뉴질랜드 부동산을 알기 위해 용어를 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 한국에서는 부동산 법규가 복잡하고 혹시나 속고 사는 것은 아닐까 생각하며 매우 조심스럽다. 반면 뉴질랜드 부동산 계약은 이에 비해 단순하다고 말 할 수 있다. 또한 모든 계약이 변호사의 조언을 받아 일이 진행되어 한결 위함 부담이 적다고 말 할 수 있다. 이 컬럼은 작자가 오래전에 소개한 적이 있으나 항상 거론되는 중요한 용어들 이기에 이를 이해하고 그에 따른 택지 용도를 다시 한번 환기해 보도록 하겠다. 

   Crown    

1840년 뉴질랜드가 영국령에 귀속 되었을 당시, 영국의 부동산 명의 제도를 뉴질랜드에 적용했다. 하지만, 여기에서 마오리 땅은 이 제도에서 제외 되었으며 그 외 모든 땅들은 Crown에 귀속 되었다. 그 땅들의 일부는 다른 일반인들이 Crown의 승인을 받아 사용 할 수 있었으나, 오늘날과 같이 땅의 주인이 될 수 없었으며, Crown에서 요구하면 되돌려 주는 그런 임대 형식이었다. 아직 까지 Crown 땅이 있으며, Freehold 로 나누어 지기 전의 땅이라고 할 수 있다. 그러다가 1870년 Robert Torrens라는 사람이 Torrens-System 만들어 부동산 증서의 히스토리를 정리하면서 점점 체계화 됐고, 오늘날까지 이 제도가 뉴질랜드에 쓰여지고 있다.

Fee Simple

땅 소유에 관한 최고의 권리를 가지고 있으며 뉴질랜드에서 가장 일반적이다. 키 포인트는 시간의 제약이 없으며, 만약 Land and Property Law, 또는 local 또는 Regional territorial Authority가 허가를 한다면, 땅 분할(Subdivide), 개발, 빌딩의 개조, lease의 권한 등 모든 권한을 행사 할 수 있다. 이러한 title 변경은 매우 간단하나, 그전에 Mortgagee(은행) 또는 Caveator(권리를 행사하는 자)의 동의가 필요하다.

Leasehold

리스 홀드는 계약된 기간 안에 정해진 장소 또는 그 일부 장소에서 계약된 행위를 할 수 있다는데 있다. 그리고 어떤 리스는 반복적으로 계약이 이루어지기도 하며 보통 7,14 또는 21년으로 하는 것이 보통이다. 계약이 만료 될 시, 리스를 한 쪽에서 설치한 시설을 제거 할 의무가 있다.

         문제 발생의 경우

- 사용하는 건물의 택지 가치상승으로 인해 재계약시 지불 금액의 상승

- 계약이 만료 될 경우, 재계약의 불 확실성

- 리스 만료기간에 가까울수록 리스를 한 Party에게 불리하게 작용.

- 일반적으로 Leasehold에 대한 기피현상

- 은행 모게지를 받을 경우에 대한 불리함  

Cross-lease

Cross-lease는 현재 사용하고 있지 않지만 과거에 택지를 나누기 위해 하나의 방식으로 Fee Simple과 Leasehold의 복합체라고 볼 수 있다. 예를 들어 Fee Simple estate의 땅을 카운슬에서 요구하는 조건이 충족 되면 땅을 나눌 수 있는 허가를 받게 되고 나누진 땅을 cross-lease 라고 한다. 그리고 그 땅에 준하는 건평 사이즈에 맞추어 집을 짓게 된다. 현재는 cross-lease 땅 구분 방식을 쓰지 않는다.

   Key Point

- Cross-lease 나누어진 땅의 숫자만큼 title의 주인이 여럿이 될 수 있다.

- Lease 는 일반적으로 999년으로 한다.

- 렌트 비용이 발생하는데 이는 1년 10센트에서 1달러를 서로 각각의 집 주인들이 지불하게 되지만 이는 결국 의미상 일뿐 그런 행위는 발생하지 않는다.

- Cross-lease는 허가 된 빌딩 외에 다른 빌딩을 지을 수 없다. 옆 집의 동의 없이 증측, 변경 할 수 없다. (동의 없이 주택 건물 변경이 이루어 질 경우, 집을 매매 하는데 있어 불이익을 당할 소지가 있다)

- 만약 한 주인이 Cross-lease 부동산에 증설 또는 개조를 하고 싶을 경우, 그 Cross-lease의 모든 주인들로부터 승인을 받아야만 한다.

- 사용 용도의 제약이 있을 수 있다. 이는 Title에 Covenant 가 있는지 없는지를 확인하고 있을 경우, 구체적으로 알아볼 필요가 있다. 변호사와 상담하는 것이 좋은 해결방법이다.

일반적으로 발생하는 문제들

- 제일 흔하게 일어나는 문제는 Cross-lease에 대해 지식 부족으로 문제발생

- Common area(예: Drive way)에 대해 구체적인 정보 부족으로 문제 발생 

- 개조,변경, 증설 등에 있어, 사전 이웃들의 동의 없이 실행 했을 때, 문제 발생.

- 제한된 Covenants로 주인과의 목적이 불 일치 할 경우의 문제 발생.

Stratum Title(Unit Title)

일반적으로 유닛, 타운 하우스 단지 그리고 아파트가 Stratum title에 속하며 매년 일정한 관리비가 요구 된다. 그리고 단지를 운영하는 Body Corporate 회사가 관리,유지를 하며 1년에 한번씩 주인들이 정기 모임을 가져 다음 해의 예산과 개선 사항 등을 논의 한다.

유닛이나 아파트에서 주차장이나 공동으로 사용되는 지역을 Accessory Unit (AU) 이라 하며, 비즈니스나 거주를 목적으로 하는 사유 공간을 Principal Unit (PU)이라 한다.

Key Points

* 큰 땅 하나에 여러 명의 소유주가 있다.

* 각각의 유닛 소유자는 Body corporate member 라 하며 단지 내에서 Share를 갖는다.

* 매년 정기 회의를 가지며 공동 구역의 유지와 단지의 보험의 책임을 가지며, 거기서 일어나는 비용은 각각의 주인들이 나누어 부담한다.

* 반드시 최소 10년간의 Long term maintenance plan을 가지고 있어야 하고, 유지 보수 계획 관련 일정한 자금을 거두도록 하고 있다.

* AU는 PU와 나누어져서 매매 될 수 없지만 단지 내 다른 유닛으로 이전 가능하다.

* 매매시, 집 소유주는 집 사는 사람에게 유닛 이나 아파트 관련 여러 가지 서류( Pre-contract Disclosure)를 보여 줄 의무가 있다.

* 개조 또는 확장 시 모든 집 주인들의 승인을 받아야 한다