 경우 집 주인들간의 동의를 통해 수정하거나 보완 할 수 있으며 집 주인들은 최근의 규칙을 언제든지 열람 할 수 있다.
The body corporate rule은 단지의 조성 목적에 따라 다를 수 있다. 예를 들어 단지 조성이 주거 목적으로 조성 되었을 경우 또는 상업 목적, 거주와 상업의 복합적인 목적으로 조성 되었을 경우 다르다는 것이다. 한 가지 더 추가하자면 주인과 거주자 또는 세입자의 규칙이 다르게 적용되는 경우가 있다.
The body corporate는 보통 1년에 한번씩 정기 모임을 갖는다. 이를 통해서 집 주인들은 권리를 행사하는데 그 동안 단지 내 있었던 걱정거리나 건의 사항을 거론한다. 모임에는 annual general meeting(AGM) 과extraordinary general meetings(EGM)으로 구분 된다.
AGM은 매년 한번씩 또는 적어도 15개월마다 한번씩 진행되어야 하며 적어도 미팅 2주전에 통지를 받는다. AGM을 통해 거론되는 사항은 다음과 같다.
• the financial statements 점검
• 공동 지역의 유지 관련maintenance of the common property
• 보험
• 그 외 지출 사항
• Chairperson 선출
• 계약 된 서비스 회사의 서비스와 비용 점검
그 외 이슈가 되는 안건들이 있다면 반드시 기록되어야 한다 이를 Minutes라 한다. 물론 이슈의 중요성에 따라 Special resolution과 Ordinary resolution으로 나눠지며 Special resolution은 Common area의 부분적 매매, 집 주인에게 벌금 징수 또는 단지에서 돈을 빌릴 경우 등의 심각한 사안을 다루며 75%의 집 주인들의 동의를 얻어야 한다.
Ordinary resolution은 관리 규칙 변경 등 간단한 사안이 다루어 지며 과반수를 넘으면 통과되는 것으로 한다. 물론 이 해결안은 모임 없이 집주인의 과반수 동의가 있을 경우도 통과 될 수 있으며 Special resolution의 안건 또한 미팅 없이 75% 이상의 주민이 동의 할 경우에도 통과 된다. 물론 다른 집주인들에게 Notice of the resolution을 보내어 통지한다.
A body corporate는 또한 Extraordinary general meetings (EGM)을 시간의 구애를 받지 않고 가 질 수 있다. 일반적으로 유닛 단지 내 큰 수리를 할 경우 가지며 적어도 3주전에 공지하여 집 주인들이 참석하도록 유도하여야 한다. 물론 관리비를 밀려 결정권이 없는 집주인들에게도 공지하여 참석을 하도록 유도 한다.
공지 내용은 안건 사항과, 선거를 통한 후보자들 기록, 참석을 못하는 집주인이 있을 경우를 대비하여 투표권 양도 서류(Proxy Form)와 양도인, 정족수를 채우지 못 할 경우에 일어나는 과정, 재정관련 서류 등을 확인 할 수 있다. Extraordinary general meetings (EGM) 은 전체 집 주인 중 25%가 찬성하면 미팅을 가질 수 있으며 단지 내 대표 (Chairperson)의 권한으로 결정 된 사항을 모든 주민들에게 통지하게 된다. 물론 대표가 사임을 해서 새로운 대표를 뽑을 때도 EGM을 가질 수 있다.
집 주인들은 단지 내에 있는 모든 시설, 공동 사용 지역 그리고 상 하수도 등의 기간 시설에 대해 수리, 유지 할 의무를 가진다. 대 부분의 경우 발생하는 비용은 모든 집 주인들이 나누어 부담한다(매년 관리비를 납부하는데 보통 위임한 회사가 관리 운영 한다). 경우에 따라 한 집 주인이나 일부 주인들이 더 부담 할 수 있는데 그 경우는 다음과 같다.
일부 주인이나 그 집의 세입자에 의해 문제가 발생 했을 경우
비용의 발생으로 인해 특정 집 주인이 다른 집 주인보다 혜택이 더 크게 생길 경우
기간 시설이나 특정 공공 시설이 특정 집에만 혜택을 줄 경우
집 내부 인테리어의 수리와 유지는 집 주인 개개인의 책임이며, 유닛 타이틀 중 타운 하우스의 구조가 각각 떨어져 있을(detached units) 경우 내부뿐만 아니라 외장도 일반 집처럼 개개인이 책임지는 경우가 있다. 또한 유닛 타이틀이라도 공동 구역, 단지 내 규칙과 다른 집에 영향을 주지 않는 한도 내에서 한 개인 유닛 구역에서 리노베이션, 또는 구조 변경이 가능하다 (물론 카운슬에 허가가 필요한 구조 변경을 할 경우는 카운슬에 신청해야 하겠다)
문의 전화 021 1818425
