부동산투자와 세금
- 주거용 렌트부동산을 중심으로 -
부동산 투자의 유형……부동산 ‘투자자’와 ‘개발자’
부동산 투자는, 렌트수입을 주 목적으로 부동산을 구입하는 ‘부동산 투자자(property investor)’와, 매매차익을 주 목적으로 부동산을 구입하거나 건설하는 ‘부동산 개발자(property developer)’가 있다.
둘 사이의 큰 차이점은, ‘부동산 투자자’의 부동산 구입 주 목적이 렌트수입이므로, 부동산 가격상승으로 인한 매매차익에 대해 세금이 부과되지 않는 반면(야당인 노동당의 양도소득세 15%시행이 금년 총선 공약이긴 하지만), 부동산투자의 주 목적이 매매차익 실현인 ‘부동산 개발자’의 매매차익에 대해서는 세금이 부과된다는 점이다.
이처럼, 부동산 취득의 주 목적에 따라 세금부과 여부가 달라지므로, 투자결정이전에 세무사/회계사의 도움을 받아 구입목적을 문서화해서 목적을 명확히 한 근거를 남겨둬야 차후에 IRD의 세금부과를 피할 수 있다.
세금과 위험을 줄이는 사업구조의 결정
납부할 세금을 최소화 하려면 첫째, 가능한 모든 비용공제를 청구하고, 둘째, 가장 낮은 세율이 적용되는 사업구조(소유권)로 비지니스 형태를 설립하는 것이다.
주거용 렌트부동산에 대한 세금혜택을 극대화 하려면, 수입이 적거나 전혀없어 최저의 소득세율을 적용받는 배우자나 자녀들에게 소득을 분산시키는 등 구입 전 계획부터 잘 세워야 한다.
그렇지 않으면, IRD는 절세(tax avoidance)가 아니라 탈세(tax evasion)로 간주하게된다. 그러므로 개인사업(Sole Trader), 동업(Partnership), 유한책임 회사, LTC, 신탁(Trust) 중에서 본인에게 적합한 사업구조를 선택해 세금과 사업자의 위험을 줄일 필요가 있다.
부동산 투자의 유의점… 렌트수익률과 사업경비(outgoings)
주거용 렌트부동산 투자의 경우, 모든 렌트부동산에 대해 동일한 렌트 수익률(rental yield)을 기대할 수 없고, 렌트 수익률은 신흥개발지에서는 좀처럼 더 상승하기 어렵다.
일반적으로, 특정지역의 부동산가격이 올라갈 수록, 그 지역의 렌트 수익율은 내려간다. 예를 들면, 30만불짜리 주택의 주당 렌트비가 $360 (연 렌트수익률 6.24%)이라고 해서, 3배 비싼 90만불짜리 주택의 경우도 주당 렌트비가 그 3배인 $1,080 이라는 말은 아니다. 오히려 가격이 높아지면 연 렌트수익율은 하락해서주당 $800 (연 렌트수익률 4.62%)수준인 것이 보통이다.
이처럼, 보통 비싼 주택보다 상대적으로 가격이 싼 주택의 연 렌트 수익율이 높기 때문에, 90만불짜리 주택 1채(주당 렌트수입 $800)보다 30만불짜리 주택 3채(주당 렌트수입 $360x3채=$1,080)를 사는 것이 더 현명한 투자가 된다.
그러나, 이때, 부동산 투자자는 연 렌트 수익률을 결정하는 요소가 렌트 수입뿐만 아니라, 유지보수비, 공실율(vacancy rates), 재산세(city council rates), 주택 보험료, 아파트관리비(body corporate fees) 등 사업경비(outgoings)도 고려해야 한다는 점을 간과하지 말아야 한다.
주거용 렌트부동산의 비용공제
일단, 렌트 부동산을 소유하게 되면, IRD는 이를 비지니스로 간주하게 되므로, 비용처리로 세금공제가 가능해 진다. 그러나, 모든 경비를 비즈니스 비용으로 공제할 수 있는 것은 아니다. 그 중 가장 중요한 비용은 모기지 융자금에 대한 이자와 감가상각이다.
우선, 렌트 부동산 구입, 보수, 개발에 필요한 융자금의 이자를 비지니스 비용으로 처리할 수 있다. 보통, 반복적으로 발생하는 ‘수익적 지출’은 ‘비용’으로 간주돼 비용공제가 가능한 반면. 렌트부동산의 가치를 증가시키는 ‘자본적 지출’은 ‘자산’으로 간주돼 비용공제가 안되는 대신 고정자산으로서 감가상각을 할 수 있다.
