전월세 대란이다. 계절적 비수기인 여름인데도 전월세가가 치솟고 있다. 그야말로 ‘미친 전세’ ‘미친 월세’다. 드디어 정부가 나섰다. 8·28 전월세 대책을 발표했다. 과연 약발이 먹힐까.
서민·중산층 주거안정 위한 방안책 마련
취득세 인하…장기주택 모기지 공급 확대
올 들어 전셋값은 지난 7월까지 전국적으로 2.1% 상승해 예년과 비슷한 수준이나, 6월 이후 거래 부진과 맞물려 비수기임에도 불구하고 상승폭이 확대되고 있는 실정이다. 월세시장은 안정적인 반면 수도권 아파트 중고가 전세를 중심으로 상승폭이 컸다. 그간 누적된 전세가 상승으로 전세보증금의 절대수준이 높아졌으며, 이에 따라 재계약시(2년) 체감상승률이 더욱 높은 상황이다.
시장 구조변화 대응 매매수요 전환 촉진
정부가 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해 당정협의를 거쳐 ‘8·28 전월세 시장안정을 위한 대응방안’을 발표했다. 정부는 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가와 ‘전세→월세’전환이란 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 전셋값이 상승한 것으로 분석했다. 이에 따라 ▲전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 ▲전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 ▲전셋값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 ▲임차인 애로 해소 등의 방안을 마련했다.
◆매매전환 유도 = 정부는 주택시장 정상화 방안으로 전세수요의 매매전환 유도를 제시했다. 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 ▲4·1대책 후속법안의 차질 없는 추진 ▲취득세 인하 ▲저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진할 계획이다.
먼저 4·1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리해 위축된 시장심리 회복을 지원할 예정이다. 취득세율은 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서 6억이하 1%, 6〜9억 2%, 9억초과 3%로 인하한다. 다주택자에 대한 차등 부과는 폐지하기로 했다. 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능·재원 조정방안을 확정해 9월 중 별도로 발표할 계획이다.
저리의 장기 모기지 공급을 확대해 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이다. 우선 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 확대한다.(2013년 21조원→2014년 24조원) 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5억〜6억원 상당) 이하로 상향한다.
무주택자뿐 아니라 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대한다. 국민주택기금의‘근로자·서민 구입자금’지원도 확대된다. 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4500만원→6000만원), 대상주택 가액기준(3억→6억이하), 대출한도(호당 1억→2억)를 확대한다. 적용 금리도 현행 4%에서 2.8〜3.6%(소득·만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이다.
주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입된다. 수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행한다. 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1〜2%의 지분성격의 모기지를 지원하고, 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.
아울러 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출 가능)의 가입 대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)할 계획이다. 정부는 “금리 부담경감으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성이 제고됨과 동시에 잠재적인 집값 상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여할 것”이라고 기대했다.
월세 소득공제 확대
공공임대 재고 확충
주택바우처 도입 추진
임대주택 집중 공급 공공주택 입주 당겨
◆임대주택 공급 확대 = 전월세 수급불균형 완화를 위해선 임대주택 공급 확대 방안이 나왔다. 우선 기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급한다. LH가 보유 중인 ‘준공후 미분양주택’ 2000호를 9월부터 임대주택으로 활용해 나갈 계획이다. 전세전환 가능물량은 연내 1300호와 2014년 상반기 680호 등이다. 일단 가을철 이사 시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1〜2개월(조기입주 물량 1만6000호) 앞당겨 공급한다.
단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응해 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다. 연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한 ‘행복주택’건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이다. 또 지구별 여건 등을 감안해 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획이다. 2013년 2500호 등 앞으로 14년간 총 8100호를 임대주택으로 공급한다.
공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다. 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5%→2.7〜3%)하고, 대출한도(6000만원→최대 1억5000만원) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다.
매입임대사업자가 5년 이상 임대시 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3%→5%, 10년간 최대 30%→40%)한다. 기준시가 3억 이하의 신축·매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세·법인세 20% 감면할 계획이다. 7·24 수도권 주택공급 조절방안에 따라 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 한다.
9월 초 ‘전세보증금반환 보증’및 ‘모기지 보증’도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도한다. 전세보증금반환 보증은 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증한다. 모기지 보증은 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담한다.
리츠가 준공후 미분양을 매입해 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 올해 설립인가·매입을 추진할 계획이다. 이밖에 중장기적으로 민간 임대사업 활성화 유도를 위한 기반 조성을 위해 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 도입해 민간의 참여기회를 넓힌다. 리츠·펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원도 강화한다.
◆전월세부담 완화 = 서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다. 먼저 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50%에서 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원에서 500만원으로 확대된다. 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해 말까지 사업모델을 구축하고, 내년 중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.
