전세금설정·중개수수료 등 ‘안내도 될 돈’ 4배 이상 많아

[일요시사=경제2팀] 서영욱 기자 = 서울에서 직장을 다니고 있는 김모씨는 오피스텔로 이사를 결심했다. 냉장고, 세탁기, 에이컨 등이 빌트인 돼 있어 따로 살림을 장만하지 않아도 되고 전셋값도 원룸과 비교해서 비싸지 않다는 생각에서였다. 하지만 김씨는 오피스텔을 알아볼수록 황당한 일을 겪었다. 전입신고를 하지 못해 1억원이 넘은 전세금을 보장받기도 힘들뿐더러, 중개수수료도 일반주택보다 3배나 비쌌고 또 중개소마다 제시하는 수수료도 제각각이었다. 결국 김씨는 일반주택을 알아보기로 마음을 돌렸다.

김씨가 오피스텔을 알아보면서 가장 많이 들었던 말은 “전입신고는 불가능하다”는 말이었다. 전입신고는 집이 경매로 넘어가는 등의 일이 발생했을 때 내 전세금을 지켜줄 수 있는 중요한 장치다.

해당 부동산에서는 전입신고 대신 전세권 설정 등기를 하면 안전하다고 김씨를 안심시켰다. 하지만 수수료가 들어간다는 말은 쏙 빼버렸다. 김씨는 전세권 설정을 하기 위해서는 전세금의 0.25% 정도의 수수료가 들어간다는 사실을 뒤늦게 알았다. 물론 세입자가 지불해야 하는 금액이었다.

'당연한 분위기' 전입신고 거부
“법이 그런 줄 알았어요”

1억원의 전셋집을 구한다면 일반 주택의 경우 1,000원 내외의 수수료만 내면 전입신고가 가능하지만 오피스텔의 경우 전입신고도 힘들뿐더라 전세권 설정을 하려 25만원의 추가금액이 더 들어가는 것이다.

전입신고를 막는 것은 엄연한 불법행위이다. 오히려 특별한 이유없이 이사 이후 14일 안에 전입신고를 하지 않으면 과태료 처벌을 받는다. 그럼에도 불구하고 이러한 불법적 관행은 사라지지 않고 있다.

현재 관련법상 오피스텔은 업무용으로 쓸 때 집주인에게 돌아가는 세재혜택이 많은 반면, 주거용으로 쓴다면 오히려 손해를 볼 수 있는 구조다.

업무용인 경우 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고 오피스텔 건물가액의 10％인 부가세도 돌려받는다.

반면, 세입자가 전입신고를 하면 세무당국이 해당 오피스텔을 주거용으로 판단, 부가세 환급분을 회수할 가능성이 높다. 게다가 집주인은 1가구 다주택자가 돼 양도소득세가 중과된다. 이것이 바로 오피스텔 소유주들이 전입신고를 못하게 하는 이유다.

김씨는 “오피스텔이 전입신고가 안된다는 이야기는 전부터 많이 들어서 법이 그렇게 정해져 있는 건줄 알았다”며 “전세금 설정 수수료까지 내가 내야 된다는 것은 이해할 수 없다”고 말했다.

“수수료 더 빼줄 수 있다”
수수료도 ‘중개소 마음’

김씨의 마음을 돌려세운 이유는 제각각인 중개수수료 때문이었다. 일단 일반주택보다 중개수수료가 너무 비쌌다. 오피스텔은 중개수수료는 전셋값의 0.9%지만 아파트나 도시형생활주택 등 주택은 0.3%에서 최대 0.5％가 적용된다.

똑같은 1억원의 전셋집을 얻었을 경우, 일반주택은 20만~30만원을 내면되지만 오피스텔의 경우 90만원을 내야 한다. 무려 3배 차이다. 오피스텔은 엄연히 ‘업무용’이기 때문이라는 말그대로 ‘90년대 이야기’를 하고 있는 셈이다.

수수료가 너무 비싸다 보니 부동산중개소는 수수료를 할인해 준다는 명목으로 손님들을 끌어 모으고 있다. 김씨도 “계약만 잘해준다면 0.7%까지도 해줄 수 있다”는 이야기를 들었다.

김씨는 “전세금 설정 수수료에 부동산 수수료까지 합하면 일반주택으로 이사할 때 보다 100만원의 돈을 더 들여야 하는 셈”이라며 “새로 지어지는 원룸도 오피스텔 못지않게 시설이 좋아 원룸으로 다시 알아봐야 할 것 같다”고 발길을 돌렸다.

정부, 대책은 마련하겠다고 하는데...

주거용 오피스텔 세입자가 전입신고를 하지 못하는 불법행위나 제각각인 중개수수료 등의 문제는 이미 오래전부터 지적돼 왔었다. 건물주의 탈세 문제와도 직결돼 있다. 그러나 정부는 여전히 늑장 대응이다. 오는 8월에서야 관련 용역이 끝나 이를 토대로 대책을 마련하겠다는 것이다.

부동산업계 관계자는 “오피스텔의 전입신고가 가능하려면 건물주에게 주거용으로 사용할 시 더 큰 혜택이 주어져야 한다”며 “그러나 이는 다주택자 양도소득세와 직결된 문제다. 다주택자들에 대한 세제 혜택에 반발이 많기 때문에 근본적인 해결책이 나올지는 미지수”라고 말했다. 

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