Crown

1840년 뉴질랜드가 영국령에 귀속 되었을 당시, 영국의 부동산 명의 제도를 뉴질랜드에 적용했다. 하지만, 여기에서 마오리 땅은 이 제도에서 제외 되었으며 그 외 모든 땅들은 Crown에 귀속 되었다. 그 땅들의 일부는 다른 일반인들이 Crown의 승인을 받아 사용 할 수 있었으나, 오늘날과 같이 땅의 주인이 될 수 없었으며, Crown에서 요구하면 되돌려 주는 그런 임대 형식이었다. 아직 까지 Crown 땅이 있으며, Freehold 로 나누어 지기 전의 땅이라고 할 수 있다. 그러다가 1870년 Robert Torrens라는 사람이 Torrens-System 만들어 부동산 증서의 히스토리를 정리하면서 점점 체계화 됐고, 오늘날까지 이 제도가 뉴질랜드에 쓰여지고 있다.

Fee Simple

땅 소유에 관한 최고의 권리를 가지고 있으며 뉴질랜드에서 가장 일반적이다. 키 포인트는 시간의 제약이 없으며, 만약 Land and Property Law, 또는 local or Regional territorial Authority가 허가를 한다면, 땅 분할(Subdivide), 개발, 빌딩의 개조, lease의 권한 등 모든 권한을 행사 할 수 있다. 이러한 title 변경은 매우 간단하나, 그전에 Mortgagee 또는 Caveator의 동의가 필요하다.

Leasehold

리스 홀드는 계약된 기간 안에 정해진 장소 또는 그 일부 장소에서 계약된 행위를 할 수 있다는데 있다. 그리고 어떤 리스는 반복적으로 계약이 이루어지기도 하며 보통 7,14 또는 21년으로 하는 것이 보통이다. 계약이 만료 될 시, 리스를 한 쪽에서 설치한 시설을 제거 할 의무가 있다.

l  문제 발생의 경우

ü  땅의 가치의 상승으로 인해 재계약시 지불 금액의 상승

ü  계약이 만료 될 경우, 재 계약의 불 확실성

ü  리스 만료기간에 가까울수록 리스를 한 Party에게 불리하게 작용.

ü  일반적으로 Leasehold에 대한 기피현상

ü  은행 모게지를 받을 경우에 대한 불리함 

Cross-lease

Cross-lease는 Fee Simple과 Leasehold의 복합체라고 볼 수 있다. 예를 들어 Fee Simple estate의 땅을 카운슬에서 요구하는 조건이 충족 되면 땅을 나눌 수 있는 허가를 받게 되고 나누진 땅을 cross-lease 라고 한다.. 그리고 그 땅에 준하는 건평 사이즈에 맞추어 집을 짓게 된다.

Key Point

l  Cross-lease 나누어진 땅의 숫자만큼 title의 주인이 여럿이 될 수 있다.

l  Lease 는 일반적으로 999년으로 한다.

l  렌트 비용이 발생하는데 이는 1년 10센트에서 1달러를 서로 각각의 집 주인들이 지불하게 되지만 이는 결국 의미상 일뿐 그런 행위는 발생하지 않는다.

l  Cross-lease는 허가 된 빌딩 외에 다른 빌딩을 지을 수 없다. 옆 집의 동의 없이 증측, 변경 할 수 없다. (동의 없이 주택 건물 변경이 이루어 질 경우, 집을 매매 하는데 있어 불이익을 당할 소지가 있다)

l  만약 한 주인이 Cross-lease 부동산에 증설 또는 개조를 하고 싶을 경우, 그 Cross-lease의 모든 주인들로부터 승인을 받아야만 한다.

l  사용 용도의 제약이 있을 수 있다. 이는 Title에 Covenant 가 있는지 없는지를 확인하고 있을 경우, 구체적으로 알아볼 필요가 있다. 변호사와 상담하는 것이 좋은 해결방법이 될지 싶다.

일반적으로 발생하는 문제들

ü  제일 흔하게 일어나는 문제는 Cross-lease에 대해 지식 부족으로 문제발생

ü  Common area(예: Drive way)에 대해 구체적인 정보 부족으로 문제 발생

ü  개조,변경, 증설 등에 있어, 사전 이웃들의 동의 없이 실행 했을 때, 문제 발생.

ü  제한된 Covenants로 주인과의 목적이 불 일치 할 경우의 문제 발생.