집주인이 보증금채권 소멸을 내세워 나가라고 합니다

법률/이민


 

<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 집주인이 보증금채권 소멸을 내세워 나가라고 합니다

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김기윤 변호사
김기윤 변호사

[Q] 세입자인 저는 임대인으로부터 계약해지를 당했습니다. 그런데 임대인이 보증금을 반환하지 않았고, 돈이 없는 저는 계약해지를 당한 채 10여년을 그냥 살고 있었습니다. 그런데 최근 임대인으로부터 보증금반환채권이 소멸했으므로 나가라는 내용증명을 받았습니다. 보증금도 받지 못한 채 쫒겨나게 될까요?


[A] 소멸시효가 완성되기 위해서는 권리의 불행사라는 사실 상태가 일정한 기간 동안 계속돼야 합니다. 채권을 일정 기간을 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되지만, 계속 행사하고 있다면 소멸시효가 진행되지 않습니다.


그리고 채권을 행사는 채무자에 대한 직접적인 이행청구 외에도 변제의 수령이나 상계, 소송상 청구 및 항변으로 채권을 주장하는 경우 등 채권이 갖는 여러 권능을 행사하는 것도 포함됩니다.


따라서 채권이 있다면 위와 같은 방법으로 채권의 권리를 행사하도록 하는 것이 소멸시효 제도의 취지로 볼 수 있습니다. 반대로 채권이 있더라도 이를 행사하지 않으면 소멸될 수 있고, 소멸시효로 소멸된 채권은 돌려받지 못할 수 있습니다.


보증금의 경우 채권 소멸시효는 민법 제162조에 따라 10년으로 보고 있습니다. 그런데 주택임대차보호법 제4조제2항에서는 “임대차 기간이 끝난 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다”고 규정하고 있습니다.

대법원 판례에 의하면 “임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임대차 목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시됐다고 볼 수 있으며, 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받으려고 임대차 목적물에 점유를 이전하지 않는 것은 직접적인 이행청구는 아니라 하더라도 권리의 불행사라는 상태가 계속 되었다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.


또한 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유해 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금 반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물 반환 의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금 반환채권만 상실하게 됩니다.


이는 보증금 반환채무를 이행하지 않은 임대인이 목적물에 대한 자신의 권리는 그대로 유지하면서 보증금 반환채무만을 면할 수 있게 하는 결과가 되어 부당하며, 이 같은 소멸시효 진행의 예외는 어디까지나 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 적법하게 점유하는 기간으로 한정된다고 규정하고 있습니다.


해당 사안은 임차인의 보증금 반환채권과 동시 이행관계에 있는 임대인의 임대차 목적물 인도 청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우이므로, 임대인이 적극적으로 권리를 행사하는지와 관계없이 그 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않습니다.


다만 임차인이 목적물을 점유하지 않거나 동시 이행항변권을 상실해 정당한 점유권을 갖지 않는 경우에 대해서 까지 인정되는 것은 아닙니다. 질문자의 사안은 동시 이행항변권을 상실하거나 정당한 점유권을 갖지 않은 경우가 아니므로 소멸시효로 보증금이 소멸했다고 보기 어렵습니다.
 

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>


[김기윤은?] 

사법시험 51회 합격
형사전문변호사 

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