집 값은 오를 것인가? 내릴 것인가?

많은 전문가들의 예상과는 달리 적어도 7월까지의 주택 가격은 떨어지지 않고 오히려 아주 약간이지만 오름세를 보이고 있습니다.

이에 많은 분들이 집을 지금 구매해야 하는 것인가? 더 기다려야 하는 것인가 혼란 스러워 하고 계십니다.

모든 경제 연구소에서 코로나 바이러스가 경제에 어떻게 얼만큼의 영향을 끼칠지 정확히 분석하기 어려워하고 또 2차 유행과 같은 불확실성이 높아서 정확한 예측이 어렵다고 입을 모으지만, 지금 현재 어떤 상황이며, 앞으로 경제가 어떻게 될지에 대한 여러 경제 전문가/연구소들의 예측을 참고해 보는 것은 큰 도움이 될 것 같습니다.

이에 집 값과 이자율을 중심으로 뉴질랜드 메이져 은행들의 경제 분석 그리고 집 감정 평가 회사 Corelogic의 뉴질랜드 집 값 예측을 정리해서 안내드립니다.

그리고 저희는 주택 구입을 생각하시는 분들의 경우 이제부터 융자 선승인을 받아보기 좋은 시기 인것 같습니다. 3개월 승인 기간이 지날 때까지 구입을 못하시더라도 한 번 정도 extension이 가능하십니다. 융자 진행을 원하시면 DCT Financial로 연락 주시기 바랍니다.

락다운 해제 이후 지금까지의 집 값 변화 정리

2019년 중순부터 호주 집 값의 하락으로 뉴질랜드 주택 시장에도 부정적인 전망이 있었고 실제로 2019년 말까지 집 값 상승이 거의 멈추다시피 했었습니다. 하지만 2019년 말 부터 다시 주택을 구입하려는 분들이 많아지면서 락다운 전까지 집 값의 급격한 상승을 보이기 시작했습니다.

Interest.co.nz에서 제공하는 차트를 보시면 오클랜드 집 값은 2017년부터 2019년 7월까지 비슷한 수준을 유지하고 있다가, 2019년 말부터 크게 올라가고 있음을 보여줍니다. 그리고 2020년 4월 가장 높은 중간값을 기록한 후 락다운의 여파로 90만불 초반대로 떨어지고 다시 약간 올라가는 조정을 보여주고 있습니다.

물론 대부분의 경제 분석가들이 곧바로 급격한 집 값 하락을 예상한 것은 아니지만 그럼에도 예상보다는 훨씬 더 좋은 모습을 보여주고 있습니다.

이는 정부의 Wage Subsidy가 락다운으로 인한 경제의 충격을 어느 정도 완화 시켜줬고,  최근까지 코로나 바이러스 감염자가 나오지 않으면서 소비 심리도 살아나며, 경제 성장률이 예상보다 빠르게 회복했기 때문으로 보입니다.

특히 모기지 이자율이 점점 내려가면서 렌트비 보다 이자 지출이 훨씬 낮아지게 되고, 향후 집값 상승에 대한 기대도 커지며 투자자들과 첫 집 구매자들이 구매를 망설이지 않았기 때문으로 보입니다.

앞으로는 집값이 어떻게 될까?

예상보다 집 값이 떨어지지 않으면서 은행들의 경제 리포트들도 예상치를 변경하기 시작했습니다. ASB와 BNZ은 이전과 같은 5~10% 정도의 하락 의견을 유지 했지만, ANZ은 10~15% 정도의 하락 예상에서 5~10%의 하락 예상으로 Westpac의 경우 분기별 감소로는 1.2%의 하락 정도로  연율로는 하락하지 않을 것으로 예상하기 시작했습니다.

7월 29일 있었던 감정 평가사 Corelogic의 Webinar에서는 5% 정도의 하락 의견을 냈습니다. 이는 오클랜드가 레벨 3 락다운에 들어가기 이전임을 참고해 주시기 바랍니다.

저 역시 단기적으로는 어쩔수 없이 집 값은 어느 정도 떨어질 것으로 예상을 하지만 정부에서 집 값이 너무 떨어지지 않게 여러가지 정책을 펴고 있기 때문에, 아주 큰 폭으로 떨어지지는 않을 것으로 생각합니다.

