주택 융자 LVR 제한 완화 관련 

지난 5주간의 락다운으로 인해 뉴질랜드 경제의 반이 멈춰섰고 뉴질랜드 뿐 아니라 전세계적으로 대공황급 혹은 그 이상의 경제 위기를 걱정하고 있습니다. 

이를 막기위해 뉴질랜드는 Wage Subsidy등 엄청난 재정 지원을 하고 있고 또 은행들에 적극적으로 융자를 해달라고 압박하고 있습니다. 

그리고 그동안 부동산 과열로 인해 실시했던 LVR 제한을 임시적으로 없애겠다고 발표합니다. 

LVR이 무엇이며 그동안 어떤 제한이 있었나요?

우선 LVR 제한이 무엇인지 부터 설명하는게 좋을것 같습니다. 

LVR은 Loan to Value Ration의 준말로 집 가치 대비 융자의 비율을 말합니다. 예를들어 100만불 짜리 집을 사는데 융자가 70만불이면 LVR은 70% 80만불이면 LVR은 80%가 됩니다. 

그 동안 중앙은행은 각 은행들에 거주용 주택의 경우 최고 80%까지만 빌려주되 20%의 융자에는 예외를 둘 수 있게 즉 80% 이상 빌려줄수 있도록 했고 투자용 주택의 경우 최고 70%까지만 빌려주되 5%의 융자에만 예외를 둘 수 있게 했습니다. 

그리고 이제 은행이 원한다면 이런 제한 없이 원하는 만큼 융자를 빌려줄수 있게 되었습니다. 

그러면 이제 80% 이상의 융자도 마음껏 빌릴수 있나요?

그렇다면 누구나 자유롭게 80% 이상의 융자를 받을수 있을까요? 은행이 이를 어떻게 활용할지는 정확히 알 수 없으나 저는 회의적으로 생각합니다. 

왜냐하면 지금은 경제가 침체기에 있고 은행은 이자 납부의 연체율이 올라갈 것으로 예상하고 있습니다. 또 앞으로 1년 동안 집값이 크게 떨어질 것으로 예상하고 있습니다. 

은행 마다 다르지만 7~15% 정도는 떨어질 것으로 예상하고 있는데, 만약 실제 집값이 15%가 떨어진다면 지금 집값의 95% 융자를 해준 집의 융자와 집가치 비율이 110%가 되어 집 가치보다 융자가 더 많아지는 현상이 발생할 수 있습니다. 

소위 말하는 깡통 주택이지요. 은행에서는 이런 이유로 80% 이상 융자를 꺼려하고 실제로 몇몇 은행은 지금 80% 이상 융자를 아예 심사도 하지 않고 있습니다. 

비유를 하면 이렇습니다. 교통부는 모토웨이의 속도제한을 풀었지만 이상 기후로 인해 빙판길이된 모토웨이를 시속 200 키로로 달릴차가 없는 것과 같은 상황입니다. 

저는 대출 제한이 풀리면서 가장 큰 혜택을 볼 수 있는 분들은 렌트를 줄 투자용 집을 구입하시는 분들이 집 값의 70%가 아닌 80%를 빌릴수 있게 되는 경우라고 생각합니다. 

(물론 은행의 판단에 따라서 서브 프라임 모기지 사태때 처럼 융자 심사 조건을 굉장히 강화할수도 있지만 중앙 은행에서 그것을 원치 않기 때문에 아마 그렇게 하지는 않을것으로 생각합니다.)

그러면 내집 마련이 어려워지는 것일까요?

저는 개인적으로 지금 잘 준비해 두시면 6~12개월 내에 좋은 가격에 저가 매수를 할 수 있는 기회가 있을것으로 생각합니다. 

왜냐하면 집 값이 떨어질 예정이기 때문입니다. 지금 100만불인 집을 90만~85만불에 구입할 수 있을지 모릅니다. 

지금은 필요한 경우 모기지 할리데이를 통해 이자를 당장 갚지 않아도 되지만 모기지 할리데이가 끝나는 6개월 후 부터는 융자를 갚지 못하는 연체가 높아질 것입니다. 

게다가 비지니스 소득도 줄어들게 되고 실업률도 10%정도 될 것으로 예상됩니다. 그렇다면 융자를 갚지 못하는 경우 어쩔수 없이 집을 팔아야 하는 상황에 계신 분들이 많을 것 같습니다. 

