상가건물 임대차보호법 개정…권리금 명확하게 규정
건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업 가능

A씨는 19년째 중국집을 운영하였으나, 건물주가 과도한 임대료 인상을 요구해 퇴거, 수개월 뒤 임대인은 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금을 받고 가게를 임대했다.

B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집을 창업했다. 고전을 거듭하던 중 4년차에 매출이 크게 증가하여 흑자로 전환됐다. 하지만 이후 임대인의 갱신거절로 권리금 회수를 하지 못하고 퇴거했다. 임대인은 스스로 영업을 개시했다.

이렇듯 상가 임대차의 경우, 임대인의 재산적 가치와는 별개로 임차인의 영업활동의 결과로 영업적 가치가 형성되고, 임차인들은 그 영업적 가치를 권리금 거래를 통해 회수해 왔다.

현재 권리금 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%가 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(’13년. 소상공인진흥공단 실태조사)하고 있는 등 권리금은 엄연히 실체가 있음에도, 법의 사각지대에 놓여 있었다. 약자인 임차인이 피해를 보고 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁이 종종 일어났다.

이에 정부는 ‘경제혁신 3개 년 계획’으로 법무부·기획재정부·국토교통부 등 관련 부처와 교수·변호사 등 전문가로 구성된 민·관합동 TF와 연구용역을 마치고, ‘권리금 법제화’를 위한 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하게 됐다.

이번 임차권 및 권리금 보호의 내용을 살펴보면, 기존 상관습 및 판례를 통하여 정립되어온 권리금의 정의를 상가건물 임대차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정한다.

일정금액 이하의 상가임대차(서울, 4억 이하)에만 인정되던 대항력이 모든 상가 임대차에 확대되어 건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있게 된다.

또한 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무가 부과되고, 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상책임을 부담한다.

이번 권리금 법제화는 임차인 간 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 임대인에게 협력의무를 부과하면서도, 합리적인 예외사유를 인정하여 소유권과 영업권이 조화를 이룰 수 있도록 한 것이다.

개정 법률이 국회에서 통과되면, 임대차 종료로 임차인의 영업가치가 임대인에게 귀속되거나 소멸되는 개념이 아닌, 임차인에게도 정당한 회수기회가 보장되는 ‘상생’의 개념으로 전환될 것으로 기대되고 있다.
석병훈 기자 


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