이번 주에는 부동산에 계약에 관련한 각종 조건에 관하여 자세하게 살펴보기로 한다.

우선 계약조건에 몇 가지 조건으로 활용할 수 있는 조건부 계약에 들어갈 수 있는 조건내용(Clasue)에 대하여 살펴보기로 하자. 

1. Conditional on Finance (은행 융자조건)

This agreement is conditional upon the Purchaser arranging finance on terms and conditions satisfactory to the Purchaser and advising the Vendor or the Vendor's solicitor on or before 4pm on [insert date] that this condition has been satisfied. This condition is inserted for the sole benefit of the Purchaser. 

첫 번째는 은행융자 조건에 대한 컨디션으로 융자가 되지 않을 경우에 취소하는 조건을 들 수가 있다.

2. Conditional on Sale or Purchaser's Property (주택을 파는조건) 

This agreement is conditional upon the Purchaser entering into a contract for the sale of the Purchaser's property at ................................................ for $ ............................................ (or such lesser amount as the Purchaser shall accept) and otherwise on terms and conditions satisfactory to the purchaser which contract is unconditional as at ................................... (insert date). The purchaser is to notify the Vendor or the Vendor's solicitor by 4pm on the said date that this condition has been satisfied or the agreement will be at an end. This condition is inserted for the sole benefit of the Purchaser. 

두 번째 조건으로 집 파는 조건을 들어 볼 수 있다. 일정기간을 정해 놓고 그 기간 안에 주택을 팔지 못할 경우 본계약을 취소할 수 있는 조건으로 유용하게 사용할 수가 있다.

3. Conditional on Specialist Report (빌더 리포트)

세 번째 조건으로 스페셜 리포트를 컨디션으로 하여 빌딩을 체크하여 이상이 있을 경우 건물주와 재협상을 할 수 있는 조건으로 조건내용에 따라 새로운 협상을 할수있게된다. 바이어측면에서는 좋은 조건부 계약이라 할 수 있다. 

4. Conditional on Expiry of Prior Agreement {Back Up} (첫번째 계약 취소조건)

8.1 This agreement is conditional upon the prior agreement for the sale of the property not being declared unconditional in all respects on or before [insert date for the last day of cash-out escape clause notice period] which is the last day of the notice period in the prior agreement for the satisfaction of all the conditions including clause 9.2 of the General Terms of Sale (if applicable) or otherwise upon the earlier termination of the prior agreement. 

8.2 Subject to clause 8.3, the vendor warrants not to grant any extension of any of the conditional dates under the prior agreement, not to waive its rights of cancellation or termination and not to vary any of the terms of the prior agreement and agrees to take all appropriate steps available to the vendor to cancel the prior agreement immediately the vendor is able to do so. 

8.3 Where this agreement is subject to the satisfaction of conditions by the purchaser and/or the rights to requisition pursuant to clause 5.0 of the General Terms of Sale, then the vendor shall be under no obligation to cancel the prior agreement until such time as all conditions in this agreement have been fulfilled or waived and the requisition procedure under clause 5.0 of the General Terms of Sale is completed without either party cancelling this agreement. 

네 번째 조건으로 최초 계약이 취소될 경우에 두 번째 계약이 유효하다는 Back Up 계약이라는 조건부 계약을 들 수가 있다. 이 조건부 계약은 최초 조건부 계약이 만일에 취소될 경우를 대비해서 제2의 계약을 해 놓는 경우로서 확률은 두 번째 계약이 성사될 확률은 적지만 정말 좋은 물건일 경우에는 만일의 경우에 취소가 되는 경우가 간혹 발생할수 있으므로 필요한 경우에는 해놓는 것이 좋을 수도 있다.

5. Conditional on Approval or Resource Consent (인허가 승인 조건)

위의 다섯 번째 컨디션 조건은 건물 및 비즈니스 매매 시에 해당 건물에 대한 관공서의 허가를 득하는 조건으로 해당 허가를 받지 못하는 경우 본 거래를 취소하는 조건부 계약을 말한다.

6. Conditional on Solicitor's Approval (purchase)  (변호사 승인조건)

This agreement is entirely conditional upon the Purchaser's Solicitors approval in all respects of the Sale & Purchase agreement. 

Should such approval not be forthcoming within five (5) working days of the receipt of the Sale & Purchase agreement by the Purchaser's Solicitor or such later date as may be mutually agreed upon then this agreement shall be voidable at the option of either party and if so voided neither party shall have any right of claim against the other and all monies paid by way of deposit shall be refunded in full. 

위의 여섯 번째는 변호사 승인조건으로 변호사의 승인 여부에 따라서 계약을 취소할 수 있는 조건으로 계약 후에 유효하게 본계약을 취소할 수 있는 조건 중에 하나이다.

7. Escape Clause (이스 케이프 클로우즈)

If before this agreement becomes unconditional the Landlord obtains another offer on terms which the Landlord in the Landlord’s judgement considers to be no less favourable the Landlord may deliver to the Tenant or the Tenant's Solicitor notice in writing requiring the Tenant to confirm this agreement as being unconditional. The Tenant shall have until 4pm on the ......3.... working day after delivery of such notice to advise the Landlord by delivery of notice in writing to the Landlord or the Landlord's Solicitor that this agreement is unconditional, otherwise this agreement shall terminate and the deposit paid (if any) will be returned to the Tenant.

일곱 번째로 Escape Clause는 매도인이 매수인에게 3일간의 구입여부 노티스를 주고 그 기간 동안에 본계약을 이행하겠다는 의사표명을 하지 않을 경우 취소할 수 있는 조건부 계약을 말한다. 예를 들어 바이어와 30일 동안의 Due Diligence 조건부 계약을 체결하였을 경우 매도인은 30일 동안 더 좋은 오퍼가 들어와도 법적으로 팔지 못하고 30일을 기다려야 하는 경우가 발생할 수가 있다. 이런 경우에 Escape Clause를 계약서에 첨부하면 더 좋은 오퍼가 들어온 경우에 3일간의 노티스를 최초 바이어에게 구입할 의사를 타진한 후에 다른 바이어에게 팔 수 있는 권리를 행사할 수 있게 된다. 

8. Boat, Car, Caravan or Property as Part Payment (현물 지급조건)

8번째 조항은 잔금 시 현금지불 대신에 동산으로 대신 지불하는 조건으로 배, 차, 카라반 등과 같은 동산물건으로 간혹 대체 지불하는 조건으로 잔금을 처리하는 경우도 있다. 

9. Demolition (건물철거 조항)

열 번째 조항은 Demolition조항으로 상가 계약 시 특히 임차인에게 불리한 조항으로 임대인이 건물을 새로 지을 경우 조건 없이 비워야 하는 조건을 말한다. 이런 경우 권리금을 주고 상가를 구입한 경우에는 상가권리금을 받지 못하고 나중에 건물을 비워야 하는 경우가 발생할 수 있으므로 계약 시 상당한 주의를 요한다고 하겠다. 

위 이외에도 다양한 다른 조건이 많이 있으므로 다음 호에서도 계속해서 조건부 계약 조건에 대한 Clause(조항)에 대하여 자세히 알아보기로 한다.