주택 구입할때
김형주
1
1948
2011.04.27 11:25
구입방법이 여러가지 인거 같은데 좀 알려주세요
뭐가 뭔지 잘 모르겠음..
New Zealand 부동산 정보
1 Comments
일요시사
2011.04.27 12:46
부동산 중개소를 통한 방법
- POA (Price on Application), BBO (Buyer Budget Over), Neg
가격이 정해져있거나, 네고를하고자 하는 집을 본 후 여러가지 조건이 맞으면 offer를 넣게된다. 오퍼란 판매사가 가지고 있는 계약서에 내가 원하는 금액과 필요한 조건을 넣어서 작성하는것을 말하며 판매사는 계약서를 집주인에게 가기조 가 흥정을 시작하게 된다. 이 과정에서는 어떠한 경비도 들지 않지만흥정이 진행되는 과정에서 양족이 동의를 하면 곧 계약이 성립되는 것이다. 조건에는 finance (은행 융자 허가), Specialist's report (요사이는 집에 비가 새느냐를 확인하는 building inspection이 주를 이루나, 오래된 빌라 일경우는 전기시스템, 배관시설등 여러가지를 넣을 수 있다). OIO 승인 (영주권자가 아닌 외국인이 10에이커 이상의 땅을 살 경우는 이곳의 승인을 받아야 함), Land information memorandum (흔히 LIM report라 하며 대지에 들어있는 여러가지 상황이 나와있다. 토지대장과 비슷하다고나 할까?) 등 여러가지 조건이 있다. 이런 조건이 들은 계약은 conditional offer 라하고 이 조건들은 계약서에 날짜를 정해서 그날 안에 조건을 만족시키도록 되어있다. 계약이 성립되면 변호사를 선정한다. 일단 걸어놓은 조건이 모두 만족하면 변호사를 통하여 조건이 만족되었다고 집주인의 변호사에게 통보한다. 이것을 unconditional 이라하며 동시에 보증금을 건네준다.
잔금 치루기 전날쯤에 판매사와 함께 집을 한번 더 돌아보고 모든것이 정상적인지 살펴보자. 혹 oven 이나 접시, 세척기 등이 고장났는지 살피고 전기등도 다 살펴보자. 이상이 있으면, 변호사를 통하여 이를 통보하고 주인에게 고쳐줄 것을 요구할 수 있다. 주인이 이에 응하지 않으면 잔금에서 따로 일정금을 뗴어 두었다가 수리비로 쓸수있다. 잔금 치루기 전에 변호사를 미리 만나서 누구의 명의로 할 것인지 정하고, 은행 융자의 경우 그들의 연락처도 전해주면 잔금 치루는날 번거롭지 않다. 아무 조건없이 계약서를 작성하는 것을 unconditional offer가 하는데 최근에 지은 집들은 weather tightness로 문제가 있으니 이런 집을 조건없이 사면 나중에 할말이 없으니 이점을 유의 하여야 한다.
AUCTION
공개경매 (auction) 나 입찰경매 (Tender) 는 가격이 제시되어 있지 않다. 공개경매는 가장 높은 액수를 제시한 사람이 집을 사게 되는데, 사전에 반드시 그 집이 원하는 집인가 확인 하여야 한다. 이 판매 방법은 현찰 구입이므로 따로 조건을 부칠 수 없기 때문에 반드시 building inspection, 은행 융자 관계등 경매 전에 구입할 집에 대한 세부 사항을 변호사와 확인하여야 한다. 최고가로 낙찰을 보면 법적 구속력이 따르는 계약서에 서명하게 되는데, 경매 당일은 구입자급에 대한 100프로 확신이 있어야 하고 최고 구매 한도액의 10%를 계약금으로 준비해 놓아야 한다. 그러나 옥션 전에 미리 판매사를 통하여 집주인의 동의를 구하는 서류에 싸인을 받으면 잔금 치루는 날짜나 보증금 금액을 변경할 수 이ㅆ 경매 후 부동산 양도 기간은 30일에서 45일 정도이다.
