소득•생활비 정산 후 예산•융자 사전승인•지역 사전조사 등 문제점 하나씩 점검 중요

주택매매 시즌이 다가오고 있다. 주택구입은 대부분의 교민들에게 최대 투자임과 동시에 가장 큰 부채이기도 하다. 교민들 모두 현명한 판단과 결정을 통해 하자가 없는 좋은 집을 사고 싶어하기 마련이다. 하지만 간혹 뭔가에 홀린 듯 그 주택이 아니면 안된다는 생각에 사로잡힐 수가 있다. 투자용이든, 살고 싶은 주택이든, 주택구입 과정에서 놓치기 쉬운 부분들이 있다. 위클리코리아는 주택구입에 있어 놓치기 쉬운 실수들과 이를 피하는 방법을 알아본다. 

■재정능력 없이 주택 쇼핑
주택 구입자가 집을 구매하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 재정능력에 대한 정확한 분석이다. 주택구입은 큰 돈을 필요로 하고 그것도 선불로 요구하기 때문이다. 즉, 재정능력을 초과해 무리하게 집을 장만했다가 대출이자마저 갚지 못하는 곤경에 빠질 수 있고, 모기지 세일을 피하려 서둘러 팔다가 금전적으로 큰 손해를 볼 수도 있어서다. 현재와 같이 은행 융자요율이 오르는 상황에서는 더욱 그렇다. 자신의 재정능력을 초과하는 주택구입이 불러오는 결과는 수년 전 발생한 미국의 서브프라임 사태를 통해서도 확인할 수 있다. 하지만 막상 주택구입에 나서게 되면 본인의 소득과 생활비 분석을 뒤로 한 채 마음에 드는 집을 찾아 다니는데만 열을 올리기 십상이다. 특히 첫 주택 구입자들은 이 같은 실수를 흔히 저지른다.
▶해법= 주택구입에 나서기 전 예상되는 비용을 점검하는 일부터 시작하는 게 중요하다. 매월 지출되는 비용 항목을 작성하고 식비와 일반 생활비 이외에 정기적으로 지출되는 보험료, 할부금, 적금 등을 포함한다. 여기에 주택구입 후 추가적으로 발생하는 각종 세금도 항목에 함께 적는다. 주택보험료, 재산세, 주택수리비, 타운하우스나 아파트를 구입한다면 관리비도 무시할 수 없는 비용이다. 이를 간과하면 주택구입 후 필요한 생활비를 줄여야 하는 어려움이 뒤따르게 된다. 가구 전체 소득에서 각종 지출비용을 합한 금액을 빼면 매달 상환 가능한 대출이자와 총 대출금액을 가늠할 수 있고, 어느 정도 가격대의 집을 살 수 있을지 판단이 서게 된다.

■대출 사전승인 없이 주택 쇼핑
대출 사전승인은 주택 구입자들이 간과하기 쉽지만 매우 중요한 부분이다. 예를 들어, 30만불의 대출을 무난히 받을 수 있을 것으로 미리 판단하고 사전승인 없이 주택구입 계약을 체결했다고 치자. 물론 매매계약서에 은행대출에 대한 단서조항을 걸 수도 있다. 하지만 그렇지 않고 무턱대고 사인할 경우 은행측에서 대출이 안된다고 통보하면 자신은 물론이려니와 매도자, 중개인 등 다수가 낭패를 볼 수 있다. 특히 일반적인 계약 취소조건이 적용되지 않는 매매방식인 경매를 통해 주택을 사려고 할 때는 대출 사전승인이 너무 중요하다. 또 본인이 대출금액을 은행에서 당연히 받을 수 있을 것이라고 확신해서도 안된다. 은행측이 대출한도를 정하기 위해 주택 구입자의 소득과 담보물 가치, 신용도를 평가하는 시각은 주택구입자가 생각하는 것과 차이가 있을 수밖에 없기 때문이다.
▶해법= 주택구입에 나서기 전, 은행에 대출 사전승인을 신청한다. 사전승인을 통해 얼마를 대출받을 수 있을지 미리 알게 되면 구매 가능한 부동산 범위를 좁힐 수 있어 시간과 에너지 소모도 덜게 된다. 여기서 주의할 것은 대출 사전승인을 받았다 하더라도 최종 승인 전에는 사전승인 결과가 얼마든지 번복될 수 있다는 점이다. 가령, 대출 최종승인 직전 고가의 차량을 할부로 구입할 경우라면 비용 증가로 대출상환 능력이 의심돼 승인이 거절되거나 지연될 수 있다. 대출 사전승인 시 구입할 수 있는 부동산 종류를 제한하는 등 각종 부대조건이 딸려 나오면 이를 놓쳐서도 안된다.



