많은 분들이 부동산에 관심을 가지시고 계시나 정작 계약서에 나오는 용어들이 어떤 의미를 가지고 있는지 알기를 원하시는 분들이 많으시다는 걸 알게 되었고 필자 또한 이번 기회에 좀더 새롭게 점검하는 기분으로 적어 보려 한다.

우선 뉴질랜드 땅을 구분하는데 Crown, Fee Simple, Leasehold, Cross-Lease 그리고 Stratum Title(Unit Title)로 나누어져 있고 이 모두를 Freehold라고 하고 그 외에도 Cross-lease/Leasehold, Stratum/leasehold가 있다. 또 일반인들에게는 거의 접할 기회가 없는 Maori, Maori freehold, Moari leasehold가 있지만 이 부분에 대해서는 설명을 생략한다. 이러한 제도는

Crown
1840년 뉴질랜드가 영국령에 귀속 되었을 당시, 영국의 부동산 명의 제도를 뉴질랜드에 적용했다. 하지만, 여기에서 마오리 땅은 이 제도에서 제외 되었으며 그 외 모든 땅들은 Crown에 귀속 되었다. 그 땅들의 일부는 다른 일반인들이 Crown의 승인을 받아 사용 할 수 있었으나, 오늘날과 같이 땅의 주인이 될 수 없었으며, Crown에서 요구하면 되돌려 주는 그런 임대 형식이었다. 아직 까지 Crown 땅이 있으며, Freehold 로 나누어 지기 전의 땅이라고 할 수 있다. 그러다가 1870년 Robert Torrens라는 사람이 Torrens-System 만들어 부동산 증서의 히스토리를 정리하면서 점점 체계화 됐고, 오늘날까지 이 제도가 뉴질랜드에 쓰여지고 있다.

Fee Simple
땅 소유에 관한 최고의 권리를 가지고 있으며 뉴질랜드에서 가장 일반적이다. 키 포인트는 시간의 제약이 없으며, 만약 Land and Property Law, 또는 local or Regional territorial Authority가 허가를 한다면, 땅 분할(Subdivide), 개발, 빌딩의 개조, lease의 권한 등 모든 권한을 행사 할 수 있다. 이러한 title 변경은 매우 간단하나, 그전에 Mortgagee 또는 Caveator의 동의가 필요하다.

Leasehold
리스 홀드는 계약된 기간 안에 정해진 장소 또는 그 일부 장소에서 계약된 행위를 할 수 있다는데 있다. 그리고 어떤 리스는 반복적으로 계약이 이루어지기도 하며 보통 7,14 또는 21년으로 하는 것이 보통이다. 계약이 만료 될 시 리스를 한 쪽에서 이루어진 시설을 제거 할 의무가 있다.
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ㆍ문제 발생의 경우
ㆍ땅의 가치의 상승으로 인해 재계약시 지불 금액의 상승
ㆍ계약이 만료 될 경우, 재 계약의 불 확실성
ㆍ리스 만료기간에 가까울수록 리스를 한 Party에게 불리하게 작용.
ㆍ일반적으로 Leasehold에 대한 기피현상
ㆍ은행 모게지를 받을 경우에 대한 불리함 

다음주에 계속