올해 부동산제도 ‘확’ 달라진다
작년말 미국 금리인상에 이어 올 2월부터 수도권 지역에 주택담보대출규제 강화가 임박하면서 아파트 시장이 크게 위축되고 있다. 이러한 분위기에 아파트 등 주택시장은 침체 분위기가 조성되는 반면 규제에서 자유로운 오피스텔 등 수익형 부동산 시장은 올해에도 호황을 지속할 것이라는 게 업계의 중론이다.
수도권 지역 주택 담보대출규제 강화
주택시장 침체분위기…수익형은 반색
아파트와 달리 주택담보주택규제 대상이 아닌 오피스텔 등은 대출방식이 일시상환식이고 총부채상환비율(DTI) 규제 대상도 아니다. 따라서 주택시장 인기 하락의 풍선효과로 수익형 부동산이 수혜를 받을 것이라는 전망이 속속 나오고 있다. 지난해 주택시장으로 대거 몰렸던 투자자들이 오피스텔 등으로 눈길을 돌릴 가능성이 크다는 것이다. 저금리로 관심이 높아진 오피스텔 시장에 대한 투자자의 관심이 커지고 공급물량 역시 늘어나면서 상품간 경쟁이 치열해지고 있다.
주로 아파트 판매를 위해 적용하던 중도금 무이자 제도가 오피스텔 등 수익형 부동산에 잇따라 도입되고 있다. 저금리가 장기화되면서 수익형 상품에 대한 투자자의 관심이 높아지자 분양업체들이 수요자를 끌어들이기 위해 무이자 지원 카드를 들고 나왔다는 게 업계의 설명이다.
공급물량 늘어
상품경쟁 치열
실제 중도금 무이자 혜택을 실시한 수익형 상품들이 주목을 받았다. 서울 금천구 독산동 일대에 짓는 ‘롯데캐슬 골드파크 타워 960’오피스텔 960실을 분양개시 2개월 만에 100% 마감했다. 1차 계약금 500만원 정액제, 중도금 전액 무이자 혜택을 제시해 수요자들의 초기비용 부담을 덜었다.
이러한 중도금 무이자 혜택은 투자자의 초기 부담을 줄여줄 뿐 아니라 준공 때까지 추가로 비용 부담이 없기 때문에 그만큼 분양가 인하효과를 누릴 수 있는 장점도 있다. 예를 들어 분양가가 1억3500만원인 오피스텔에 중도금 60% 무이자 혜택을 제공하게 되면 8100만원에 대한 이자인 연간 324만원(금리 4% 가정)의 할인혜택을 받을 수 있다. 만약 준공까지의 기간이 길수록 그 혜택은 더욱 커지게 된다. 그럼에도 전문가들은 파격적인 혜택만 너무 믿지 말고 실제 가능한 수익률도 꼼꼼하게 따져야 한다고 조언한다.
‘풍선효과’ 오피스텔
중도금 무이자 눈길
한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산 투자는 시세차익 보다는 안정적인 임대수익에 포커스를 맞추고 있다”며 “임대사업의 목적인 안정적인 수익을 위해서는 임대수요가 풍부한 지역을 노려야 하며 당장의 혜택보다는 개발호재가 풍부해 향후 발전 가능성이 있는 지역인지 따져보고, 임차인이 선호하는 입지인지도 사전에 꼭 살펴봐야 한다”고 했다. 다음은 중도금 무이자로 분양(예정) 중인 수도권 오피스텔이다.
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▲ 해이든 영종 레지던스
▲해이든 영종 레지던스= 인천광역시 중구 중산동 1951-2번지에 바다와 공원 조망권을 확보한 ‘헤이든 영종 레지던스’오피스텔이 분양 중이다. 지하 1층∼지상 20층, 연면적 5801.10㎡규모로 생활형 숙박시설과 근린생활시설로 구성된다.
