6·4 개발공약 이슈&쟁점

6·4 지방선거와 관련해 다양한 부동산 공약이 나왔다. 광역단체장 임기는 4년(2014〜201 8년)으로, 당선자들의 주요 공약을 통해 각 지역의 중장기 발전 방향과 밑그림을 미리 그려볼 수 있는 시기다. 특히 부동산 공약은 지역 개발계획이나 주거복지, 교통개선과 관련된 사항이 많이 포함된다. 시민들의 재산권과 거주환경에 상당한 영향력을 미칠 수 있는 사안들이므로 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

[ 서 울 ] 용산국제업무지구
[ 경 기 ] 북·남부 균형발전
[ 인 천 ] 경제자유구역 활성

서울시의 부동산 공약 중 가장 쟁점이 되는 내용은 용산 국제업무지구다. 이외에 뉴타운·재개발·재건축과 관련된 사항, 임대주택 공급확대, 경전철사업, 주요 간선도로의 지하화와 관련된 내용들이 핵심으로 분류된다.

중장기 발전
밑그림 그려

▲용산국제업무지구 = 2013년 하반기 최종 무산 처리된 ‘용산국제업무지구’는 서울시장 선거의 최대 쟁점 중 하나였다. 서울 용산구 한강로3가 일대에 위치한 용산국제업무지구 개발사업은 과거 약 51만㎡ 부지에 31조원을 투입하는 단군 이래 최대 규모 재개발사업으로 기록됐으나, 2008년 금융위기 이후부터 자금조달에 문제가 생기면서 최종 부도 처리됐다. 이후 주민의 재산권 행사 제한에 대한 피해보상 문제로 진통이 야기되던 중, 통합개발 재추진과 관련된 내용들이 서울시장 후보 사이에 쟁점으로 부각되면서 다시 수면 위로 올라온 상황이다.
▲뉴타운·재개발·재건축 = 2012년 구조조정이 본격화된 뉴타운·재개발 사업의 경우 각 후보자들은 될 곳과 안 될 곳을 선별해 경제성 여부에 따라 단계적으로 추진해야 한다는 공통의견을 나타낸 바 있다. 뉴타운사업의 경우 무분별한 철거 등으로 사회문제가 됐던 사안인 만큼 주민의견을 적극 반영해 해제절차를 추진하는 현재의 정책이 계속 유지될 것으로 보인다. 재건축과 관련된 규제완화는 재건축활성화를 통한 기부채납과 주택공급 확대 정책에는 이견이 적은 반면, 재건축 가능연한을 축소하는 방향에서는 다소 이견이 노출될 가능성이 있다. ‘준공 이후 40년’을 30년으로 10년 단축하는 규제완화의 반향은 시장 내에 남아있는 대표적인 재건축관련 논쟁거리 중 하나이기 때문이다.
▲공공기관 이전 = 공공기관의 지방이전이 단계적으로 진행되면서 남아 있는 이전부지(토지)의 재활용 방법에 대한 논쟁도 예상된다. 서울시가 지난 4월 발표한 코엑스〜잠실운동장 ‘국제교류 복합지구’개발계획을 살펴보면 공공기간 이전대상인 한전(7만9000㎡)부지와 서울의료원(3만2000㎡), 한국감정원(1만1000㎡) 부지를 활용해 국제업무공간으로 개발할 계획이다. 따라서 해당 토지의 미래가치가 높아질 수 있는 방식으로 논의를 거쳐 다양하게 활용될 것으로 보인다.
▲경전철 사업 = 서울시의 도시철도 발전방안 중 하나인 경전철 사업은 계속 추진될 가능성이 높다. 각 후보자 모두 경전철 사업을 통해 서울의 도시철도의 편리성을 높인다는 계획이어서 큰 방향에서의 이견은 표출되지 않을 가능성이 높다. 이에 따라 지난 2013년 사업 타당성 조사를 완료한 신림선, 동북선, 면목선, 서부선, 우이신설연장선, 목동선, 난곡선 등의 7개 경전철 노선은 기존에 발표된 방향대로 진행될 가능성이 높다는 것을 어렵지 않게 예상할 수 있다.