집 값에 영향을 줄 만한 정책들 상황들을 정리해 보면

•낮은 이자율

이미 이자율은 역사상 최저 수준으로 낮아졌고 OCR도 0.25%로 바닥이지만 경제 상황에 따라서 Reserve Bank에서는 내년 4월에 마이너스 이자율을 적용시킬 것이라는 예상을 하고 있습니다. 이 경우 주택 구입자들이 내는 이자율은 1.5%~2.0% 정도 될 것으로 예상됩니다. 이는 더 많은 사람들이 주택 시장에 진입 하게 할 것이고 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

•모기지 할리데이

많은 분들이 9월부터 집 값이 하락하기 시작할 것이라고 예상했는데, 그 이유 중의 하나는 3월 부터 시작했던 모기지 할리데이가 9월부터 끝나기 시작하기 때문이고, 경제적으로 문제가 생긴 집 소유주들이 집을 내놓기 시작하고 급하게 팔아야 한다면 집 값이 크게 떨어지게 될 것이라고 생각했기 때문입니다. 정부와 은행은 이에 대해서 선별적이지만 모기지 할리데이를 6개월 더 연장하기로 했고, 특별한 사정에 의해서 융자 이자를 내지 못하는 상황에 있는 분들이 집을 급하게 팔지 않아도 되는 상황으로 바뀌었습니다.

•양적 완화

중앙 은행에서 시장에 계속해서 돈을 공급하며 은행에서는 자금을 받기 쉬워졌고, 주식 시장이나 주택 시장에 더 많은 자금이 흘러 들어가면서 가격이 급락하지 않게 받쳐줄 것으로 보입니다. 양적 완화의 규모는 계속해서 커지고 있으며, 2007년 서브 프라임 모기지 사태에서 볼 수 있듯이 양적 완화는 자산의 거품을 만들고 이를 통해 경제를 끌고 갔습니다.

•Wage subsidy의 종료

지금까지는 락다운에 의한 수입의 부족을 Wage Subsidy로 어느 정도 막아 놨으나 앞으로는 락다운의 상황이 아니면 Wage subsidy를 계속 하기는 어려울 것으로 보입니다. 많은 경제 전문가들이 진짜 어려운 시기는 지금부터이며 Wage Subsidy로 겨우 겨우 유지했던 실업률이 급격히 올라갈 것으로 예상하고 있습니다.

•또다른 락다운

뉴질랜드에 코로나 바이러스가 다시 재유행하고 확산 되면 그리고 또다시 락다운을 해야 한다면 수 많은 비즈니스가 생존하지 못할 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.

•전 세계적인 코로나 바이러스의 재유행

뉴질랜드 뿐 아니라 전 세계적으로 코로나 바이러스가 유행하면서 세계 경제가 침체에 빠지고 그 영향이 뉴질랜드에도 미친다면, 경제적인 문제가 발생할 수 있습니다.

나는 어떻게 대응할 수 있을까?

우리가 이 시기를 어떻게 대응할 수 있을지에 대해서 논의하기 전에 저는 지금 상황이 굉장히 불확실 한 시기라고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 굉장히 비정상적인 상황이라는 것도 말씀드리고 싶습니다. 전 세계의 성장률은 유례없이 낮은 5% 정도의 역성장을 예상하는데 미국 주식 시장은 사상 최고치를 바라보고 있거나 경신하고 있습니다. 이를 어떻게 설명해야 할까요? 우리가 사고 파는 실물 경제와 관계없이 돈을 풀고 풀고 풀어서 자본 시장을 무너뜨리지 않게 하려는 의지라고 생각합니다. 그리고 그 시도가 성공하던 실패하던 재정적인 관점에서는 이를 따라가야 하는 것 같습니다.

기본적으로 가능하다면 2021년 전까지 주택 구입을 하는게 좋다고 생각합니다. 낮은 이자율, 양적 완화로 인해서 장기적으로 현금의 가치는 떨어지고 자산의 가치는 올라갈 것으로 보입니다.

집 값에 대해서 가장 긍정적인 Westpac의 경우 2021년, 2022년 매년 8%의 집값 상승을 예상하고 있고, ASB는 2021년 12월 3.2%, ANZ은  BNZ의 경우도 2023년 이후 7.7%, 의 집값 상승을 예상하고 있습니다. 실제로 6~7월 융자 신청은 굉장히 많은 수준입니다.

저도 언제 집을 구입하면 좋을 것 같냐는 질문에 2021년 3월을 기준으로 3~6개월 전후라고 설명을 드려 왔는데, 이 시기가 가장 집값이 낮을 때 일껏 같다는 예상은 동일하지만 예상했던 만큼의 집 값 하락을 보기는 어려울 것 같습니다.