Tender
입찰겨매는 미리 준비된 계약서에 내가 원하는 가격과 조건을 넣어서 부동산 사무실에 준비된 tender 함에 넣으면, 마감 시간에 집주인이 열어보고 마음에 드는 가격과 조건을 제시한 사람에게 파는 것이다. 최고가를 썼더라도 조건이 길 경우는 (예를 들어 집을 팔아야하는 조건인 경우) 무조건의 약간 낮은 가격에게 밀릴 수 도 있다. 사고파는 입장에서는 경매보다는 가격 공개가 안되는 장점이 있으나 개인경쟁이 되지 않으므로 주로 상업 건물이나 개발 가능 토지 등에 많이 쓰이는 판매 방식중의 하나이다.
Morgage Sale
집을 싸게 살 수 있는 방법인데 집주인이 저당금을 납부하지 못하였거나 변제하지 못했을 대 공매에 부쳐지는 경우다. 저당권자의 판매는 종종 낮은 최저 가격으로 경매에 부쳐져 비교적 시세보다 싸게 사는 경우가 있으나 괜찮은 물건은 사려는 사람이 많이 모이게 되어 경쟁이 치열할 때도 있다. 신문광고를 통해서 물건이 소개되고, 오픈홈을 하지 않는 경우도 있다. 있는 그대로 팔기 때문에 집 내부와 딸려오는 물건 (예, 식기세척기 오븐 등)을 조사해 볼 필요가 있다.
Private Sale
신문 광고란이나 인터넷에서 private sale을 볼 수 잇는데, 이는 개인들끼리 부동산 업제 없이 거래를 희망하는 사람들의 광고이다. 매도인은 부동산 중개 수수료를 부담하지 않기 때문에 이 방법을 이용하는데 반드시 집값이 싸다고 할 수 는 없다. 이 경우는 공인 감정사 (Registered Valuer)를 통해 정확한 주변 시세를 확인한 후 계약을 하는 것이 좋다.
- POA (Price on Application), BBO (Buyer Budget Over), Neg
가격이 정해져있거나, 네고를하고자 하는 집을 본 후 여러가지 조건이 맞으면 offer를 넣게된다. 오퍼란 판매사가 가지고 있는 계약서에 내가 원하는 금액과 필요한 조건을 넣어서 작성하는것을 말하며 판매사는 계약서를 집주인에게 가기조 가 흥정을 시작하게 된다. 이 과정에서는 어떠한 경비도 들지 않지만흥정이 진행되는 과정에서 양족이 동의를 하면 곧 계약이 성립되는 것이다. 조건에는 finance (은행 융자 허가), Specialist's report (요사이는 집에 비가 새느냐를 확인하는 building inspection이 주를 이루나, 오래된 빌라 일경우는 전기시스템, 배관시설등 여러가지를 넣을 수 있다). OIO 승인 (영주권자가 아닌 외국인이 10에이커 이상의 땅을 살 경우는 이곳의 승인을 받아야 함), Land information memorandum (흔히 LIM report라 하며 대지에 들어있는 여러가지 상황이 나와있다. 토지대장과 비슷하다고나 할까?) 등 여러가지 조건이 있다. 이런 조건이 들은 계약은 conditional offer 라하고 이 조건들은 계약서에 날짜를 정해서 그날 안에 조건을 만족시키도록 되어있다. 계약이 성립되면 변호사를 선정한다. 일단 걸어놓은 조건이 모두 만족하면 변호사를 통하여 조건이 만족되었다고 집주인의 변호사에게 통보한다. 이것을 unconditional 이라하며 동시에 보증금을 건네준다.