저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다. 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 한도를 기존 1억원에서 1억2000만원까지, 대출한도는 5600만원에서 8400만원까지 늘어난다.
임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다. 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진한다. 9월 중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.
계약 종료 후 임차보증금 미반환시 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)한다. 여기에 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이다.
◆임차인 애로 해소 = 정부는 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방 제고를 위해 법무부가 마련한 ‘표준임대차 계약서’홍보를 강화한다. 표준임대차 계약서엔 ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙이 명시돼 있다. 또 LH에서 운영 중인 ‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화하는 한편, 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방하기로 했다.
이번 전월세 대책은 주택시장 정상화란 4·1대책의 기본틀을 유지하면서 관계부처간 협업을 통해 세제·금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안이다. 특히 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입해 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여할 것으로 기대된다.
구입자금 지원 확대 전세자금 요건 완화
정부는 “이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진, 전세수요가 매매수요로 전환되고 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것”이라며 “월세 소득공제 등 세제·금융지원을 통해 어려움을 겪는 서민·중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 보인다”고 관측했다.
이어 “앞으로 주택정책의 주안점을 서민·중산층의 전월세 시장 안정에 두고 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화할 것”이라며 “주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
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<8·28 대책 Q&A>
-이번 대책의 특징은?
▲이번 전월세 종합대책은 인위적으로 시장을 통제하기보다는 주택시장 정상화를 통해 과도한
전세수요를 매매수요로 전환하고, 공공과 민간의 임대주택 공급 확대를 통해 수급 불균형을 완화
하는 등 시장의 수급 조절기능에 의해 임대시장이 안정을 찾을 수 있도록 한 것이 주요 특징이다
-전월세 시장이 안정될까?
▲전세시장은 구조적 요인 외에 계절적 영향도 있어 9〜10월간 어느 정도의 가격불안은 예상된다.
그러나 취득세율 인하, 장기 모기지 활성화 등 세제·금융지원방안을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고,
준공후 미분양 주택의 임대주택 활용, 민간 매입임대 활성화 등 임대주택 공급이 늘어나면 수급불균형이
완화되면서 전세시장 안정에 도움이 될 것이다.
-전월세와 매매 연관성은?
▲지금 전세시장의 가장 큰 문제는 주택구입능력이 있는 사람들마저 낮은 집값 상승 기대감과 전세거주
비용에 비해 월등히 높은 주택구입·소유비용 때문에 전세수요로 몰리는 상황이다. 주택구입가능계층이
주택을 구입해 전월세 주택으로 공급할 수 있는 여건 마련이 중요하다.
-취득세 개편 방안 효과는?
▲취득세율이 미국·영국 등 주요 선진국 수준으로 낮아짐에 따라 거래비용 감소, 원활한 주택교체 취득 등
주택시장 정상화 효과가 있을 것으로 기대된다.
-기존 세제지원과 비교하면?
▲2011〜2012년 시행했던 취득세 감면세율은 냉각된 시장심리를 회복하기 위한 단기적 한시 조치인
반면 이번에 정부안으로 확정한 취득세율 수준은 상시제도로서의 지방세수감·담세력 등을 감안해 결정한
것이다.
-저당차입금 소득공제 혜택은?
▲기준시가 4억원(시가 5억〜6억원 수준) 주택을 구입하면서 2억원을 연이자 4%로 대출받는 경우
(15년 이상, 고정금리·비거치식) 현재 이자상환액 소득공제가 안 된다. 개정시 이자상환액 800만원이
소득공제로 적용된다.
-2만3000호 공급이 가능한가?
▲계획된 매입물량 공급에 차질이 없도록 LH 및 지자체 등과 긴밀히 협조해 나갈 예정이다.
-월세 소득공제 혜택은?
▲이번 대책에 따른 개정으로 월세 소득공제율이 확대(50%→ 60%)되고, 소득공제한도가 상향조정
(300만원→ 500만원)된다. 이를 통해 월세를 지급하는 근로자의 소득공제규모가 확대돼 세부담이
경감된다.
-전세보증금 반환보증 대상은?
▲깡통주택 등 서민 주거불안을 해소하기 위해 아파트뿐만 아니라 단독주택, 다가구주택, 연립주택,
주거용 오피스텔 등이 모두 포함된다.
-이번 대책의 중점 수혜대상은?
▲중저가 전세자에 대해서는 저리자금 지원, 공적보증(대주보) 신설,우선변제권 금액 상향 등 임차인
보호장치를 강화한다. 중고가 전세자들은 임차인에 대한 직접 지원보다는 취득세율 인하, 모기지
이자소득공제 확대, 주택기금지원 방식 다양화 등을 통해 낮은 비용으로 주택구입이 가능하도록 지원한다.
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