이중권 칼럼; 부동산 흐름 이해 하세요
일요시사
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2016.11.01 13:12
누구나 부동산 시장 전망에 대해 궁금해 한다. 일반 주택 구입자나 전문 투자자 할 것 없이 나름대로 부동산 시장의 방향을 예측하려고 힘쓴다. 그도 그럴 것이 부동산 자산이 개인이나 투자자 자산에서 차지하는 비중이 크기 때문이다. 부동산 가격 등락에 따라 뉴질랜드 인들의 자산 가치도 출렁인다.
기본적으로 자본 주의 시장은 수요와 공급의 원리를 원칙으로 하고 있다. 그런데 부동산 시장은 수요와 공급의 기본 원칙에서 플라스적으로 영향을 주는 요인은 따로 있다. 한 금융 정보 싸이트를 인용 하여 부동산 시장을 움직이는 4가지 요인을 정리 해보록 하겠다.
1. 인구
인구는 부동산 시장을 움직이는 중요한 요인이다. 인구라고 해서 단순히 인구수만 해당되는 것은 아니다. 인구를 구성하는 인종, 성별, 소득, 이민 추세, 인구 증감 등 인구와 관련된 모든 요인이 부동산 수요와 공급에 알게 모르게 영향을 주는 요인이다. 그럼에도 불구하고 인구 관련된 요인은 부동산 매매 타이밍을 결정할 때 뒷전으로 밀리는 경우가 많다.
인구 요인에 따라 부동산 가격은 물론 부동산 건물 형태 등 부동산 시장의 판도가 바뀔 때가 많은데 한번 나타난 현상이 수십년간 지속될 때도 있다.
한국의 경우 베이비 붐 세대에 의해 지난 수십년간 부동산 시장이 영향을 받은 것이 대표적인 예라 할 수 있겠다. 그런 베이비 붐 세대가 결혼을 하여 사회적으로 활동이 왕성한 시기 접어 들었을 경우 부동산 구입 욕구 또한 커지기 마련이다. 그 때 자녀의 교육과 사회 활동에 맞는 부동산이 큰 인기를 끌것이며 만약 그 세대가 고령화로 접어 든다하면 그에 맞는 근교의 전원 주택 또는 팬션 하우스가 인기를 끌것이다.
다시 말하면 인구의 패턴에 따라 부동산 시장의 그림이 바뀐다고 말할 수 있겠다.
뉴질랜드의 경우 부동산의 흐름에 큰 몫을 차지 한것은 이민자 유입에 따른 인구 증가라 할 수 있겠다. 물론 이민자의 연령을 고려한다면 부동산 구입 준비가 상당히 갖추어진 경우가 많다.
특히 뉴질랜드 이민자들의 공통 된 동기는 자녀의 교육 또는 자연 친화적인 삶이라고 요약 해 볼 수 있겠다. 현재 부동산 경기 둔화의 조짐이 있지만 이 두가지의 장점을 확실히 보유한 부동산이라면 좋은 부동산 선택이 라고 믿는다.
그리고 인구 변화에 가장 민감한 그룹은 부동산 투자자들과 개발 업자들이다. 향후 투자 및 개발 계획은 인구 변화가 기준이 될 때가 많다.
오클랜드는 그 동안 게으름을 피워 왔던 부동산 대책에 혹독한 댓가를 치르고 있다고 봐야 할 것이다. 이 상황에서 정부와 카운슬은 짧은 시간에 많은 신규 매물 창출이란 숙제를 짊어 졌으며 그에 대한 답은 아파트와 타운 하우스로 정리 될 수 있었을 것이다.
물론 이런 정책이 개발업자의 수익 창출과 잘 맞는 듯 보인다.
2. 이자율
이자율 변화에 따른 부동산 시장 반응은 즉각 나타난다. 그래서 부동산 투자자는 물론 일반 구입자들도 이자율 변화에 항상 촉각을 곤두세운다.
이자율이 중요한 이유는 부동산 구입 능력에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 이자율이 떨어지면 대출 비용이 낮아져 구입 능력이 오르게 된다. 이자율이 상승하면 반대로 구입 능력은 떨어진다.
구입 능력이 떨어지면 부동산을 사고 싶어도 살 수가 없어 수요가 감소하고 수요 감소가 가격 하락 요인으로 작용한다. 반대로 이자율이 하락하면 결과적으로 수요 증가로 이어져 주택 가격 상승 현상이 발생한다.
3. 경제
전반적인 경제 여건도 부동산 시장을 들었다 놨다하는 핵심 요인이다.
경제 여건은 대개 ‘국내총생산’(GDP), 고용 시장 지표, 제조업 활동 지수, 상품 가격 변동 등으로 세분화 돼 결정된다.
일반적으로 경제 상황이 좋지 못하면 부동산 시장도 부정적인 영향을 받게 된다.
경제 상황을 바탕으로 부동산 시장을 전망하려면 국내 경제 여건만 살펴서는 안 된다. 세계 경제 상황에 따라 국내 경제가 민감하게 반응하는 현상이 갈수록 뚜렷해져 세계 경제가 어떻게 돌아가는 지에 따라서도 부동산 시장의 방향이 결정된다.
4. 정부 정책
부동산 시장과 관련된 정부 정책도 무시 못 할 요인 중 하나다.
정부 정책에 따라 부동산 시장 수요가 인위적으로 조정되는 경우가 있었다. 특히 오클랜드 광역 도시 개발(Auckland Unitary Plan)로 인해 오클랜드 부동산이 전례 없는 호황기를 맞았다고 할 수 있겠다.