■구입 희망지역 사전조사 소홀
주택구입 자체에 너무 초점을 맞추다 보면 지역에 대한 조사가 소홀해질 수 있다. 지역의 대중교통, 학교, 상가, 혐오시설 등을 제대로 확인하지 않고 집을 구입하면 생활의 불편함을 물론 집을 되팔 때도 어려움을 겪을 수 있다. 주택의 위치(지역)는 현재와 미래 가치를 결정하는 중요한 요소이다. 대부분의 사람들이 부동산을 검색할 때 지역을 키워드로 하기 때문에 비인기 지역에 집을 살 경우 나중에 집을 되팔 때도 시장에서 크게 주목을 못 받을 수 있다.
▶해법= 주택구입 희망지역에 어떤 편의시설들이 있는지 조사하고 출퇴근 시간대 도로상황도 파악한다. 미래 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 인프라 개발 관련 뉴스는 꼼꼼히 챙긴다. 앞으로 지역에 어떤 변화가 있을지 정확한 예측은 불가능하더라도 몇 가지 간단한 질문들을 가지고 살펴봄으로써 미래에 대해 어느 정도 유추해 볼 수 있다. 만약 집 근처에 빈터가 많이 있다면 조만간 진행될 개발계획이 있는지, 빈터의 개발용도는 무엇인지 확인해보는 지혜도 필요하다.

■리모델링 한 겉모습에 현혹
간단한 주택 업그레이드는 매도자가 주택을 판매하기 위해 흔히 사용하는 방법이다. 지저분한 카펫을 새 것으로 교체하거나 새 페인트를 칠하는 것은 매도자가 큰 비용을 들이지 않고 실시할 수 있는 업그레이드이다. 주택 구입자들은 이 같은 간단한 업그레이드에 현혹되기 쉽다. 하지만 집을 볼 때 중점을 둬야 할 것은 그 집이 '안정적'이고 '건전한' 상태에 있는지 여부이다. 누수주택인지, 석면자재 문제가 있는지, 부식이 심각한지 등등 구조적인 부분에 초점을 두고 살펴볼 필요가 있다. 주택유지 관리경험이 없는 첫 주택 구입자들은 더욱 주의해야 한다. 구조적 문제가 있는 집은 나중에 이를 수리하기 위해 많은 비용이 들어갈 수 있다. 
▶해법= 마음에 드는 집을 발견했다면 매매계약서를 작성할 때 건물 점검을 조건으로 넣도록 한다. 빌더에게 점검을 의뢰해 집에 구조적인 문제가 있는지 확인할 수 있다. 주택 증개축을 미래에 의도하고 있다면, 구입하고자 하는 주택에 그런 작업이 가능한지도 미리 파악할 수 있다. 특별히 하자가 없고 업그레이드 여지가 많은 주택을 구입, 리모델링을 실시하면 짧은 기간에 주택가치를 높일 수 있다.

■까다로운 조건 정하면 곤란
주택구입 조건을 너무 까다롭게 정하면 집을 사기가 어려워진다. 원하는 조건을 모두 갖춘 주택을 찾기가 쉽지 않아서다. 특히 팍팍한 예산으로 집을 찾고 있다면 더욱 그렇다. 주택구입 기준을 낮추지 않으면 현재 거주 중인 렌트의 계약기간을 연장해야 하고, 결국 주택구입 적기를 놓칠 수도 있다. 집값이 계속 오르는 시기에 완벽한 집을 찾느라 시간을 너무 지체하면 부동산시장에 진입하기가 점점 어려워진다.
▶해법= 세상에 완벽한 집은 없다. 주택의 일부 조건이 마음에 들지 않더라도 첫 구입하는 것이 현명한 판단이다. 주택의 페인트 색깔이 못마땅하다고 해서 포기하기보단 일단 구입한 뒤 차차 수리해 나가는 게 좋다. 만약 주택구입 조건에서 포기하고 싶지 않은 것이 있다면 고수하되, 그것이 정말 문제가 되는지는 다시 한번 생각해보는 것이 현명하다. 평생 한 집에서 거주하는 경우는 사실상 없기 때문이다. 일단 조금은 마음에 들지 않더라도 나중에 보다 좋은 집으로 이사할 수도 있다.

■심사숙고 없는 공동 구입
주택구입 자금부족 문제를 단번에 해결하기 위해 부모나 형제 자매, 지인과 공동으로 집을 구입하는 일이 간혹 있다. 공동구입은 또 대부분 공동대출과 연계된다. 공동구입을 함으로써 서로가 재정적인 면에서 공동운명체로 묶이게 된다는 점을 알아야 한다. 다른 이의 재정적 문제가 바로 자신의 문제가 될 수 있는 것이다. 공동소유주 중 누군가 실업자가 되거나 사업에 실패해 경제적으로 곤경에 빠지면 공동 대출 상환 등에 문제가 발생하게 된다. 또 몇 년 후 한 사람은 집을 팔 생각인데 다른 공동소유주가 계속 집 보유를 고집할 수 있고, 누군가 해외로 떠나면서 집을 팔려고 나서는 상황이 올 수도 있다.
▶해법= 여러 명이 공동으로 집을 구입할 때는 비상 자금 조달계획을 가지고 있는 것이 바람직하다. 갑작스런 실직이나 질병, 부상으로 소득이 줄거나 없어지더라도 대출상환과 각종 비용 지출을 감당할 수 있도록 소득 보상보험(Income Insurance) 가입도 고려해 보는 게 좋다. 주택보험과 가재(家財)보험도 잊지 말고 갱신하도록 해야 한다. 부동산에 대한 미래 계획은 공동구입자 간에 미리 합의가 돼있어야 분란을 예방할 수 있다. 공동구입 과정에서 대출 계약이나 부동산 등기에 대한 합의사항은 반드시 변호사가 검토하도록 한다.
/NZPMS(New Zealand Property Managers)