또 수입이 줄어들고 실업률이 높아지면서 집을 사고 싶어도 융자가 원하는 만큼 나오지 않아서 집을 구입하기 힘든 분들이 많이지고 이는 자연스럽게 공급은 많고 수요는 줄어드는 시장이 형성될 것으로 생각됩니다. 

그 시기가 집을 구입하기 좋은 시기라고 생각합니다. 

물론 집을 구입하기 위해서는 여러 조건들이 있습니다. 계속 일을 하고 계셔야 하고 비지니스 수입도 융자를 받기에 충분히 유지가 되어야 합니다. 또 지출을 줄이시고 디포짓을 집 값의 20% 이상 모으고 계셔야 합니다. 

그런 조건이 충족되면 앞으로 6개월 이후부터 주택 구입을 계획하시면 좋을것 같습니다. 

지금은 무엇을 해야 할까요?

우선 첫집 구매에 관심이 있으시다면 저에게 연락을 주셔서 앞으로 3~6개월 내에 융자 신청을 어떻게 할 수 있을지 융자 플래닝을 받으시기를 추천드립니다. 수입은 어떻게 관리해야 할지, 비지니스를 하는 경우 어떻게 해야 할지, 어떤 은행을 사용하고 있는게 유리할지, 지출은 어떻게 관리해야 할지, 부채는 어떻게 관리해야 할지... 등등 미래에 은행의 융자 심사 기준을 알 수 없지만 지금 현재 상황에서 가장 현실적인 조언을 들으시고 융자 승인을 받을 가능성을 더 높이시기 원합니다. 

물론 수입이 좋으신 분들은 지금과 라이프 스타일을 바꾸지 않고도 원하는 융자 승인을 받을수 있지만 어떤 분들은 재정 관리를 어떻게 하느냐에 따라서 승인 가능성을 바꿀수 있습니다. 

또 직장에 다니시는 분들은 정리해고를 당하지 않도록, 비지니스 하시는 분들은 수입을 빨리 회복할수 있도록 해주셔야 합니다. 

또 반대의 경우도 있습니다. 지금 현재 집을 갖고 계신데 (혹은 집이 없으시더라도) 고용이 불안정하거나 다니는 회사가 어떻게 될지 모른다면 앞으로 2~3년간은 정리해고 보험에 가입하시기를 강하게 권유드립니다. 그 보험으로 인해 몇만~몇십만의 자산을 보호할수 있게될지 모릅니다. 

지금은 직장을 다니는 분들의 반 정도는 정리 해고 보험에 가입하고 계셔야 하는 시기라고 생각합니다. 

또 다른 주의점은 없을까요?

당분간은 뉴스에 귀를 기울이시고 앞으로 어떤 일들이 벌어지는지 자세히 보셔야 할것 같습니다. 미국과 유럽 또 한국의 경제 침체가 어느 정도 심한지, 다른 나라의 바이러스 확진자가 어떻게 되고 있는지, 2차 유행은 없는지.... 지금 불확실성이 너무나도 크기 때문에 상황의 변화에 따라서 집 구입시기나 구입 여부도 잘 계획하셔야 할 것 같습니다.

이 글을 쓰면서 저는 ANZ, ASB, Westpac, BNZ의 경제 분석 리포트를 참고 했는데, 이 리포트는 특정한 상황을 가정하고 한 예측입니다. 그 가정이 어떻게 변하는지에 따라서 예측은 완전히 달라질수 있으며 실제로 은행들은 너무 불확실한게 많기 때문에 어떤 수치를 제시한다는 것에 부담이 있음을 대놓고 얘기합니다.

제 글 역시 지금처럼 문안하게 코로나 바이러스 문제가 해결됨을 전제로 하고 있습니다. 이런 전제가 계속 유지되고 있는지 계속 확인하셔야 할 것 같습니다. 

오늘도 은행 매니저와 얘기를 했는데 까페나 여러 비지니스들이 문을 닫고 정리해고를 진행하고 있으며, 정부가 Wage subsidy를 제공한 12주가 지나면 이런 현상은 훨씬 더 커질것으로 생각합니다. 

어려운 시기를 많은 분들이 무탈하게 넘기시기를 기도하겠습니다. 

다른 문의가 있으시면 언제든 연락주시기 바랍니다.