부동산이 있건 없건 부동산 흐름이 모든 경제 구조에 깊은 영향을 주기에 누구나 부동산 시장 전망에 대해 궁금해 한다. 특히 요새 같이 부동산에서 오는 불확실성이 커지고 있는 시점에 부동산 관심자의 마음은 요동을 친다. 물론 일반 주택 구입자나 전문 투자자 할 것 없이 나름대로 부동산 시장의 방향을 예측하려고 힘쓴다. 그도 그럴 것이 부동산 자산은 흐름에 따라 등락을 거듭하면서 상승하며 특히 이민자의 부동산 의존도는 다른 투자처에 비해 비중이 크기 때문이다.  물론 부동산 가격 등락에 따라 뉴질랜드인들의 자산 가치도 출렁인다. 

부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급의 원리에 의해 움직인다. 그런데 바로 이 수요와 공급에 영향을 주는 요인은 따로 있다. 

인구

첫째로 인구는 부동산 시장을 움직이는 중요한 요인이다. 인구라고 해서 단순히 인구수만 해당되는 것은 아니다. 인구를 구성하는 인종, 성별, 소득, 이민 추세, 인구 증감 등 인구와 관련된 모든 요인이 부동산 수요와 공급에 알게 모르게 영향을 주는 요인이다. 그럼에도 불구하고 인구에 관련된 요인은 부동산 매매 타이밍을 결정할 때 뒷전으로 밀리는 경우가 많다.

인구 요인에 따라 부동산 가격은 물론 부동산 건물 형태 등 부동산 시장의 판도가 바뀔 때가 많은데 한번 나타난 현상이 장기간 지속될 때도 있다.  한 예로 뉴질랜드 부동산 정책이 전무하다 시피한 금융 위기 이후 뉴질랜드 부동산 건설이 백지화 되어 정지 상태에 있었다고 말 할 수 있다. 그 후 인구의 지속적인 증가와 이민자들의 유입으로 부동산의 수요가 높아졌지만 상대적으로 공급이 큰 폭으로 뒤처지게 되었다. 결국은 오클랜드 주택의 공급에 문제가 발생하면서 가격이 급 상승하였다. 늦었지만 오클랜드 도시의 팽창을 Unitary Plan을 통해 정리하여 시내를 중심으로 타운 하우스와 아파트를 공급하기 위해 노력을 기울여 왔다. 

물론 이는 다수의 주택을 적은 택지에 일시에 공급 할 수있으며 도시의 밀도를 높이고 가격이 일반 주택에 비해 저렴한 부분이 있기에 모든 조건에 충족되어 환영 받고 있다. 물론 이는 개발 업자의 이익 관계와 잘 부합되기에 오클랜드 여러 곳에서 아파트 개발이 한창이었지만 지금은 진정 된 모습을 느낄 수 있다.

인구 증가 특히 노년층의 증가로 인해  팬션 비지니스의 규모 지속적으로 팽창하였으며 노인 주택을 찾는 자금력이 상대적으로 높은 연령층에 꾸준한 호응을 얻고 있으며, 첫 집 구매자들 저렴한 가격과 편리한 거주 환경에 맞는 타운 하우스와 아파트를 선호하는 경향도 보인다.  

인구 변화에 가장 민감한 또 하나의 그룹은 부동산 투자자들과 개발 업자들이다. 향후 투자 및 개발 계획은 인구 변화가 기준이 될 때가 많다.   

금리

다음으로 이자율 변화에 따른 부동산 시장 반응은 바로 나타난다. 그래서 부동산 투자자는 물론 일반 구입자들도 이자율 변화에 항상 촉각을 곤두세운다. 이자율이 중요한 이유는 부동산 구입 능력에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 이자율이 떨어지면 대출 비용이 낮아져 구입 능력이 오르게 된다. 이자율이 상승하면 반대로 구입 능력은 떨어진다.

구입 능력이 떨어지면 부동산을 사고 싶어도 살 수가 없어 수요가 감소하고 수요 감소가 가격 하락 요인으로 작용한다. 반대로 이자율이 하락하면 결과적으로 수요 증가로 이어져 주택 가격 상승 현상이 발생한다.

경제

전반적인 경제 여건도 부동산 시장을 들었다 놨다하는 핵심 요인이다. 경제 여건은 대개 ‘국내총생산’(GDP), 고용 시장 지표, 제조업 활동 지수, 상품 가격 변동 등으로 세분화 돼 결정된다. 일반적으로 경제 상황이 좋지 못하면 부동산 시장도 부정적인 영향을 받게 된다.

경제 상황을 바탕으로 부동산 시장을 전망하려면 국내 경제 여건만 살펴서는 안 된다. 세계 경제 상황에 따라 국내 경제가 민감하게 반응하는 현상이 갈수록 뚜렷해져 세계 경제가 어떻게 돌아가는 지에 따라서도 부동산 시장의 방향이 결정된다.

정부 정책

부동산 시장과 관련된 정부 정책도 무시못 할 요인 중 하나다. 정부 정책에 따라 부동산 시장 수요가 인위적으로 조정되는 경우가 여러 차례 있었다 오클랜드의 부동산 가격 또한 정부의 정책이 큰 몫을 차지 했다. 

예전 이민법 완화로 인해 주택 수요가 활성화 되었던 과와는 달리 이민법이 지속적으로 까다로워지면서 최근 유입 인구보다 유출 인구가 많아 졌다.  물론 이민자 수가 줄어 든 것도 있겠지만 뉴질랜드 경제가 최근 약세로 들어서 뉴질랜드 거주자가 해외로 이동하는 경우가 늘었다고 생각 할 수 있겠다. 

다시 말하면 이는 경제의 위축을 의미하며 이는 다시 부동산 위축으로 이루어 질 공산이 크다.  

또 다른 한 예로 노동당이 집권당이 되면서 그 동안 내세웠던 부동산 공약들이 오클랜드에 적용되면(예: 22일부터 시행된 외국인의 뉴질랜드 내 부동산 구입 금지 정책 시행)등 한 동안 오클랜드 부동산 흐름이 바이어 위주의 부동산 시장으로 당분간 지속될 것으로 보인다. 하지만 크나큰 낙폭은 기대하기 어려울 것으로 보인다.