전용면적 기준 20㎡으로 전용률 약 60%, 분양가는 최저 9000만원대(부가세 별도)에서 1억1000만원대(부가세 별도)로 공급되는데 타 상품보다 평균 5000만원 정도 저렴하다. 오피스텔 운영사는 국내 굴지의 건물관리회사인 세한택스로 영종도 상주 근무직원 상당수가 헤이든 영종 레지던스를 숙소로 사용할 예정이다. 계약금 10%에 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다.
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▲ 가산 대명 벨리온
▲가산 대명 벨리온= 서울 금천구 가산디지털시티 내 ‘가산 대명 벨리온’오피스텔이 분양 중이다. 총 585실로 연면적 2만4990.61㎡, 지하 3층∼지상 16층 규모로 전용면적 16~31㎡, 9개 타입으로 공급예정이다. 건폐율이 26.97%라 쾌적한 주거환경이 조성된다.
서울디지털산업단지 3단지는 그동안 일반 분양형 오피스텔 공급이 전무한 지역으로 1·7호선 더블역세권 도보 3분 거리 입지로 공급되는 최초 오피스텔이라는 평가다. 주요 개발호재로 2020년(예정)까지 인근에 서부간선도로가 지하화로 계획, 일반도로와 공원으로 조성될 경우 직접 수혜단지며 일부세대는 안양천 조망이 가능하다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다.
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▲ 배곧헤리움 어반크로스
▲배곧헤리움 어반크로스= 교육도시로 조성되는 시흥 배곧신도시 내 서울대학교 시흥캠퍼스 예정부지 바로 앞에 위치한 ‘배곧헤리움 어반크로스’가 분양 중이다. 이번에 공급분은 2차분으로 1026실(원룸형+투룸형)이 분양에 나선다. 시흥 배곧신도시 상업용지 4-1-1·2블록에 위치해 지하 6층, 지상 19∼20층 4개동 규모로 배곧신도시 내 최대 규모다.
원룸형은 총 분양가가 1억원대 초반으로, 중도금 60% 무이자에 3000만원대면 투자가 가능하다. 대출활용 시 최대 10% 이상 수익이 가능하다. 생활인프라도 우수하다. 배곧신도시에는 아시아 최대 규모의 신세계 사이먼 프리미엄 아울렛(2017년 예정)이 조성 중이고, 롯데마트도 완공될 예정이다.
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▲ 동탄 아이펠리스
▲동탄 아이펠리스= 오는 5월 준공이 임박한 ‘동탄 아이펠리스’가 선임대 후분양 방식으로 회사보유분을 분양 중이다, 경기도 화성시 반송동 87-5번지에서 지하 7층∼지상 12층, 133실 규모의 소형 오피스텔로 중도금 60% 무이자 융자, DTI 미적용, 청약통장 사용과 무관 등 풍부한 혜택을 제공한다. 4호선 연장노선 인덕원∼동탄 간 지하철 확정으로 반송역이 도보 3분 거리에 있는 초 역세권 오피스텔로 서울 등지로 빠르게 이동할 수 있다.
버스정류장 1분 거리 위치해 대중교통 이용이 편리하다. KTX 및 GTX도 편하게 이용할 수 있다. 경부고속도로, 용서고속도로 인접 전국 어디든 이동이 편리한 최적의 교통망을 갖췄다. 약 1억1000만원대의 착한 분양가로 대출금과 보증금을 감안하면 실투자금은 최저 3000만원대 중·후반에서 4000만원대 정도면 가능하다. 회사보유분을 분양받는 투자자에게는 1년간 최저 월 50만원의 임대를 보장해준다.
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▲ 평택 오딧세이 이글
▲평택 오딧세이 이글= 경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌트하우스 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양 중이다. 지하 4층∼지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모다. 4가지 타입(A∼D) 계약면적기준으로 ▲57.0641㎡ 12실 ▲112. 0170㎡ 48실 ▲115.8730㎡ 12실 ▲119. 5142㎡ 12실 등 총 84실이다. 미군기지에서 150m 거리의 입지에 있어 공실 적정 없이 안정적인 수익이 가능하다. 2016년 미군기지 이전 완료로 총 8000여세대의 렌트하우스가 절대 부족한 지역으로 합리적인 분양가로 안정적인 임대수익이 기대된다.
