경철의 부동산테크 필승전략(34)오피스텔 투자 절세법 한 푼이 아쉽다면…세금부터 비켜가라!

부동산 시장 침체로 아파트 분양시장에는 찬바람이 불고 있지만, 오피스텔의 인기는 연일 고공행진이다. 때마침 전세난이 심해지면서 오피스텔을 분양받아 임대수익을 올리려는 수요도 부쩍 늘었다. 더욱이 오피스텔의 경우 정부가 바닥난 방, 욕실 설치 등을 허용하고 주거용 오피스텔에 대해 주택 임대사업 등록 허용 및 세금 혜택을 주는 방안이 추진하고 있어 관심은 더욱 높아질 전망이다. 실전 사례를 통해 오피스텔 절세 요령에 대해 살펴보자. 전세난 심해지면서 오피스텔 분양수요 부쩍 늘어 주거용에 임대사업 허용 등 정부 각종 혜택 추진 대기업 연구원으로 종사하고 있는 허창(50·동작구 거주)씨는 연봉 7000만원(평균 과세표준 3500만원)을 받고 있는 기혼자다. 허씨가 그동안 모은 자금으로 노후를 위해 연간 840만원의 임대소득이 발생하고 있는 오피스텔(분양가 1억5000만원)을 분양받았다. 아내 명의로 하면 증여세 문제 발생 그렇다면 허씨가 부담해야 할 세금은 얼마나 될까. 사실 세금의 차이는 오피스텔의 계약자 명의를 부부 중 누가 하느냐에 따라 달라진다. 결론부터 말하면 소득 적은 배우자 명의로 오피스텔을 분양받으면 소득세 절감 효과는 커진다. 그러나 오피스텔을 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해 봐야 한다. 부부간 증여세 비과세가 종전 3억원에서 6억원(10년 이내 증여 재산을 합한 금액)으로 확대되면서 잘 활용하면 세금을 크게 절감할 수 있다. 부부간에 6억원까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다. 허씨의 경우 분양가에 의해 증여세를 계산한다면 분양가가 1억5000만원이므로 증여세는 걱정 안 해도 된다. 이와 같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대목적으로 오피스텔을 취득할 경우 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 적은 배우자 명의로 분할해 취득하면 소득세를 절감할 수 있다. 또 다른 절세방법을 살펴보면 부부 공동명의가 있다. 최근 오피스텔을 분양받을 경우 부부가 공동으로 명의를 신청하는 사례가 늘고 있다. 맞벌이 부부가 늘면서 부동산 소유권에 대한 의식 변화와 함께 절세도 가능하기 때문이다. 가족 간의 합산과세제도는 개별과세제도이기 때문에 높은 소득이 발생하고 있다면 단독명의의 사업보다는 소득이 적거나 없는 배우자와 공동사업을 하면 세금부담이 훨씬 감소하게 된다. 계약자 명의에 따라 세금 차이 소득 적은 배우자가 취득해야 여러채 매입시 부부 공동으로 무역업을 하는 박경한(40·평촌 거주)씨는 연 1억원의 소득이 있다. 최근 여유자금을 가지고 오피스텔을 분양받아 연간 1200만원의 임대수익이 추가적으로 생기고 있다. 오피스텔을 배우자와 공동취득시 지분비율을 ‘박씨:배우자=6:4’로 공동사업을 한다면 아래와 같이 비교해 살펴볼 수 있다. 위의 계산처럼 부부 공동취득시에는 박씨 가족 전체의 세금이 약 140만원 줄어들게 된다. 오피스텔을 한 채 분양받는 경우는 절세효과가 크지 않지만, 여러 채를 분양받으면 그 절세효과는 커지게 된다. 물론 분양단계에서 배우자에게 40%의 지분을 증여하는 것이므로 증여세가 발생할 수 있다. 하지만 보유단계에서 발생하는 종합소득세가 절세되고, 누진세율 체계를 갖고 있는 재산세(종합부동세 제외) 역시 절세된다. 해당 오피스텔을 처분하더라도 양도소득세가 줄어들 것이며, 이를 처분하지 않고 향후 상속이 개시된다고 해도 배우자 지분만큼은 이미 남편 재산이 아니므로 상속세 과세대상에서도 제외될 수 있다는 점을 명심해야 한다.   다음은 오피스텔 투자시 체크 포인트다. ① 수익률 6% 정도 기대할 수 있어야 = 최근 시중은행 정기예금 금리가 4% 초반에 형성돼 있는 만큼 오피스텔 수익률은 최소 6%는 돼야 투자가치가 있다. 세금으로 들어가는 추가비용을 감안하면 전체 수익률은 1.5∼2%가량 떨어지기 때문이다. 오피스텔 세금은 취득, 보유, 양도시로 나뉘는데 오피스텔 취득 시에는 취득금액의 4.6%를 내야 한다. 보유 시에는 재산세, 부가세, 임대소득에 대한 종합소득세가 발생한다. 오피스텔이 큰 인기를 끌면서 분양가도 올라 수익률이 떨어진 상태인데다 기준금리 인상으로 주택담보대출금리도 함께 올라 오피스텔 수익률은 더 낮아졌다. 수익률을 냉정히 따져봐야 한다. ② 3.3㎡ 당 가격 및 전용률 따져봐야 = 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮다. 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만, 오피스텔은 45∼70% 선이다. 이처럼 오피스텔 전용률이 낮은 이유는 오피스텔 분양면적에서 전용면적 외에도 ‘공용면적’과 ‘주차장 면적’이 차지하는 비율이 높기 때문이다. 전용률이 낮다는 것은 그만큼 실사용 면적이 좁다는 것을 의미한다. 오피스텔 분양가를 따질 때 계약면적만을 기준으로 삼을 것이 아니라 전용면적도 함께 고려해야 하는 이유는 바로 여기에 있다.