잔금 치루기 전날쯤에 판매사와 함께 집을 한번 더 돌아보고 모든것이 정상적인지 살펴보자. 혹 oven 이나 접시, 세척기 등이 고장났는지 살피고 전기등도 다 살펴보자. 이상이 있으면, 변호사를 통하여 이를 통보하고 주인에게 고쳐줄 것을 요구할 수 있다. 주인이 이에 응하지 않으면 잔금에서 따로 일정금을 뗴어 두었다가 수리비로 쓸수있다. 잔금 치루기 전에 변호사를 미리 만나서 누구의 명의로 할 것인지 정하고, 은행 융자의 경우 그들의 연락처도 전해주면 잔금 치루는날 번거롭지 않다. 아무 조건없이 계약서를 작성하는 것을 unconditional offer가 하는데 최근에 지은 집들은 weather tightness로 문제가 있으니 이런 집을 조건없이 사면 나중에 할말이 없으니 이점을 유의 하여야 한다.
AUCTION
공개경매 (auction) 나 입찰경매 (Tender) 는 가격이 제시되어 있지 않다. 공개경매는 가장 높은 액수를 제시한 사람이 집을 사게 되는데, 사전에 반드시 그 집이 원하는 집인가 확인 하여야 한다. 이 판매 방법은 현찰 구입이므로 따로 조건을 부칠 수 없기 때문에 반드시 building inspection, 은행 융자 관계등 경매 전에 구입할 집에 대한 세부 사항을 변호사와 확인하여야 한다. 최고가로 낙찰을 보면 법적 구속력이 따르는 계약서에 서명하게 되는데, 경매 당일은 구입자급에 대한 100프로 확신이 있어야 하고 최고 구매 한도액의 10%를 계약금으로 준비해 놓아야 한다. 그러나 옥션 전에 미리 판매사를 통하여 집주인의 동의를 구하는 서류에 싸인을 받으면 잔금 치루는 날짜나 보증금 금액을 변경할 수 이ㅆ 경매 후 부동산 양도 기간은 30일에서 45일 정도이다.
Tender
입찰겨매는 미리 준비된 계약서에 내가 원하는 가격과 조건을 넣어서 부동산 사무실에 준비된 tender 함에 넣으면, 마감 시간에 집주인이 열어보고 마음에 드는 가격과 조건을 제시한 사람에게 파는 것이다. 최고가를 썼더라도 조건이 길 경우는 (예를 들어 집을 팔아야하는 조건인 경우) 무조건의 약간 낮은 가격에게 밀릴 수 도 있다. 사고파는 입장에서는 경매보다는 가격 공개가 안되는 장점이 있으나 개인경쟁이 되지 않으므로 주로 상업 건물이나 개발 가능 토지 등에 많이 쓰이는 판매 방식중의 하나이다.
Morgage Sale
집을 싸게 살 수 있는 방법인데 집주인이 저당금을 납부하지 못하였거나 변제하지 못했을 대 공매에 부쳐지는 경우다. 저당권자의 판매는 종종 낮은 최저 가격으로 경매에 부쳐져 비교적 시세보다 싸게 사는 경우가 있으나 괜찮은 물건은 사려는 사람이 많이 모이게 되어 경쟁이 치열할 때도 있다. 신문광고를 통해서 물건이 소개되고, 오픈홈을 하지 않는 경우도 있다. 있는 그대로 팔기 때문에 집 내부와 딸려오는 물건 (예, 식기세척기 오븐 등)을 조사해 볼 필요가 있다.
Private Sale
신문 광고란이나 인터넷에서 private sale을 볼 수 잇는데, 이는 개인들끼리 부동산 업제 없이 거래를 희망하는 사람들의 광고이다. 매도인은 부동산 중개 수수료를 부담하지 않기 때문에 이 방법을 이용하는데 반드시 집값이 싸다고 할 수 는 없다. 이 경우는 공인 감정사 (Registered Valuer)를 통해 정확한 주변 시세를 확인한 후 계약을 하는 것이 좋다.
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