인근에 개발호재도 풍부하다. 평택에 삼성전자에서 10조원 투자, LG전자 입주 및 협력업체 대이동, 3만명이 유입되는 고덕국제도시 개발, 2016년 KTX 신평택역 개통으로 서울까지 30분이면 이동이 가능하다.
3.3㎡당 690만원대로 주변 유사상품보다 분양가 기준으로 4000만∼5000만원가량 저렴하다. 계약금 10%, 중도금 60% 무이자로 입주 시까지 자금부담을 줄였다. 3중보안 시스템을 도입했다. 직주접근의 최적의 입지를 자랑하며 건국건설(주)가 책임시공을 무궁화신탁에서 자금관리를 맡았다. 2017년 8월경 준공예정.
빠듯한 2016년
캘린더 보니…
1월 I 주택담보대출 강화
비사업용토지 양도세 중과제도 유예기간이 작년 말로 종료된다. 비사업용토지는 나대지·부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 지난 2005년 정부는 ‘8·31 부동산대책’을 통해 비사업용토지에 대해 보유 기간과 관계없이 양도 차익의 60%를 세금으로 매기는 중과세 제도를 도입했다. 이후 2008년 글로벌 금융위기로 부동산시장이 침체되면서 기본세율(6∼38%)에다 추가 세율(10%p)을 적용해 1∼2년 주기로 중과세를 유예해 왔다.
올해 1월1일부터 거주용이나 사업용이 아닌 비사업용토지는 양도차익에 따라 16∼48%의 세율을 적용받는다. 다만 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택을 받게 된다. 10년 이상 장기 보유하면 양도 차익의 최대 30%를 공제 받을 수 있다. 7·22 가계부채 종합관리 방안에 따라 주택담보대출 요건도 강화된다. 거치식 주택담보대출 방식에서 원리금을 함께 갚는 분할상환 방식이 확대되고 대출 시 소득심사도 강화된다.
2월 I 신분당 연장선 개통
2월에는 신분당선 연장선인 정자·광교 구간과 수인선 송도∼인천 구간이 개통된다. 정자∼광교(12.8km) 구간을 잇는 신분당선은 수원 광교부터 분당 정자까지의 구간으로 수도권 남부에서 서울 강남까지 바로 연결돼 있어 30분 정도면 이동할 수 있다.
수인선 수원∼인천 복선전철은 전체 52.8㎞로 인천구간(인천역∼오이도간 20.5㎞), 안산선(12.4㎞), 경기도 구간(한양대역∼수원역 19.9㎞)으로 나눠 건설 중이다. 인천구간 20.5㎞ 가운데 지난 2012년 6월 오이도역∼송도역간 13.1㎞ 구간을 개통한 데 이어 송도역∼인천역간 7.4㎞ 구간이 2016년 2월 개통된다. 이밖에 2월에는 표준지 공시지가가 발표된다.
3월 I 은닉재산 자진신고
미신고 역외소득·재산 자진신고제도가 한시적으로 시행하고 있다. 자진신고를 할 경우 신고한 소득 또는 재산과 관련된 세법상 가산세와 과태료는 모두 면제된다. 단 지연이자 성격의 납부불성실 가산세는 제외 된다. 미신고 역외소득·재산 자진신고제도는 세법에 정해진 기한 내에 신고하지 않았거나 적게 신고한 국외소득이나 재산을 자진해서 신고할 수 있도록 일정한 기간을 정해 그 기간 동안 신고납부 하는 사람에게는 세법상 가산세나 과태료를 면제하는 등 혜택을 주는 제도다.
