뉴질랜드에서 부동산을 매각할 경우, 그 매각 수익이 소득세 과세 대상인지 여부는 부동산을 취득할 당시의 목적 또는 의도(Purpose or Intention)에 따라 결정됩니다. 이는 소득세법(Income Tax Act 2007) CB 6조에 근거하며, 해당 조항이 적용되면 매각 수익이 소득으로 간주되어 과세 대상이 됩니다.

CB 6 조항의 핵심 내용

CB 6 조항에 따르면, 부동산을 취득할 때 매각할 목적이나 의도를 일부라도 가지고 있었다면, 이후 해당 부동산을 매각할 때 발생한 수익은 소득세 과세 대상이 됩니다. 중요한 점은 매각이 유일한 목적일 필요는 없으며, 여러 목적 중 하나라도 해당하면 과세 가능하다는 점입니다.

CB 6 조항의 예외 사항

부동산을 취득할 때 매각 의도가 있었다고 하더라도, 다음 두 가지 예외 사항이 적용되면 CB 6 조항이

적용되지 않습니다.  

거주지 예외(Residential Exclusion, CB 16조)

부동산을 구입하여 주 거주지(main residence)로 사용했을 경우

단, 4,500m² 이하의 면적이거나 주거 공간으로서 합리적인 필요성이 있어야 함

정기적으로 부동산을 사고파는 패턴이 있으면 이 예외를 적용 받을 수 없음

사업장 예외(Business Premises Exclusion, CB 19조)

사업 운영을 목적으로 부동산을 취득하고 실제 사업을 운영한 경우

단순한 투자 목적(예: 임대)이 아닌 경우에만 해당됨

Bright-line 테스트와의 관계

뉴질랜드에서는 주거용 부동산 매매에 대한 Bright-line 테스트가 적용됩니다. 2024년 7월 1일 이후 매각하는 주거용 부동산은 취득 후 2년 이내 매각 시 과세 대상이 됩니다. 그러나 CB 6 조항이 먼저 적용되는 경우 Bright-line 테스트는 적용되지 않습니다.

실무에서 고려할 주요 사항  

매각 의도의 판단 기준

부동산 구입 당시의 문서(예: 은행 대출 신청서, 부동산 중개인과의 대화 기록 등)

취득 후 부동산 활용 방식(거주 여부, 임대 여부, 개발 여부 등)

소유 기간 및 매각 시점에서의 상황

 매각 후 세금 공제 가능 여부

CB 6 조항에 의해 과세될 경우, 부동산 취득 원가와 수리비 등 일정 비용을 공제받을 수 있음            

사례 분석

-  예외가 적용되는 사례  

A 씨는 2024년 9월 10일 주택을 구매하여 가족과 함께 거주할 계획이었으나, 예기치 않게 높은 가격의 매각 제안을 받아 2주 만에 매각함. A 씨는 취득 당시 매각 의도가 없었으므로 CB 6 조항이 적용되지 않음. 하지만 Bright-line 테스트가 적용되어 과세 가능성이 있음.

- 과세 대상이 되는 사례  

B 씨는 2014년 10월 11일 주택을 구매하면서 은행에 ‘리노베이션 후 매각’을 계획이라고 보고함. 이후 계획을 변경하여 10년간 임대했으나, 원래 의도가 매각이었으므로 CB 6 조항 적용됨. 따라서 매각 수익에 대해 소득세가 부과됨.

부동산 매각 시 과세 여부를 결정하는 가장 중요한 요소는 취득 당시의 의도입니다. 단순한 투자목적이라 하더라도 매각 의도가 있다면 CB 6 조항이 적용될 수 있습니다. 따라서, 부동산 취득 시 관련서류를 명확히 정리하고, 장기 보유 및 임대 계획이 있는 경우 이를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.

이정교 (John Lee)

- 뉴질랜드/호주 공인 회계사

- 외대/서강대 대학원 경영학과

- 오클랜드 대학 상대 졸업 (회계/세법전공)

- (현) 회계법인 JL Partners Partner

- (09) 480 3000       -     jklee@jlpartners.co.nz