▲경기도 = 경기도는 수도권 도심으로의 출퇴근을 위한 버스, 지하철 등의 광역교통망 개선과 관련된 쟁점이 상대적으로 크게 부각됐다. 다소 낙후된 북부지역과 남부지역의 균형발전도 이슈가 됐다. 경기도에서의 개발공약은 북부지역과 남부지역의 균형발전이 주요 이슈가 됐다. 후보들은 모두 균형발전 취지에는 공감하고 있지만 개발의 방향은 차별적으로 내세웠다. 서울보다 상대적으로 교통이 불편한 경기도의 경우 버스(BUS) 서비스 질 개선과 더불어 수도권 지하철 연장, 고속도로 건설 등의 다양한 광역교통망 개선 공약들이 쏟아졌다.
광역급행철도(GTX) 사업에 대한 적극 추진은 각 후보자가 공통된 의견을 보였다. 경기도가 정부에 제안했던 GTX노선은 일산〜수서(동탄), 청량리〜송도, 의정부〜금정 등 총 3개로 이 중 일산〜수서 노선이 가장 사업성 면에서 높게 평가되면서 파주로 연장하는 공약이 나왔다. GTX의 경우 경기도에서 서울 중심부까지의 이동시간을 과거 1시간 이상에서 30분 이내로 단축시키는 획기적인 교통수단으로 평가되는 만큼, 주변 부동산 시장에 미치는 파급효과가 클 것으로 예상된다.
▲인천광역시 = 인천광역시는 지역 특성에 맞게 신도시와 구도심의 조화로운 발전과 경제자유구역 활성화 중심의 공약들이 부각됐다. 균형발전의 경우 개발이 장기간 지연된 루원시티를 필두로 도시재생사업을 서두르는 분위기다.
인천광역시 서구 가정동 일대의 ‘루원시티’조성사업을 중심으로 신도시와 구도심의 도시재생사업 추진과 관련된 공약들이 발표됐다. 인천광역시 구도심 지역의 경우 부동산시장 침체가 장기화되면서 루원시티 같은 도시개발구역은 물론 각종 뉴타운·재개발 사업도 지연되거나 해제되는 상황이다. 후보들은 서울시와 마찬가지로 인천광역시 또한 주민의견을 물어 선별적으로 도시재생사업을 추진한다는 입장이었다.
2003년부터 2020년까지 장기간 추진되는 송도, 청라, 영종 경제자유구역(IFEZ)은 민간중심의 투자성과가 미진하게 나타나면서 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 주거중심으로 개발됐다는 한계점을 나타냈다. 다만 송도지구의 경우 일부 대기업의 유치와 각종 연구센터와 국제병원, 국제학교, 녹색기후기금(GCF)사무소, 세계은행(WB), 세계선거기관협의회(A-WEB) 등을 유치하면서 상대적으로 앞서가고 있다. 하지만 청라와 영종지구는 여전히 계획된 투자(관광, 업무, 연구소 시설 등)의 유치가 불확실한 상황이다. 인천광역시장 후보자들은 201 8년까지의 임기 내 경제자유구역을 의미 있게 활성화해야 한다는 숙제를 안고 공약을 발표했다.
광역교통망 확충계획은 버스보다는 지하철과 철도, 도로를 중심으로 정비계획이 발표됐다. 따라서 각 후보자가 공통적으로 내세운 청라와 영종을 연결하는 제3연육교 건설, 청라지구까지의 지하철 연장, 송도〜청량리 GTX노선 추진 등의 내용들은 적극적으로 추진될 가능성이 높다.