4월 I 20대 국회의원 선거
4월에는 제20대 총선이 예정돼 있다. 과거 표심을 잡기 위해 후보자들 입에서 여러 개발공약과 정책이 쏟아져 나와 부동산 가격 상승을 이끌기도 했지만 2000년 이후 분위기가 달라져 집값에 대한 영향력은 많이 약해졌다. 하지만 각 지역구별 주거여건과 환경이 다른 만큼 개발 공약에 따른 온도차는 지역별로 다르게 나타날 수 있다. 전국 공동주택 공시가격 발표와 경의선 효창공원역 개통도 이달에 예정됐다.
5월 I 행복주택 첫 입주
행복주택인 구리갈매지구에서 첫 입주가 시작된다. 작년 말부터 구리갈매 B1블록(공공분양) 1075가구를 시작으로 연말까지 4개 단지 총 4542가구가 입주할 예정이며 5월에는 개별공시지가 발표도 예정됐다.
6월 I 복선전철 개통
올 상반기에 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간 및 성남~여주간 복선전철이 개통예정이다. 수도권 고속철도(KTX) 수서~평택 구간은 강남 수서에서 동탄을 거쳐 평택에 이르는 총 61.1㎞ 거리로, 올해 1월부터 6개월 동안 시험운행을 거쳐 상반기 중 개통할 예정이다. 지난 2002년부터 추진된 성남∼여주 복선전철 57㎞ 구간은 성남과 광주, 이천, 여주지역 11개 정거장을 운행하게 된다.
7월 I LTV·DTI 완화 종료
금융위원회는 지난해 8월 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%로, LTV는 전 금융권과 전 지역에 70%로 조정했다. 이전에는 은행·보험권에서 서울은 50%, 경기·인천 지역은 60%를 적용했다. LTV는 은행·보험권에서 수도권이면 50∼70%를, 비수도권에는 60∼70%를 적용했다.
LTV·DTI 규제 완화는 행정지도 성격이 강해 1년 단위로 연장 여부를 결정하게 되는데 7월 이전 연장 여부를 검토할 예정이다. 7월에는 주택분 재산세 1/2을 납부해야 한다. 납부기간은 7월16일부터 31일까지다.
9월 I 주택분 재산세 납부
7월에 이어 9월에 주택분 재산세 1/2를 납부해야 한다. 납부기간은 9월16일부터 30일까지다. 재산세를 두 번에 나눠 내는 이유는 세금 부담을 줄이기 위함이다. 7월에는 건축물(사무실, 상가, 빌딩)분과 주택분의 절반을 내고 9월에는 나머지 주택분의 절반과 토지분에 대해 세금을 낸다.
아파트나 주택소유자는 1년의 재산세를 반반씩 나눠 내는 것이고, 빌딩 소유자는 빌딩에 대한 재산세와 빌딩이 있는 토지에 대한 재산세를 나눠 내는 것이다.
10월 I 경춘선숲길 2단계 완공
지난 2010년 운행이 중단된 춘천 폐선길 가운데 광운대역∼ (구)화랑대역∼서울시계 총 6.3㎞ 길이를 3단계로 나눠 공원화를 추진 중인 서울시는 지난 6월 경춘선숲길 1단계 구간(공덕제2철도건널목∼육사삼거리)을 개원하고, 폐선부지 중 가장 넓은 2단계 구간(총 5만3860㎡)을 내년 10월 개원할 예정이다. 경춘선숲길 3단계 공사는 2016년 5월 착공해 2017년 5월 완료 예정이다.
12월 I 비과세 유예 종료
연간 임대소득(전·월세 모두 해당)이 2000만원 이하에 대해 올해까지 과세가 유예됐다.그러나 2017년 소득 분부터 분리과세 된다. 분리과세는 특정 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리해 과세하는 것을 말한다. 또 2009년 기공을 시작한 123층 롯데월드타워가 2016년 말 완공된다. 장경철 칼럼리스트
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