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레이와이트 이중권의 부동산 이야기 ; 건물주와 세입자 간의 책임과 해결책

일요시사 0 120

주택 임대와 관련 건물주와 세입자 간의 분쟁은 종종 일어나기 일쑤이지만 쌍방이 원만한 해결점을 찾아 넘어가는 것이 중요하다 하겠다. 흔한 분쟁 사유 중 하나는 수리비용을 어느 쪽이 부담하느냐 이지만 해결점을 찾지 못해 분쟁소의 중재로 옮겨 질 때는 쌍방의 관계가 악화 될 때로 된 것이라 할 수 있다. 또 비용 부담과 관련된 분쟁은 흔히 발생하지만 종종 명쾌한 해답을 찾기는 쉽지 않다. 소모적인 분쟁을 피하려면 임대 계약서에 사후 발생 가능한 비용 부담 관련 조항을 사전에 최대한 자세히 삽입하는 수밖에 없다. 하지만 어떤 문제가 발생할 지는 누구도 예측할 수 없는 일이다. 

다음은 일상적으로 발생하는 분쟁에 대해 의무와 책임을 나열 해 보도록 하겠다.

 

 *일상적인 사용에 의한 마모

새 옷을 구입해서 한번이라도 착용하면 중고 의류로 전락한다. 주택 역시 일상적인 사용에 의해 발생하는 마모는 막을 수가 없다. 그럼에도 불구하고 일부 악덕 건물주는 일상적인 마모에 의한 비용까지 세입자에게 떠넘기는 경우가 있다.

 

일상적인 마모는 건물주가 부담해야 할 비용이다. 전구 등의 소모품은 세입자가 지불한다. 일상적인 마모에 대한 기준이 명확하지 않는 것이 양측의 분쟁을 일으키는 원인이다. ‘일상적인 사용’ 이란 단어의 뜻이 해석에 따라 얼마든지 바뀔 수 있기 때문이다.

 

새 카펫의 경우 수년을 사용해도 큰 훼손만 없다면 정상적인 조건으로 간주된다. 실내 장식 목적의 액자를 걸기 위해 벽에 못질을 하면 엄연한 훼손으로 간주돼 세입자가 책임을 져야하는 경우가 많다. 애매모오한 기준 해석을 피하기 위해서는 만에 하나라도 발생할 수 있는 사항을 임대 계약서에 자세히 기재하고 필요하면 사진을 찍어 두는 것이 좋다.

특히, 주택인 경우 Heat Pump 필터나 에어컨 청소 등은 세입자가 처리하는 것이 일반적이다.

 

*수리비

집에 거주하면서 크고 작은 고장이 발생하는 것을 피할 수 없다. 고장이 발생할 때마다 수리비가 발생하고 수리비 부담에 대한 문제도 함께 발생한다. 모든 고장을 건물주 부담으로 수리해야 할 것 같지만 반드시 그렇지 않다.

 

주택 임대 관련 일반적인 조항은 건물주는 세입자가 적절히 거주할 수 있는 환경을 제공해야 할 의무 규정을 두고 있다. 건물 구조물이 안전해야 하고 일상적인 생활이 불편하지 않도록 냉온수가 잘 나오고 난방, 전기, 수도 시설 등도 안전하게 유지해야 할 의무 등이다. 그러나 적절한 거주 환경에 대한 해석을 놓고 건물주와 세입자간의 의견이 다를 때 분쟁이 발생한다. 세입자의 건물 관리를 유도하기 위한 목적이지만 자칫 심각한 고장이 방치되는 결과를 초래하기도 해 주의가 필요하다.

 

* 점검

일부 건물주는 정기 점검을 정기적으로 실시하겠다는 내용을 아예 임대 계약서에 포함시키기도 한다. 시설 점검 목적과 함께 정기적으로 집을 방문해 세입자의 주택 관리 상태를 파악하려는 의도로 정기 점검을 위한 방문 조항이 활용되기도 한다.

 

*관리비

아파트, 타운 하우스의 경우 대부분 매달 관리비를 내야 하는 주택 형태다. 관리비는 공동 시설 관리에 대한 목적으로 부과되는 비용으로 주택 소유주들이 분담하는 비용이다. 관리비가 발생하는 주택을 임대하는 경우 세입자는 관리비는 부담을 걱정할 필요가 없다.        

물론 관리비 외에도 단지내 공사나 보수를 위한 특별 징수비가 발생하는 경우도 있는데 대건물주가 부담해야 하는 비용이다.

 

*기타 비용

안전시설과 관련된 비용도 대부분 건물주의 몫이다. 잠금 장치나 펜스 등의 경우가 해당된다. 조경 시설을 안전하게 관리하는 것은 건물주 몫 일 경우가 많지만 계약에 따라 테넌트가 라는 경우도 많다. 

 

 

*세입자 직접 수리

일반적으로 수리가 필요한 경우 세입자는 문제가 발생 후 바로 건물주에게 알려야만 한다. 만일 방치하여 수리의 범위(예: 누수로 인한 문제)가 커질 경우 세입자의 의무를 다하지 못해 책임을 피하기 어렵다. 이 경우 바로 전화나 텍스트로 문제를 알려 수리를 유도해야 하겠다. 

 

건물주 또한 수리에 대한 책임을 회피하지 말아야 나중에 있게 될 분쟁을 예방할 수 있다. 가끔 세입자와 건물주간 쌍방 합의에 의해 세입자가 잔 고장을 직접 수리하려면 주의가 필요하다. 일부 임대 계약서의 경우 세입자 직접 수리 또는 견적을 받아 수리 할 경우 집 주인과 책임을 확실히 구분한 뒤 수리에 임해야 하겠다.  

예를 들어 수리비가 약 100달러를 넘지 않을 것으로 예상되면 건물주에게 간단히 통보한 뒤 세입자가 직접 수리하고 영수증 등을 건물주에게 보내서 처리하는 방법이다.

 

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