[ 충북·세종 ] 서울 가는 고속도로
[ 경남·부산 ] 동남권 신공항 유치
[ 충남·대전 ] 도시·광역철도 개통
[ 전남·광주 ] 호남 KTX 정차역 증설

당선자 따라
호재 달라져

▲충북·세종 = 새누리당은 6·4지방선거 공약집에서 서울〜세종간 고속도로(제2경부고속도로) 건설 계획을 발표한 바 있다. 제2경부고속도로는 경기 구리와 서울, 성남, 용인, 안성, 천안, 세종시를 연결하는 129.1㎞ 길이의 왕복 6차선 고속도로다. 공식 명칭은 ‘서울〜세종 고속도로’지만 포화 상태에 이른 경부고속도로의 교통량을 분산하기 위한 목적이 커 제2경부고속도로로 불려왔다. 1970년 개통한 경부고속도로는 2000년 이후로 지금까지 서울〜천안 구간에서 상습 정체를 빚고 있는 상황이다. 제2경부고속도로는 2009년 예비타당성조사를 통과했지만 6조7000억원에 달하는 막대한 건설 예산 때문에 사업 추진이 지연됐다.
충북도지사 야당 후보들은 제2경부고속도로가 개통되면 세종시로 향하는 관문이 충북 오송이 아니라 천안이 되기 때문에 충북 발전을 가로막는 공약이라고 얘기하며 한 목소리로 비판했다. 야권의 한 후보는 중부고속도로 확장·포장공사를 대안으로 제시했다.
세종시가 행정수도로서 기능을 하기 위해서는 수도권 지역과의 접근성이 갖춰져야 한다. 현재 세종시로 향하는 가장 빠른 대중교통수단은 KTX뿐인 만큼 도로의 확장이나 신설은 필수적이다. 고속도로 건설은 교통량 분산 효과와 더불어 타 지역으로의 접근성 증대 효과 등이 있어 부동산 가격 상승에 미치는 영향이 크다. 이번 지방선거 결과에 따라 도로 개통 예정지역이 달라지겠지만, 도로 개통이 예상되는 지역과 세종시 중심 도로가 교차하는 지역에 신설되는 IC(Inter Change
·나들목)를 중심으로 부동산 시장이 들썩일 가능성이 있다.
▲대전광역시 = 대전의 부동산 공약 주요 쟁점은 도시철도 2호선 건설에 관한 사항이다. 대전 도시철도 1호선만으로는 도시철도가 제 기능을 하지 못하고 있어 2호선 건설이 필요하다는 데 대부분의 후보자들이 동의했다. 다만 도시철도 2호선 건설방식을 자기부상열차 방식으로 할 것인지, 지상 노면방식으로 할 것인지를 두고 후보자들 간의 의견이 엇갈렸다.
대전은 2019년 개통예정인 충청권 광역철도가 도시철도 3호선 역할을 맡아 교통 개선으로 인한 지역적 호재가 있을 것으로 예상된다. 2020년 도시철도 2호선까지 개통되면 대전은 ‘도시철도’중심의 대중교통체계를 갖추게 된다. 역세권을 중심으로 부동산 가격상승이 일어나는 전례를 보았을 때 개통이 예정되어 있는 충청권 광역철도와 도시철도 2호선이 만나는 지역을 주목할 필요가 있다.
▲부산 및 대구·경남 = 동남권(영남)의 부동산 쟁점사항은 이명박 정부 공약을 시작으로 지속적으로 논란이 되고 있는 ‘동남권 신공항 유치’에 관한 사항이다. 동남권 신공항을 어디에 유치시킬지에 대한 내용이 주된 이슈로, 부산은 ‘가덕도’에 대구·경남에서는 ‘남부권(경남 밀양)’에 신공항을 유치시키겠다는 공약을 전면으로 내세웠다. 동남권 신공항 유치는 이명박 정부 시절 연구기관들의 타당성 검토를 통해 백지화 된 공약이었지만 박근혜 대통령의 대선공약으로 다시 부활됐다. 각 지역 후보자들은 임기 내에 해당 지역에 신공항을 유치하겠다고 자신했다.
신공항 유치에 관한 지역 내 후보자들 간의 이견은 없으나 부산과 경남권에서는 각각 다른 지역에 유치할 것을 주장해 지역감정으로 번질 수 있는 가능성도 있다. 신공항 유치는 대표적인 SOC(사회간접자본) 투자이고 지역 경제 활성화와 직결되는 것으로 해석된다. 신공항 유치에 대한 기대 심리는 해당 지역 부동산 호재로 다가올 가능성이 크다. 실제 이명박 정부 대선 시절에는 후보지로 거론되었던 지역의 땅값 상승을 부추기기도 했다.
하지만 후보지 주민들은 어업·농업 등 생업에 미칠 영향을 우려해 신공항 유치를 반대하는 목소리도 많다. 이미 과거 타당성 검토를 통해 전면 백지화 된 공약이었기 때문에 관련 공약이 이행될지 여부는 지켜봐야 한다. 과거 신공항 유치에 대한 기대감으로 경남 밀양 땅값이 상승했다가 공약 백지화로 인한 땅값 폭락 등 후유증에 몸살을 앓았던 적도 있기 때문에 신중한 투자가 요구된다. 공항 건설에 장기적인 시간이 소요된다는 점도 중장기적인 관점의 투자 자세가 필요한 이유다.
▲전남·광주 = 호남선 KTX 전용선로는 2014년 ‘오송역〜광주송정역’ 구간을 1단계로, 2017년 ‘광주송정역〜임성리역’ 구간을 2단계로 해 건설될 예정이다. 현재 ‘오송역〜광주송정역’구간(2014년 하반기에 개통예정)이 건설 중에 있다. 2단계 구간은 광주송정역에서 무안국제공항을 거쳐 목포역에 종착하는 것으로 국토교통부가 기본계획 변경안을 확정 고시한 바 있다.
하지만 무안공항 활성화 등 주변여건이 성숙될 때까지는 기존 호남선을 이용하고 추후 신설을 검토하겠다는 전제조건이 깔려 있다. 현재 전라남도는 KTX의 무안국제공항 직접 경유안을 설정하여 타당성 검토 절차에 있는 상황이고, 전남도지사 후보들은 나주역 경유와 무안국제공항 경유를 두고 엇갈린 의견을 제시했다.

경제여건 따라
다양한 변수도

광주에서도 호남선 KTX 정차역에 관한 사항이 6·4지방선거의 쟁점으로 떠올랐다. 광주시는 지난 2013년 타당성 검토를 통해 ‘광주송정역’으로 단일화 하는 것을 확정한 바 있는데, 이번 지방선거에서 KTX 정차역을 ‘광주송정역’과 ‘광주역’으로 이원화하겠다는 뜻을 밝힌 후보가 있었다.
KTX 정차역이 지방선거의 주요 쟁점으로 떠오른 것은 그만큼 KTX가 정차하는 역세권과 인근 지역의 부동산 가격상승이 예상돼 해당 지역의 표를 얻기가 쉽기 때문이다. 한동안 부동산시장 침체기를 겪으면서 부동산 가격상승을 이끌만한 특별한 호재가 없는 상황에서 교통여건의 개선은 유권자의 이목을 집중시킨다. 하지만 공약으로 제시된 내용이라는 점을 고려하면 향후 개발 계획의 변동 가능성, 제반 경제 여건 등 다양한 변수가 남아 있다.