전용면적이 같더라도 계약면적이 넓을 경우 평분양가가 싸다고 여겨지는 착시효과가 발생할 수 있다. 광고만 나오는 분양면적을 그대로 믿을 것이 아니라 실제 전용면적 대비 3.3㎡ 분양가를 따져보고 관심이 가는 오피스텔과 보다 분별력 있는 비교를 해봐야 한다.

③ 시세차익보다 안정적인 임대수익을 기대해야 = 오피스텔은 임대수익을 고려해 대부분 배후 수요가 풍부한 역세권이나 도심 내에 지어진다. 좁은 부지에 분양가구수를 늘려야 하는 만큼 용적률을 최대한 많이 적용받아 층수가 높다.
다만 재건축에 대한 기대도 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 층수가 낮아 대지지분이 높고 연차가 오래된 저층 아파트처럼 재개발·재건축 수익을 기대하기 어렵기 때문이다. 오피스텔은 임대수익을 추구하는 선진국형 부동산 상품으로 시세 차익을 기대할 수 있는 아파트와 다르며 건물 자체에 대한 개발 기대감이 낮아 시간이 지날수록 건물의 가치는 떨어지게 된다.

④ 공급 과잉 유의해야 = 도시형생활주택 등 1∼2가구에 초점을 맞춘 소형주택 상품이 대폭 늘어난 점도 유의할 필요가 있다. 다양한 상품이 단기간에 공급되면서 오피스텔 임대수익이 시간이 지날수록 낮아질 수 있다는 것이다.
오피스텔은 도시형 생활주택에 비해 전용률이 떨어지고 상대적으로 임대료나 관리비가 높아 오피스텔의 경쟁력이 떨어질 수 있으므로 인근에 도시형 생활주택 등 경쟁 상품이 수요에 비해 과잉 공급이 되지 않았는지 따져보고 투자에 임해야 한다.

자족기능 갖춘 오피스텔 메카는?
판교, 광교, 동탄 등 2기 신도시!

그렇다면 투자자들이 오피스텔 투자처로 관심을 가질 만한 곳은 어디가 있을까.
자족 기능을 갖춘 2기 신도시가 새로운 오피스텔의 메카로 뜨고 있다. 대표적인 지역을 꼽으라면 판교, 광교, 동탄, 송도신도시 등이 있다. 이중 최대 관심의 대상은 역시 판교신도시에서 9월 개통예정인 신분당선 판교역세권과 판교테크노밸리 내 오피스텔이다.

효성건설이 판교 중심상업지구 내 공급하는 판교역 ‘효성 인텔리안’오피스텔은 최고 90대 1의 청약 경쟁률을 보이며 소형위주로 분양이 마감됐다. 같은 날 청약을 시작한 판교역 ‘KCC 웰츠타워’도 총 256실 공급에 3500여명이 몰려 평균 15대 1의 경쟁률로 마감됐다. 판교테크밸리에 내 ‘엠타워’오피스텔도 100%에 가까운 분양률을 보였다.

업계에선 이러한 판교신도시 오피스텔 돌풍에 대해 소형 주거시설이 부족해 소형 오피스텔에 대한 희소성이 부각되면서 투자자들은 물론 실수요자들에게도 관심이 높았던 것으로 분석하고 있다. 여기에 판교신도시 중심상업지구에 분양하는데다 테크노밸리 및 알파돔시티 등의 개발 사업으로 임대수요가 확보돼 있는 만큼 소형 오피스텔에 대한 열기가 뜨거웠던 것으로 보인다.

특히 오는 9월 신분당선 판교역 개통을 앞두고 전매가 가능하다는 점이 청약률을 높였던 것으로 파악된다. 지난 2월 착공에 들어간 신분당선연장선(2016년 개통예정) 예정지인 수원 광교신도시 역세권을 중심으로 소형 오피스텔도 주목을 받고 있다. 신분당선 개통과 맞물려 경기도청을 포함한 광교행정타운과 법조타운이 이전을 마무리함에 따라 안정적인 임대수요의 확보가 기대된다.

도로망도 한결 좋아진다. 용인-서울고속화도로, 영동 고속도로, 경부 고속도로 뿐만 아니라 북수원 상현IC간 도로, 상현IC-하동간 도로, 흥덕-하동간 도로, 동수원-성북IC간 도로와도 인접해 있어 서울 접근성이 뛰어나다. 또 광교테크노밸리, 첨단바이오특화단지같은 대형 산업시설이 조성되고 2만여 세대에 달하는 배후세대와 경기대, 아주대, 경희대, 서울대학교 융합 기술대학원, 아주대병원, 합동신학대학원대학교 등의 교육시설로 임대 수요가 풍부하다.

서울 강남권 오피스텔의 분양가가 3.3㎡당 1300만∼1700만원선에 육박하는 데 반해 광교신도시의 경우 1실당 1억원 중후반대에서 매입이 가능하고 광교라는 지역 자체가 관심이 높은 지역이어서 오피스텔 열풍과 맞물려 투자자들의 관심을 끌 것으로 전망된다.

재개발 기대 어려워
갈수록 가치 떨어져

이외 2기 신도시인 동탄의 경우 인근에 삼성반도체 공장이 들어서있고 추가로 34조원을 들여 2012년까지 삼성반도체 생산라인이 증설된다. LG전자가 인근에 함께 입주하면서 이 지역의 오피스텔 임대수요가 풍부해질 전망이다. 송도신도시도 삼성이 총사업비 2조원이 넘는 바이오시밀러 사업 제조플랜트 공장을 지을 계획을 발표하고 각종 개발계획이 속속 진행되면서 오피스텔 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있는 지역으로 꼽히고 있다.