8월 31일자 ASB의 Economic Weekly에서는 돈을 빌리는 자가 승자이다. (Who borrows wins)라는 제목의 보고서를 내놓았습니다. 저는 이에 동의합니다. 돈을 맡길 때의 이자는 턱없이 낮고 돈을 빌릴 때의 이자도 굉장히 낮습니다. 이런 상황에서 많은 사람들이 이자 수익보다는 다른 투자처를 찾을 것이고, 중앙 은행에서 빌려준 더 많은 융자와 부채가 시중에 흘러 들어갈 것입니다.

그리고 그 돈은 주식이나 부동산으로 흘러 들어갈 가능성이 높습니다. 이는 자산 가격을 끌어 올리게 될 것입니다.

하지만 이 것은 경제가 지금 수준을 유지한다는 전제를 깔고 드리는 말씀입니다.

누구나 얘기하고 있는 불확실한 현 상황에서 아무리 이자를 내려도 아무리 융자가 많아져도 리스크는 분명히 존재 합니다. 특히 이미 락다운을 오랜 기간 했던 뉴질랜드의 경우 코로나 바이러스가 다시 확산되게 된다면 그 결과는 굉장히 치명적 일 수 있습니다.

적어도 2020년 지금까지 뉴질랜드는 전 세계적으로 가장 안전하고 평화로운 나라였음을 부정하기 힘들 것입니다. 인도에는 하루에 코로나 확진자가 7만명씩 나오는 등 대부분의 나라가 바이러스 확산을 경험하고 있습니다. 코로나 바이러스 뿐 아니라 엄청난 홍수, 산불, 메뚜기 떼의 습격 등 전 세계에 크고 작은 재해들이 점점 쌓이고 있습니다.

뉴질랜드에 코로나가 다시 확산되고 또 다시 락다운에 들어가야 한다면, 버틸만큼 버틴 비지니스들이 더 이상 버티지 못하고 도산할 가능성이 높다고 생각합니다. 사실 지금 세계는 경제적으로도 사회적으로도 굉장히 불안한 상태로 보입니다.

이 글을 읽는 분들 중 제가 하나님에 대해 말하고 성경에 대한 언급하는 것을 불편하게 생각하시는 분이 있다는 것을 압니다. 하지만 저는 제가 아는 것에 대해서 진심으로 전하려고 합니다. 양해해 주시면 정말 감사드리겠습니다.

혹 내가 하늘을 닫고 비를 내리지 아니하거나 혹 메뚜기들에게 토산을 먹게 하거나 혹 전염병이 내 백성 가운데에 유행하게 할 때에 내 이름으로 일컫는 내 백성이 그들의 악한 길에서 떠나 스스로 낮추고 기도하여 내 얼굴을 찾으면 내가 하늘에서 듣고 그들의 죄를 사하고 그들의 땅을 고칠지라

<역대하 7:13~14>

 각 은행 경제 예측 키워드 정리 및 DCT의 의견

집값

은행들의 예상은 2~3개월 전에 비해 긍정적이 되었으며, 하락폭은 줄어들고 상승 폭은 늘어날 것으로 예상합니다.

앞으로 1~2년 후 실업률이 다시 어느 정도 진정되면 집값은 급격하게 오를 가능성이 있습니다.

이자율이 낮고, 양적 완화가 진행되어 시중에 자금이 많아질 가능성이 높습니다.

많은 사람들이 지금 집을 구입하기에 좋은 시기라고 생각합니다.

하지만 코로나 바이러스의 재 확산은 이 모든 예상을 다 엎어 버릴 수 있습니다. 지금 실물 경제가 너무나도 취약한 상태에서 모든 상황을 주시하고 신중하게 투자를 결정해야 할 것으로 보입니다.

만약 집 구매를 생각하고 계시고 집을 보고 계시다면 이제 융자 신청을 해도 좋은 시기인 것 같습니다. 3개월 승인 기간이 지나고 집을 구입하지 못하시더라도 한 번 정도 Extension이 가능하십니다.

이자율

거의 대부분의 은행이 2021년 3월 이후 OCR이 마이너스 0.5%로 내려 갈 것으로 예상

OCR이 마이너스로 내려가면 주택 융자 이율은 2% 내외가 될 것으로 예상

이자율을 길게 잡지 않을 것을 권유. 6개월은 이자율이 높기 때문에 12개월로 잡는 것이 유리해 보입니다.

보험

여전히 실업의 위험이 높고 경제가 좋지 않기 때문에 가입이 가능할때 정리 해고 보험에 가입하시는 것을 강하게 추천드립니다. 또 렌트를 주고 있는 경우 집 보험에 Landlord extension 추가를 하시는 것을 추천드립니다.

모든 분들에게 하나님의 평안이 임하기를 기도합니다.

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